房地產(chǎn)投資信托基金在我國的發(fā)展

◎曹琛

城市化進程的加快使得我國房地產(chǎn)投資的關注度越來越高，而這也推動了房地產(chǎn)投資信托基金在我國的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展存在的最主要的風險便是，沒有明確的規(guī)章制度，導致資金的基本安全得不到有效保證。當房地產(chǎn)投資信托基金資金安全沒法控制時，會引來較大的社會問題，同時，也會侵害到投保人和保障人的合法權益。所有，國家需積極制動相關法律法規(guī)、行政規(guī)章制度、合理合法的保障房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展。針對房地產(chǎn)投資信托基金需按比例做好房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展資金安全保障。根據(jù)比例進行發(fā)展，便可基本確保資金的安全。而本文則希望通過對房地產(chǎn)投資信托基金在我國發(fā)展現(xiàn)狀的分析來找到其可能存在的風險問題，并提出相應的解決措施，以推動房地產(chǎn)投資的可持續(xù)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展存在的風險分析

針對資金的發(fā)展規(guī)劃、信托等金融方面，基本可以決絕全部資金安全。針對慈善公益基金會，需勇于承擔特困老人等群體的房地產(chǎn)投資信托基金募集，積極配合國家房地產(chǎn)投資信托基金社會保障體系的全方位覆蓋，以便更好的應對中國老齡化社會問題，為中國房地產(chǎn)投資信托基金事業(yè)服務。

（一）委托代理風險

在房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展過程中，投資管理是較為重要的一部分，依照我國國情差異化，由于房地產(chǎn)投資信托基金運營商存在許多模式，當前，主要有政府集中管理、私營競爭型管理、適度集中管理。一般狀況下，政府集中管理屬于政府方面負責管理房地產(chǎn)投資信托基金，此外，商業(yè)金融負責房地產(chǎn)投資信托基金投資運營可將其歸為私營競爭型管理。有效的管理前后兩種模式，并將公共保費交于政府集中管理。

在進行委托代理時會導致如下風險的發(fā)生：

1.財政彌補房地產(chǎn)投資信托基金缺口。近年來，我國政府財政加劇，為進一步解決缺口問題，我國政府需積極運用財政補貼的模式兜底缺口，以此解決房地產(chǎn)投資信托基金不敷出問題，近幾年，補貼金額還會持續(xù)增加，為我國帶來較為嚴重的財政負擔。使得社會經(jīng)濟發(fā)展不均衡，以此，需實施市場化運營，推動保值增值，解決我國房地產(chǎn)投資信托基金缺口問題。

2.房地產(chǎn)投資信托基金個人賬戶空賬運行。當前管理我國房地產(chǎn)投資信托基金普遍運營統(tǒng)賬結合的方式，基于歷史遺留因素，造成統(tǒng)籌賬戶與個人賬戶邊界不清晰，產(chǎn)生了個人賬戶空賬運行。雖然我國出臺了許多“名義賬戶”制度，但是根據(jù)投資收益記賬個人賬戶，作為以后房地產(chǎn)投資信托基金支付的根據(jù)，依然面臨入不敷出的地步，為進一步做好個人賬戶，需使得個人戰(zhàn)虎房地產(chǎn)投資信托基金走向證券市場，實施多元化投資，提升投資收益率，確保積累足夠的資金應付以后的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)放。

（二）資本市場風險

我國資本市場發(fā)展時間不長，體系不完善，房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展后悔面對許多較為繁瑣的市場風險，存在一定的安全問題。分別為：委托代理風險、宏觀經(jīng)濟風險、政策風險、市場結構風險、利率風險、通貨膨脹風險。

1.宏觀經(jīng)濟風險。

近階段，國內宏觀環(huán)境欠佳，導致全球經(jīng)濟發(fā)展放慢，國外經(jīng)濟不景氣，導致我國市場也受到不同程度的影響。之后，我國逐漸進入經(jīng)濟新常態(tài)，導致利率逐漸向低處走，通貨膨脹壓力非常大，加之各個政策的施壓，使得宏觀經(jīng)濟波動性變大。然而，如果宏觀經(jīng)濟位于上升趨勢時，相應的房地產(chǎn)投資信托基金收益一樣會增高，然而，會導致宏觀經(jīng)濟歸于低落時期，造成房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展產(chǎn)生收益問題，因此，在房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展后，同樣會導致宏觀經(jīng)濟發(fā)生一些投資風險問題。

