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    房地產(chǎn)工程造價成本控制策略研究
    ——以房地產(chǎn)招采工作為例

    2020-03-01 11:31:54吳廣仲
    建筑與預(yù)算 2020年11期
    關(guān)鍵詞:招標(biāo)供應(yīng)商環(huán)節(jié)

    吳廣仲

    (象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司,福建 廈門 361000)

    房產(chǎn)市場競爭激烈,企業(yè)要實現(xiàn)生存與發(fā)展,勢必要在房產(chǎn)工程建設(shè)過程對成本進(jìn)行有效控制,以提高項目效益。招標(biāo)和采購階段是控制成本的關(guān)鍵,當(dāng)前部分企業(yè)在以上階段的成本控制還存在問題,急需找出成本控制有效措施。

    1 房地產(chǎn)工程招采工作成本控制現(xiàn)狀

    1.1 招標(biāo)成本控制現(xiàn)狀

    在招標(biāo)成本控制過程,常存在招標(biāo)方式的選擇不合理,沒有對選擇單位進(jìn)行充分的競爭,招標(biāo)文件的編制范圍、內(nèi)容不夠詳細(xì),存在很多漏洞,未能在合同管理過程對產(chǎn)生造價變動的原因加以控制,導(dǎo)致招標(biāo)成本控制不理想。

    1.2 采購成本控制現(xiàn)狀

    采購環(huán)節(jié),未根據(jù)項目實際情況對采購內(nèi)容進(jìn)行分解,對采購產(chǎn)品進(jìn)行合理的組合與拆分,使用合理的采購方案。同時,缺乏聯(lián)合采購方案的應(yīng)用,導(dǎo)致采購過程不能對掌握成本控制的主動權(quán),徒增項目采購成本。

    2 房地產(chǎn)工程招采工作成本控制策略

    2.1 招標(biāo)成本控制

    (1)科學(xué)選擇招標(biāo)方式

    在房產(chǎn)工程招標(biāo)環(huán)節(jié),應(yīng)嚴(yán)格按照《招投標(biāo)法》相關(guān)規(guī)定,并對招標(biāo)方式具體應(yīng)用范圍加以明確。使用國有企業(yè)事業(yè)單位資金,并且該資金占控股或者主導(dǎo)地位的項目,且滿足《必須招標(biāo)的工程項目規(guī)定》第五條 本規(guī)定第二條至第四條規(guī)定范圍內(nèi)的項目,其勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的,必須招標(biāo): ①施工單項合同估算價在 400 萬元人民幣以上; ②重要設(shè)備、材料等貨物的采購,單項合同估算價在 200 萬元人民幣以上; ③勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購,單項合同估算價在 100 萬元人民幣以上。滿足以上條件的必須采用公開招標(biāo),反之不屬于國有資金投資,項目規(guī)模未達(dá)到要求的可以由企業(yè)自行選擇采用邀請招標(biāo)、競爭性談判、比價招標(biāo)等方式。

    (2)嚴(yán)審競標(biāo)企業(yè)資質(zhì)

    篩選出適合的招標(biāo)單位,落實單位各項能力的審核是控制招標(biāo)成本的重要前提。招標(biāo)之前,對投標(biāo)方過往業(yè)績、信譽、資質(zhì)等進(jìn)行嚴(yán)格審核。同時還應(yīng)對項目展開實地考察,具體包括施工企業(yè)情況、項目當(dāng)?shù)赜媰r、政策要求以及合同條款等,防止出現(xiàn)掛靠以及分包等情況,保障施工質(zhì)量,控制項目成本。在審核投標(biāo)單位資質(zhì)時,相關(guān)人員應(yīng)做到客觀、合理的評價,防止出現(xiàn)人為失誤導(dǎo)致中標(biāo)不合理現(xiàn)象,具體審核過程應(yīng)重視以下內(nèi)容:第一,成立評標(biāo)組,專門負(fù)責(zé)項目評標(biāo)具體事宜,落實各項招標(biāo)決策;其二,完善內(nèi)控制度,建立全面的評價體系,重點對房產(chǎn)項目中施工方案以及技術(shù)應(yīng)用等進(jìn)行審核,防止出現(xiàn)低價中標(biāo)的現(xiàn)象,造成項目由于質(zhì)量不過關(guān),中期出現(xiàn)索賠、工期拖延等問題增加造價;其三,規(guī)范評價方式,使用多目標(biāo)的評價理論對投標(biāo)方案進(jìn)行評價,保障具體工作的公平性與合理性[1]。

