關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)均由房地產(chǎn)估價(jià)師承辦的思考

◎黃德方

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在多項(xiàng)與房地產(chǎn)估價(jià)存在關(guān)聯(lián)的政策與法規(guī)頒布之后，獲取更為有利的行業(yè)發(fā)展條件，展現(xiàn)出合法化的發(fā)展特點(diǎn)，估價(jià)師也得到了更優(yōu)質(zhì)的行業(yè)資源，盡管該行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入正軌，執(zhí)業(yè)流程也出現(xiàn)規(guī)范化的發(fā)展趨勢(shì)。但是結(jié)合實(shí)際的業(yè)務(wù)開展情況來(lái)說(shuō)，監(jiān)督問(wèn)題、規(guī)范內(nèi)容不夠細(xì)致與經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)不足等情況形成切實(shí)影響，估價(jià)師的業(yè)務(wù)承辦情況不佳，估價(jià)服務(wù)水平降低，估價(jià)行業(yè)外在形象被損壞，必須針對(duì)以上情況，找出解決措施。

一、評(píng)估師無(wú)法有效承辦房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的主要原因

1.估價(jià)師處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。

現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)主要依賴抵押貸款、國(guó)有土地上房屋征收、司法鑒定、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和課稅等法定業(yè)務(wù)，非法定業(yè)務(wù)近年來(lái)雖有一定的增長(zhǎng)，但所占比例較少。鑒于法定業(yè)務(wù)范圍的局限性、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻較低和監(jiān)管力度不夠等因素，不少區(qū)域形成了“價(jià)格戰(zhàn)”“關(guān)系戰(zhàn)”和“活動(dòng)戰(zhàn)”等惡性競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于普通老百姓或者相關(guān)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種法定業(yè)務(wù)形成的被動(dòng)委托估價(jià)條件下的估價(jià)結(jié)論僅作為相關(guān)雙方經(jīng)濟(jì)利益博弈的一種專業(yè)性的參考依據(jù)，僅為實(shí)現(xiàn)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為達(dá)到目的的一種手段。由此使得客戶認(rèn)為估價(jià)過(guò)程和報(bào)告流于形式，影響了估價(jià)報(bào)告的公信力，損害了估價(jià)行業(yè)和估價(jià)師的專業(yè)形象，使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)師無(wú)法獲得西方國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)師一般的地位和尊重，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)師居于弱勢(shì)地位。在這種情況下，只要估價(jià)機(jī)構(gòu)出具由專業(yè)估價(jià)師簽字蓋章的估價(jià)報(bào)告，就能作為客戶雙方利益博弈的依據(jù)。客戶更關(guān)心估價(jià)的結(jié)論和估價(jià)報(bào)告本身，對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)的整個(gè)過(guò)程是否由房地產(chǎn)估價(jià)師承辦等事項(xiàng)并不關(guān)心，故導(dǎo)致不少估價(jià)機(jī)構(gòu)鉆了估價(jià)業(yè)務(wù)由相關(guān)助理人員承辦、估價(jià)師簽字的空子。

2.監(jiān)管層面的問(wèn)題。

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》明確了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管單位主要為房地產(chǎn)行政主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)，但監(jiān)管范圍僅限于資質(zhì)核準(zhǔn)及估價(jià)師的注冊(cè)管理、估價(jià)業(yè)務(wù)范圍、違法違規(guī)情況的處罰等方面進(jìn)行監(jiān)管，無(wú)法涉及具體承接業(yè)務(wù)過(guò)程的監(jiān)管，加上不少估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)將非規(guī)范事項(xiàng)加以“合法化”的處理，使得房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)不能保證均由房地產(chǎn)估價(jià)師承辦。

3.估價(jià)師執(zhí)業(yè)成本過(guò)高。

比較利益的驅(qū)動(dòng)增加了房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)成本。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，小額擔(dān)保公司、融資公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等房地產(chǎn)估價(jià)師能夠有一席之地的企業(yè)均得到了大規(guī)模的增加，且利潤(rùn)空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，同等條件下的房地產(chǎn)估價(jià)師收入較低、工作量大、業(yè)務(wù)繁瑣，居于弱勢(shì)地位，專業(yè)能力無(wú)法得以發(fā)揮，增加了房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)機(jī)會(huì)成本，使不少經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)估價(jià)師轉(zhuǎn)行進(jìn)入收人更高、工作更輕松和更能得到尊重的行業(yè)。