2.政策風險。

宏觀經(jīng)濟才開始邁向穩(wěn)健型，逐漸回歸到中性較緊的管理方式，積極鼓勵財政政策。針對資本主義來講，貨幣的不穩(wěn)定，使得我國貨幣政策以及財政政策，逐漸出現(xiàn)太多不確定性，自2015發(fā)生股災之后，我國貨幣就出現(xiàn)了問題，利息逐漸降低。直到2017年政策與財政政策對其造成了不小的沖擊，較為寬松的貨幣以及財政政策同樣加大了資金量。推動需求，有助于市場發(fā)展，反之會不利于市場價格上升。受到貨幣政策以及財政政策的影響，造成房地產(chǎn)投資信托基金投資經(jīng)營產(chǎn)生了不穩(wěn)定風險。

3.市場結構風險。

在我國資本市場中，散戶交易高達80%，且機構投資者仍然處在初級階段，散戶主要從事短線操作以及過度投機，加大了市場價格的幅度。導致以往不平穩(wěn)的市場進入到混亂形式。之后，散戶對機構投資者控制的信息不健全，解析與判斷能力也非常弱，不能起到正確的指導。較易產(chǎn)生“跟風”。導致市場非理性的追漲殺跌。在市場上較易發(fā)生市場慌亂。增加資本市場的系統(tǒng)性風險，造成房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展后面對很大的風險以及收益不平穩(wěn)性。

4.利率風險。

當發(fā)生利率波動時，宏觀調控、貨幣通脹、物價水平等都會相應受到影響，利率的不穩(wěn)定會使得造價與利息受到影響，導致資本收益受損。站在企業(yè)的角度講，利率的逐漸增高會加大融資成本，減小利潤水平，造成股價降低。站在投資者的角度講，利率的上升會加大儲蓄率以及債券購買，進而減小對股票的要求，造成股市低迷[3]。

5.通貨膨脹風險。

房地產(chǎn)投資信托基金被稱為“養(yǎng)命錢”，最為主要的是確保職工退休后生活穩(wěn)定，進而提早儲蓄投資，具備長久性。當發(fā)生非常嚴重的通貨膨脹之后，房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展產(chǎn)生的投資收益對應的也會降低。根據(jù)相關數(shù)據(jù)了解到，近些年，我國房地產(chǎn)投資信托基金年均投資收益都不足2.5%，在一定程度上低于4.7%的CPI整體增長率。根據(jù)2017年至2019年間，我國通貨膨脹率分別為 7.50%、8.50%、7.50%。年份的逐漸增加，沒能跑贏通脹，因此，會迎來較為嚴重的通貨膨脹風險。

（三）股票投資風險及收益風險

對于金融市場而言，長期的房地產(chǎn)投資信托基金對于金融市場的發(fā)展有著直接性的影響。但是，而這一直接性的影響在特殊情況下也會導致金融市場的發(fā)展出現(xiàn)動蕩，導致多數(shù)企業(yè)發(fā)展受到影響。再加上我國金融市場投資群中所存在的羊群效應，均導致整個投資機構容易出現(xiàn)崩盤的可能。

通常情況下，投資者均具備了專業(yè)的技能，因此其投資行為更加的專業(yè)，并且能夠全面化地考慮當前市場的走向，進而確定明確的投資目標。在這種情況下，專業(yè)的投資者可以有效提高所持股票的信息含量，使得整個金融市場的信息披露透明性得以提升，這對于市場的發(fā)展具有重要意義。但是，投資人員因其在進行投資時的金額龐大，所以可能會在一定程度上放大其作用，一旦出現(xiàn)錯誤的投資便可能導致其他共同投資的機構也出現(xiàn)風險性行為，進而引發(fā)金融市場的波動加劇。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展風險的管控策略

（一）構建完善的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展風險制度

構建房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展準入與退出監(jiān)管制度，同時在此基礎上對其進行優(yōu)化與完善，做好頂層設計工作，并且利用有效的制度來監(jiān)督管理我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，提高其運行安全性。

（二）深化資本市場改革

積極鼓勵并支持資本市場改革，提高其發(fā)展的健康性與穩(wěn)定性，明確投資委托人、機構以及管理內容，使得各機構間能夠互相制衡，提高市場管理的有效性。

（三）增強人才培訓

強化房地產(chǎn)投資信托基金專業(yè)人才的培養(yǎng)，并大力引進專業(yè)性人才，提高管理隊伍的全面化與有效性，與此同時，為我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展提供有利保障。

（四）完善風險準備金制度

完善風險準備金制度的同時，還需要從本年度收益當中提取出部分基金作為風險準備金，以用于彌補房地產(chǎn)投資信托基金投資發(fā)生的虧損。除此之外，只要存在機構違反規(guī)定所開展的投資行為，并對基金造成損失和對受托人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

三、結論

綜上所述，在房地產(chǎn)信托基金發(fā)展過程當中，其極易受到外界的影響而導致其出現(xiàn)大量的風險性行為，對此，需要從資本市場入手，強化我國房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展，加強專業(yè)人才的培養(yǎng)，為房地產(chǎn)信托基金的健康發(fā)展奠定堅實的基礎。