房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題及對策分析

吳訪非，段汐夢

(沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院，遼寧 沈陽 110168)

成本核算一直是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重中之重，決定著房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算可以審查和監(jiān)督企業(yè)預(yù)算和成本計劃的實施是否按照原定計劃予以實行，可以充分知悉房地產(chǎn)企業(yè)對成本的控制水平。除此之外，還可以對產(chǎn)品的定位及定價全盤掌控，有利于實現(xiàn)企業(yè)的營業(yè)利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要從激烈的市場競爭中占穩(wěn)腳跟，應(yīng)該不斷完善企業(yè)成本管理體制，健全企業(yè)成本核算體系，提高管理著成本管理的意識和技能，降低企業(yè)營運成本。

1房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀分析

（1）收入確認(rèn)方面：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司依據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在組織其工程建設(shè)施工時，首先要取得房屋預(yù)售許可證，才允許進行預(yù)售房屋。消費者一般情況下采取分期付款的方式，我國稅法明確指出，采取預(yù)付定金或是分期付款來收取貸款，都應(yīng)該視為銷售。消費者需要在購買房屋期間繳納規(guī)定的營業(yè)稅及其附加費。但是，《中華人民共和國會計準(zhǔn)則》明確指出，必須要在工程施工完畢，竣工驗收報告辦理之后，才能明確收入，因此，這必然加了會計核算的難度。

（2）核算業(yè)務(wù)方面：在開展房屋銷售活動的過程中，房地產(chǎn)公司不同于其他行業(yè)，因其業(yè)務(wù)繁瑣，工程項目具有特殊性，因此房地產(chǎn)公司的會計核算內(nèi)容相對特殊。首先，房地產(chǎn)公司開發(fā)項目既包括區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，也包括商品房建設(shè)。必然涉及公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括地下管道、天然氣等設(shè)施的建設(shè)等。其次，伴隨著居民對房屋質(zhì)量及房屋品質(zhì)要求增加，房屋裝修也成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的必須認(rèn)真思考的重要內(nèi)容。這些方面導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司的會計核算復(fù)雜，造成房地產(chǎn)公司的會計核算越來越困難。

（3）核算周期方面：進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是一個系統(tǒng)工程，涉及許多方面：房屋開發(fā)規(guī)模比較大，房屋建設(shè)周期比較長，前期投入資金比較多，上述內(nèi)容是房地產(chǎn)公司首先要思考的問題。房地產(chǎn)公司通常在競標(biāo)土地后一到兩年，甚至更長時間，各種業(yè)務(wù)往來都很復(fù)雜，例如征地和拆遷房屋及補償、后續(xù)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、銷售等。 房地產(chǎn)公司需要有足夠的資金用于開發(fā)項目，并要規(guī)定嚴(yán)格的資金分配和使用標(biāo)準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)公司會計核算周期相對較長。

2新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

2.1對收入成本匹配的影響

會計準(zhǔn)則可以充分反映房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)和負(fù)債。這是衡量房地產(chǎn)公司經(jīng)濟效益的重要指標(biāo)。新會計準(zhǔn)則包括公允價值計量模型的新規(guī)則。當(dāng)該模型用于測量時，由于房地產(chǎn)公司的收入發(fā)生顯著變化，因此很難確定具體變化的程度。房地產(chǎn)公司需要根據(jù)實際情況做出預(yù)測。房地產(chǎn)項目通常耗時并且需要大量的開發(fā)資金，因此，除非項目完成且公司確認(rèn)收入，否則無法進行會計匹配。

2.2對科目設(shè)定的影響

在新會計準(zhǔn)則頒布之前，在用作固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司的會計處理過程中，非投資房屋建筑與投資性房地產(chǎn)之間沒有分離。它無法反映房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)經(jīng)營狀況。根據(jù)新的會計準(zhǔn)則，兩者需要分開，公司需要對租賃和銷售項目進行細(xì)分，并為租賃開發(fā)產(chǎn)品設(shè)置相應(yīng)的項目。如果想要為房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)，還需要將要臨時租賃的貨物分類并租賃到庫存賬戶和其他長期資產(chǎn)中。

2.3對信息披露的影響

新會計準(zhǔn)則明確規(guī)定了房地產(chǎn)公司的披露，并要求披露投資性房地產(chǎn)的計量方法，金額和類型。如果投資性房地產(chǎn)是公允價值模型，則需要披露變更的影響、方法和依據(jù)。如果投資物業(yè)是成本模型，則需要披露攤銷和成本。此外，附注應(yīng)說明房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的原因和情況，并說明其對業(yè)主或損益的影響。

2.4借款費用對資本化的影響

在新會計準(zhǔn)則發(fā)布之前，沒有關(guān)于資本化借貸成本的詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)新會計準(zhǔn)則，借款成本的資本化有了新的規(guī)定：可以將借貸成本資本化，以實現(xiàn)資本收購以及達到資產(chǎn)預(yù)期可用和可銷售條件所需的收購、建設(shè)或生產(chǎn)活動。根據(jù)新的會計準(zhǔn)則，如果房地產(chǎn)公司的土地儲備是以借款為代價實現(xiàn)的，而且長期未開發(fā)，公司的利潤將發(fā)生巨大變化。因此，這部分金額不能資本化，部分借款應(yīng)包含在財務(wù)費用中。

