淺析新收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

◎謝思淼

在新收入準則中，其通過統(tǒng)一整合原收入準則及原建造合同準則，完善了收入確認與計量、合同成本、特定交易的會計處理等方面，以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認的核心判定條件，更好的體現(xiàn)出了合同契約精神，能夠針對合同雙方權(quán)責更清晰進行界定。目前新收入準則已全面執(zhí)行，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)需要正確針對收入進行會計確認和計量，合理對收入進行會計判斷，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

一、新收入準則對于房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.收入確認的影響。

由于我國房地企業(yè)結(jié)構(gòu)具有特殊性，新收入準則的實施使房地產(chǎn)企業(yè)收入判定模式發(fā)生了變化，具體以時點判定和時段判定兩種方式為主。目前我國房地產(chǎn)行為的經(jīng)營模式主要有三種形式，一種為開發(fā)銷售于一體的自行開發(fā)模式；一種為先銷售后開發(fā)的分開銷售模式；另一種則為開發(fā)和出租于一體的模式。新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響因不同的經(jīng)營模式也存在差異性。在此我們主要分析新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)和銷售的經(jīng)營模式下的影響：在期房銷售模式下，房地企業(yè)通過與客戶簽訂購房合同，客戶向房地產(chǎn)企業(yè)支持購房款，房地產(chǎn)企業(yè)收到錢款后，客戶才能得到自己的房產(chǎn)。整個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房產(chǎn)無法被其他因素替代，房產(chǎn)具有較強的專業(yè)性用途，購房客記支付的房款數(shù)目也不會出現(xiàn)變化。在新收入準則下，銷售收入體現(xiàn)了一個時段的履約情況。現(xiàn)房銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂合同時，房地控制權(quán)在履行約定時即實現(xiàn)轉(zhuǎn)移，因此新收入準則對房地產(chǎn)現(xiàn)房銷售收入確認沒有根本差異。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以與客戶簽訂建造合同為其代建房產(chǎn)，這類合同不可撤銷，代建項目完成程度能夠計量，客戶根據(jù)合同約定進行費用支付，收入根據(jù)可靠的合同進度計量或是估計來對確定。因此通過有效的收入判定，其能夠最大限度確保房產(chǎn)地企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

2.編制的財務(wù)報表的影響。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中若運用新收入準則的時段判定模式來確認收入，將使財務(wù)報表中的收入及成本更加匹配，更能為報表使用者展示開發(fā)過程中每個年度的真實損益情況。同時，預售房產(chǎn)時，預售階段收到的房款在報表的負債中反映，未交房之前企業(yè)資產(chǎn)負債率則會呈現(xiàn)出偏高的情況，應用新準則后，原確認為負債的預售房款在新收入準則下會提前確認為收入，降低企業(yè)資產(chǎn)負債率?？傮w來說，新收入準則能夠更真實、合理的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)情況，且無論是對于企業(yè)融資還是資金統(tǒng)籌規(guī)劃都具有極為重要的意義。

3.信息披露的影響。

新收入準則五步法內(nèi)容對收入確認方法進行了更新，房地產(chǎn)行業(yè)收入確認步驟相對簡單，會計估計也較少。房地產(chǎn)企業(yè)運用新準則后需要將這種變化通過信息披露傳遞給利益相關(guān)者和投資者等報表使用者，這就要求我們一定要從以下幾方面完善信息披露：對收入確認應用的會計政策、方法的重大變更事項進行披露；針對收入確認方式變更時涉及的合同相關(guān)信息進行披露；另外，企業(yè)還需要針對應用新收入準則確認收入的情況提前進行披露。

二、基于新收入準則下房地產(chǎn)行業(yè)的應對措施

1.加強新收入準則培訓，提升職業(yè)判斷能力。

新收入準則對企業(yè)和注冊會計師的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，可以預見新收入準則正式實施后將大幅增加實務(wù)中的職業(yè)判斷和會計估計分歧。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應盡早制訂并實施培訓計劃，包括財務(wù)、稅務(wù)、銷售等人員，提前組織學習新收入準則，根據(jù)本企業(yè)業(yè)務(wù)特點針對工作實務(wù)中可能遇到的問題開展學習研究。

2.調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)模式，完善內(nèi)部監(jiān)督機制。

基于新收入準則的要求，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認時一般會采用五步法進行，這就需要企業(yè)在新準則下需要合同條款、業(yè)務(wù)經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)流程進行重新審視，以此來積極應對新收入準則的變化。同時還要對企業(yè)內(nèi)部控制、風險管理和信息系統(tǒng)的融合給予重視，構(gòu)建更為嚴謹?shù)某杀绢A收和變更程序，并以書面方面將預算結(jié)果呈現(xiàn)出來，以內(nèi)部程序?qū)ζ溥M行審批確認，以此來提升合同收入過程的規(guī)范性和透明性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的更好發(fā)展，還需要強化管理水平和核算水平的提升，加大內(nèi)部審計監(jiān)督，以此來為新收入準則的順利執(zhí)行打下堅實的基礎(chǔ)。

3.加大外部監(jiān)督力度，提升新收入準則執(zhí)行質(zhì)量。

新收入準則的實施將涉及較多的會計估計，可能會給企業(yè)帶來操縱利潤的空間，改變財務(wù)報表的真實盈余情況，誤導企業(yè)財務(wù)報表信息的使用者。因此，監(jiān)管部門應制定相應的監(jiān)管措施，規(guī)范相關(guān)人員的工作流程，避免發(fā)生操縱利潤的問題。通過強化監(jiān)管部門的職能，有效規(guī)范企業(yè)的會計交易處理，保證企業(yè)財務(wù)信息的真實性和有效性。監(jiān)管部門要提升監(jiān)督檢查力度，加強對準則實施過程中的監(jiān)督檢查，建立完善懲罰機制，努力做好責任追究，嚴肅查處違法行為，有效保證準則的正確合理執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應加強內(nèi)外部的監(jiān)督檢查，建立完善具體的實施細則，提高披露信息的準確性，保證新準則的順利實施及信息使用者的切身利益。

三、結(jié)束語

在新收入準則的影響下，對傳統(tǒng)收入判定的模式進行了大洗牌，使企業(yè)會計管理操作變得更加全面。而房地產(chǎn)行業(yè)的特點是將開發(fā)、銷售全部自行解決，具有比較特殊的性質(zhì)，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行新收入準則時，經(jīng)濟效益會有明顯增長，但同時也會對行業(yè)未來的發(fā)展造成很大影響。因此更要重視提升房地產(chǎn)企業(yè)會計人員的綜合能力，強化部門之間的協(xié)調(diào)配合，進一步加大監(jiān)管力度，以此業(yè)促進房產(chǎn)地行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。