    (3)優(yōu)化招標(biāo)文件內(nèi)容

    文件編制環(huán)節(jié),主要內(nèi)容為招標(biāo)方式、范圍、工程周期、付款形式、評標(biāo)方式以及報價和取費等標(biāo)準(zhǔn)。編制之前,造價管理者需要全面收集和工程相關(guān)資料、數(shù)據(jù)等信息,按照造價影響因素展開精準(zhǔn)分析,為評標(biāo)環(huán)節(jié)奠定基礎(chǔ)。編制過程應(yīng)重點明確以下幾點:第一,規(guī)范計價方式的選擇,工程計價方式分為工量清單、費率招標(biāo)等,計價方式的不同產(chǎn)生的造價成本不同,因此需要遴選出適合的計價方式。第二,編制文件過程,對于施工圖紙和施工界面等的修改需要統(tǒng)一口徑,并采用統(tǒng)一報價的方式。第三,工量清單編制過程,要將結(jié)算可行性考慮其中。如:房產(chǎn)項目綠化建設(shè)中,使用的樹木種類較多,市場報價差異性明顯,所以在編制時應(yīng)根據(jù)樹苗種類合理區(qū)分,確定種植密度和采購數(shù)量,控制造價。第四,保證標(biāo)書中各項條款合理,實現(xiàn)明確結(jié)算方式,防止施工環(huán)節(jié)產(chǎn)生“扯皮”現(xiàn)象。如:編制文件能將分包和總包,分包和分包各個單位的施工界面加以明確,防止產(chǎn)生糾紛。

    (4)強化合同管理

    招標(biāo)階段的合同管理也是控制房產(chǎn)項目造價的重點內(nèi)容。通常工程合同有目標(biāo)、單價、總價、成本等。管理過程結(jié)合房產(chǎn)項目特征,選擇適合的合同類型,快速獲取具有競爭力的報價信息。重點在施工合同簽訂過程中落實保密工作,這樣便于招標(biāo)過程合理控制造價。招標(biāo)方應(yīng)具備較強的法律意識,仔細(xì)解讀合同內(nèi)容,明確合同當(dāng)中各項和工程造價聯(lián)系的各項條款,如:材料價格、施工周期、質(zhì)量要求以及計價方式等。此外,還應(yīng)重點對不可預(yù)見的費用加以明確,更好地控制招標(biāo)階段的造價。

    2.2 采購成本控制

    (1)分解采購成本

    在房產(chǎn)項目采購環(huán)節(jié),成本控制的重要影響因素之一為采購人員對成本分解的方式。實際采購環(huán)節(jié),不可單一進(jìn)行價格對比,應(yīng)掌握供應(yīng)商成本底線。同時采購人員應(yīng)掌握產(chǎn)品成本信息,這樣在談判時針對性更強。強化不同供應(yīng)商成本的分析,選擇其中高品質(zhì)、價格合理的產(chǎn)品。例如:在建材市場中,部分供應(yīng)商為謀取暴利,對材料偷梁換柱,像防水材料以及外墻涂料單從外觀上采購者不能更好地區(qū)分出其品質(zhì)的好壞。通過成本分解,可了解不同材料供應(yīng)商上述產(chǎn)品的特征,綜合供應(yīng)商信譽確定合作商,避免出現(xiàn)單一從定價因素確定供應(yīng)商產(chǎn)生的弊端。掌握供應(yīng)商各種分項成本信息,提高采購材料的性價比,降低采購成本[2]。