3房地產(chǎn)企業(yè)會計核算職能存在的問題

3.1會計核算方面的內(nèi)容相對繁雜

會計科目需要對房地產(chǎn)公司的核算作出一個周密而詳細(xì)的分類，會計核算對會計科目進行設(shè)計的時候，會計核算的工作必須接受我國現(xiàn)行法律法規(guī)的管理和監(jiān)督，這樣才能以確保會計核算工作的有效開展。 房地產(chǎn)公司的運作資金巨大，工程竣工時間跨度越長，其會計核算實施起來就比較難，對會計核算內(nèi)容的準(zhǔn)確性帶來了極大的挑戰(zhàn)。然而，我國會計的記賬方法一般都是在年終結(jié)算之后再另立一個新的賬本，這樣就使會計賬本上的數(shù)據(jù)越加復(fù)雜，不僅加重了會計核算人員的工作量，也妨礙了房地產(chǎn)公司的長期穩(wěn)定運營。

3.2會計核算不能很好的降低財務(wù)風(fēng)險

依據(jù)新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司虧損的重要原因是在會計核算工程中沒有采取有效的措施來降低財務(wù)方面的風(fēng)險，企業(yè)外部環(huán)境和一些不可預(yù)測的因素會造成預(yù)期財務(wù)與實際財務(wù)差別巨大，這樣會給房地產(chǎn)公司造成居大的損失。房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險是指公司的一系列外部風(fēng)險，包括投資方面的風(fēng)險、融資方面的風(fēng)險、國家利率風(fēng)險及國際匯率風(fēng)險等。這些風(fēng)險造成房地產(chǎn)公司投資回報率不高，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)對上述風(fēng)險有一個總體的把握和有效的評估，并積極采取有效的措施來規(guī)避風(fēng)險，以確保房地產(chǎn)公司的盈利目標(biāo)。

3.3收益評價指標(biāo)與實際業(yè)績不符

房地產(chǎn)開發(fā)投資周期較長，以致于會計報表的數(shù)據(jù)往往會波動很大，前期建設(shè)期間內(nèi)業(yè)績比體現(xiàn)不明顯。當(dāng)房屋在驗收后出售時，凈利潤數(shù)據(jù)不能反映預(yù)期金額增加后的實際業(yè)務(wù)情況，導(dǎo)致收益評價指標(biāo)與實際業(yè)績嚴(yán)重不符。

4完善房地產(chǎn)公司會計核算的措施

（1）設(shè)置更加完善的層級科目：當(dāng)前，當(dāng)房地產(chǎn)公司開展會計核算業(yè)務(wù)時，主要問題是會計層級科目設(shè)置缺乏合理性。因此，有必要完善房地產(chǎn)公司的會計核算層級科目。要正確設(shè)置會計核算級別和質(zhì)量的跨級科目，全面把握整個公司的會計核算范疇。與此同時，為了促進會計核算水平的提高，有必要減少會計核算時間，簡化會計核算程序，清楚記錄每個項目的成本，只有這樣才能提高會計核算的準(zhǔn)確性。

（2）明確房地產(chǎn)公司的收益核算范圍：首先明確房地產(chǎn)公司的銷售收入核算范圍。收入核算的范圍一般包括房地產(chǎn)公司出售的房屋、搬遷房屋的改造等。但自用房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)出售除外。然后，需要清楚收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。收入情況的確認(rèn)應(yīng)按照法律標(biāo)準(zhǔn)進行。

（3）完善房地產(chǎn)公司會計核算制度：房地產(chǎn)公司根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點，必須保證公司會計信息的準(zhǔn)確性和可靠性，并根據(jù)自身業(yè)務(wù)計劃提高公司會計核算水平。因此，首先要優(yōu)化和改進公司會計系統(tǒng)，由于房地產(chǎn)公司使用的收付實現(xiàn)制會計方法存在非常明顯的缺陷。因此，建議使用權(quán)責(zé)發(fā)生制的會計方法，比較有利于房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。同時，因為會計核算制度對房地產(chǎn)公司影響巨大，因此有必要建立完善的會計核算管理機制，明確會計人員工作職責(zé)，建立良好的會計秩序，保證房地產(chǎn)公司會計核算業(yè)務(wù)穩(wěn)定健康地發(fā)展。

綜上所述，房地產(chǎn)公司成本核算是一項全面復(fù)雜、系統(tǒng)完整的工作，筆者以科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、合理的視角論述了房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的基本理論，比較客觀全面地反映了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況及成果，明確核算對象、范圍及核算周期，合理地分配成本費用，這對于房地產(chǎn)企業(yè)降低會計成本預(yù)算、科學(xué)合理的決策以及各項資源的優(yōu)化等方面具有極其重要的理論意義和現(xiàn)實意義，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算效率，提升會計信息質(zhì)量，不斷促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。