二、有利于評(píng)估師承辦評(píng)估業(yè)務(wù)的可靠對(duì)策

1. 給估價(jià)師搭設(shè)穩(wěn)定的行業(yè)發(fā)展平臺(tái)。

估價(jià)師處于評(píng)估業(yè)務(wù)中，需要做好中介服務(wù)人員的基本工作，如將優(yōu)質(zhì)高質(zhì)量的服務(wù)提供給相關(guān)方與委托方，提出專業(yè)化且可靠的建議或者意見(jiàn)。針對(duì)估價(jià)師的主要工作內(nèi)容，完善估價(jià)注冊(cè)管理體系，在設(shè)定注冊(cè)條件時(shí)，不僅要確定注冊(cè)人是否獲取資格證書以及在理論考試中取得合格的成績(jī)，同時(shí)還要對(duì)其進(jìn)行職業(yè)道德與實(shí)踐能力方面的檢測(cè)與考核，對(duì)其在同一企業(yè)的工作年限進(jìn)行考察，確定注冊(cè)人能夠滿足多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之后，才可給予注冊(cè)。協(xié)會(huì)必須做好估價(jià)人員的高質(zhì)量培養(yǎng)，給估價(jià)師提供良好的教育氛圍，使其能夠維持連續(xù)學(xué)習(xí)的意識(shí)，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)使估價(jià)師在未來(lái)的崗位中也能保持終身學(xué)習(xí)的良好理念，在日常性的培訓(xùn)環(huán)節(jié)中，注重業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)理論方面的教育，使其既有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，同時(shí)也能累積豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，保障估價(jià)師的實(shí)際業(yè)務(wù)處理能力。

2.強(qiáng)化監(jiān)管工作。

評(píng)估房地產(chǎn)資源的行業(yè)較為復(fù)雜，內(nèi)部采用多部門管理的模式，同時(shí)受到的外部影響也比較多，行業(yè)協(xié)會(huì)、土地管理工作部門與房地產(chǎn)管理部門發(fā)揮的影響最為關(guān)鍵，因此需要先有效劃分管理主體的職能，設(shè)置實(shí)際執(zhí)法范圍，在配套政策與制度的影響之下，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的工作目標(biāo)，各部門使用的管理制度也要保持一致性與科學(xué)性，最終構(gòu)建出規(guī)范化管理系統(tǒng)，強(qiáng)化監(jiān)管部分的工作，對(duì)法律規(guī)定的估價(jià)項(xiàng)目實(shí)施特別關(guān)注，可向委托單位進(jìn)行咨詢，同時(shí)將突擊檢查與明察暗訪的方式有效結(jié)合，確定估價(jià)師是否承辦評(píng)估項(xiàng)目，勘察評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)的工作是否做到位。如果在調(diào)查中確定估價(jià)師并未有效負(fù)責(zé)承辦工作，或者有虛假信息，管理部門可根據(jù)具體情節(jié)的嚴(yán)重程度來(lái)實(shí)施相應(yīng)的處罰，行業(yè)協(xié)會(huì)也應(yīng)參與到監(jiān)管工作中。在制度系統(tǒng)中增加舉報(bào)有獎(jiǎng)的制度，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)內(nèi)人員、相關(guān)人員與客服積極地舉報(bào)違反評(píng)估法現(xiàn)象，可直接向行業(yè)協(xié)會(huì)與主管工作部門提供相應(yīng)的信息，如果證據(jù)屬實(shí)，對(duì)相應(yīng)人員及單位進(jìn)行處罰的同時(shí)，也要將獎(jiǎng)勵(lì)提供給舉報(bào)人，以此來(lái)完善評(píng)估行業(yè)監(jiān)督機(jī)制，使更多的人參與到這項(xiàng)監(jiān)管工作之中。

3.落實(shí)最低限價(jià)。

最近一段時(shí)間之內(nèi)出現(xiàn)了估價(jià)師兼職的現(xiàn)象，一些兼職人員從中獲利，其工資遠(yuǎn)超助理人員應(yīng)有的工資水平，針對(duì)兼職市場(chǎng)的需求與價(jià)格過(guò)高的情況，需要根據(jù)管理估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)定，針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)在資質(zhì)等級(jí)方面的限定要求，取消估價(jià)師數(shù)量這部分要求，主管工作部門與協(xié)會(huì)可與區(qū)域內(nèi)的人社局形成協(xié)同合作的關(guān)系，定期對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)展開抽查，確定其聘用估價(jià)師的具體情況，具體檢查購(gòu)買社保的狀況，如果未按時(shí)繳納社保的時(shí)間多于兩個(gè)月，在對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行通報(bào)批評(píng)的同時(shí)，還需落實(shí)相應(yīng)的處罰。一些評(píng)估機(jī)構(gòu)縮減兼職人員的開支，提升估價(jià)助理人員以及專職估價(jià)師的待遇及收入，這一行為有利于行業(yè)發(fā)展，也能夠確保估價(jià)師承辦業(yè)務(wù)的有效性。

三、結(jié)束語(yǔ)

本文主要針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的現(xiàn)存問(wèn)題展開探討，重點(diǎn)在于確定估價(jià)師在業(yè)務(wù)承辦方面的問(wèn)題，以此來(lái)明確估價(jià)師身處評(píng)估房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)中的具體發(fā)展方向。估價(jià)師還處于相對(duì)弱勢(shì)的位置，現(xiàn)有評(píng)估監(jiān)管機(jī)制不健全，同時(shí)估價(jià)師還面臨著較高的執(zhí)業(yè)成本。相關(guān)部門必須繼續(xù)依照評(píng)估業(yè)務(wù)的具體展開情況，完善法規(guī)內(nèi)容，給估價(jià)師更合適健全的發(fā)展環(huán)境，使其能夠在估價(jià)業(yè)務(wù)中有更好的表現(xiàn)，進(jìn)而促進(jìn)評(píng)估房地產(chǎn)行業(yè)的迅速壯大。