    (2)合理組合與分解采購產(chǎn)品

    在同種產(chǎn)品進(jìn)行大批量的采購過程中,產(chǎn)品自身結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性決定著其價值,此時使用批量采購的方式成本降低的范圍較大。例如:房產(chǎn)項目中需要配電箱,其標(biāo)準(zhǔn)程度較高,因此在成本方面控制幅度較小,這種情況下企業(yè)可與供應(yīng)商建立合作關(guān)系,使用分批采購的方式進(jìn)行;而高層住宅項目中電梯用量較大,數(shù)量固定,在采購過程使用批量采購方式更容易獲得合理的采購價格,此時采購部門應(yīng)盡量和供應(yīng)商簽訂一次合同,結(jié)合項目實施情況,選擇分批供貨的方式。此外,對于市場價格浮動較大的產(chǎn)品,當(dāng)供貨周期過長時,采購過程應(yīng)將價格浮動考慮其中。

    針對系統(tǒng)類型的產(chǎn)品,在采購環(huán)節(jié)應(yīng)選擇集成商,這樣成本控制要好于分項購買。例如:深圳萬科、廣州合生等開發(fā)商和百安居建材超市分別簽訂合作采購協(xié)議,在以上企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)項目的裝修工程,主要裝飾建材全部由百安居提供。同時百安居和珠江、星藝多家裝修企業(yè)進(jìn)行整合,在精裝房中使用自己的銷售材料,為消費者提供維護(hù)和售后等服務(wù),將裝修成本降低了分項采購的15%。

    當(dāng)采購環(huán)節(jié)涉及到多家供應(yīng)商時,使用分解采購的方式也不失為一項良策。當(dāng)房產(chǎn)項目實施過程單一供應(yīng)商難以滿足工期要求時,可指定供應(yīng)商,保障產(chǎn)品質(zhì)量的同時降低采購成本。例如:當(dāng)項目需要4 家供應(yīng)商提供門窗材料,此時可通過采購人員分別與型材、玻璃、五金件等廠商進(jìn)行談判,明確采購要求和數(shù)量,這樣可更好地控制成本。

    (3)使用聯(lián)合采購

    采購過程聯(lián)合采購方案主要面向的是水泥、配電箱和預(yù)制樁等高標(biāo)準(zhǔn)的材料,這種采購方式可控制采購成本。例如:建外Soho 和北京富力城在招標(biāo)過程使用聯(lián)合招標(biāo)的方式進(jìn)行,涉及資金高達(dá)80 億元。在合作項目當(dāng)中,采購項目涉及到材料、水電和裝飾等多個領(lǐng)域,采購產(chǎn)品上千種。聯(lián)合招標(biāo)過程可發(fā)揮采購環(huán)節(jié)的范圍優(yōu)勢,采購數(shù)量增加,可更好地控制采購成本。這種雙贏的合作方式無疑是未來房產(chǎn)行業(yè)采購成本控制的主要趨勢[3]。

    2.3 案例介紹

    某房產(chǎn)項目占地7000m2,總建筑面積為60000m2。在造價成本的控制方面,合理選取招標(biāo)方式,對競標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)展開全面分析,優(yōu)化了部分招標(biāo)內(nèi)容。結(jié)合采購計劃,將采購成本精細(xì)化分解。結(jié)合施工圖精準(zhǔn)核實工量,將損耗考慮其中,審核采購計劃之后開展材料采購。簽訂分包合同環(huán)節(jié),爭取低價簽訂,對工量變化存在爭議部分進(jìn)行約定,明確土方開挖標(biāo)準(zhǔn),防止結(jié)算環(huán)節(jié)產(chǎn)生爭執(zhí),簽訂總報價合同。在招采過程合理使用造價管理方案,實現(xiàn)了成本控制管理的優(yōu)化。

    3 結(jié)語

    總而言之,在房產(chǎn)項目造價成本控制中,招采工作是保障成本控制的前提條件,面對著實際工作存在的現(xiàn)狀問題,應(yīng)不斷優(yōu)化招標(biāo)管理工作以及采購管理工作,控制項目成本,保障項目順利實施。

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