“營改增”對企業(yè)會計核算的影響和分析
——以房地產(chǎn)企業(yè)為例

◎劉暢

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

（一）積極影響

首先，營改增全面實(shí)施后，所有企業(yè)都新增了房地產(chǎn)，其中包含的增值稅已納入扣除范圍。企業(yè)可以建造新的或者購買辦公用品和工廠，以及工廠維修和道路綠化?？鄢M(jìn)項(xiàng)稅，有利于各行業(yè)房地產(chǎn)投資，加快變革步伐，刺激買方對商業(yè)房地產(chǎn)購買的需求，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)化庫存。對于從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，有利于將稅負(fù)轉(zhuǎn)移到下一個家庭，從而降低房地產(chǎn)稅負(fù)的水平。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于涉及大量土地，建筑和材料，而且材料成本實(shí)際上已經(jīng)繳納稅款，房地產(chǎn)公司仍需要在此過程中繼續(xù)支付這部分稅款。銷售的反復(fù)征稅的現(xiàn)象將是無止境的。在全面實(shí)施營地改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)只需要按照自己的生產(chǎn)經(jīng)營和各個環(huán)節(jié)納稅。也可以從建筑成本、材料費(fèi)等增值稅發(fā)票中扣除，避免重復(fù)征稅的問題。其次，在全面實(shí)施營改增以來，房地產(chǎn)行業(yè)里部門之間分工趨于合理。業(yè)務(wù)部門人員在營業(yè)稅之前的基礎(chǔ)上，將持有的發(fā)票交給財務(wù)人員，沒有進(jìn)行分類和整理，會導(dǎo)致會計人員工作量增加。在財務(wù)部門的日常工作中。而且任務(wù)很嚴(yán)峻。在業(yè)務(wù)運(yùn)營過程中，公司通常會產(chǎn)生大量的項(xiàng)目金額，因此財務(wù)部門將擁有相對簡單的財務(wù)數(shù)據(jù)，并且還會產(chǎn)生不相關(guān)的內(nèi)容。這些都需要財務(wù)人員來執(zhí)行整個的過程。自從實(shí)施營改增改革和實(shí)施以來，由于進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票開出以后，可以報銷。在單位交換過程中，法案的合法性和及時性得到加強(qiáng)。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門只需要驗(yàn)證增值稅發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，通過深入實(shí)施企業(yè)改革政策，有利于企業(yè)金融工具的科學(xué)整理和審查。

（二）消極影響

首先，營業(yè)稅改為增值稅后，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)會受到?jīng)_擊。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在算企業(yè)所得稅時，由營業(yè)稅變?yōu)樵鲋刀?。如果增值稅是稅后，企業(yè)所得稅不能在稅前扣除。此外，營改增實(shí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為11%。雖然然已經(jīng)扣除里了一部分，但必須和一般納稅人進(jìn)行結(jié)合，才能獲得專用發(fā)票的使用。在一定層面上，它與其他公司的合作有限。與此同時，它也將面臨其他公司將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)公司，從而提高價格的現(xiàn)象。同時，房地產(chǎn)開發(fā)的很大一部分成本不能扣除，因?yàn)闊o法獲得特殊的增值稅發(fā)票，例如人工成本。由于無法全額扣款，稅率也會增加，這將在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。其次，營改增以后的財務(wù)報表將產(chǎn)生負(fù)面影響。在營改革實(shí)施前，購買資產(chǎn)負(fù)債表時的房地產(chǎn)價格應(yīng)當(dāng)全部計入固定資產(chǎn)的賬面價值。但是實(shí)施重估后，購買房地產(chǎn)的價格應(yīng)按相應(yīng)的價格和稅收分開，增值稅可以減去扣完的稅率，這會將企業(yè)本來的資產(chǎn)降低并將資產(chǎn)和負(fù)債的比率提高。這會對企業(yè)的融資產(chǎn)生應(yīng)該影響。

二、改善房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃的方案策略

（一）組織開展稅務(wù)籌劃

從房地產(chǎn)利潤以及其他方面來看，率先在稅務(wù)籌劃方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好勞務(wù)稅收籌劃外包工作。根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)法規(guī)和稅收優(yōu)惠政策建設(shè)項(xiàng)目所在地的勞動服務(wù)的項(xiàng)目將被轉(zhuǎn)移到承包商享受減免稅收，從而獲得相應(yīng)的勞動服務(wù)的稅收優(yōu)惠，降低項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)成本，提高營業(yè)收入。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃結(jié)算工作。結(jié)合項(xiàng)目情況，選擇代理銷售或分期付款的結(jié)算方法，通過改革，實(shí)現(xiàn)合理的稅收分配和轉(zhuǎn)換的計算支付方式，以減少房地產(chǎn)開發(fā)公司本身的稅收壓力并獲得足夠的時間恢復(fù)的房地產(chǎn)公司的資本賬戶。最后，提高房地產(chǎn)公司在別的方面的籌劃能力。比如房地產(chǎn)公司依據(jù)合同的規(guī)定，將公司所有的設(shè)備、材料等財產(chǎn)在一定期限內(nèi)交付承租人使用，承租人支付一定租金的；租賃物所有權(quán)仍歸房地產(chǎn)公司所有，承租人僅在約定期限內(nèi)享有使用權(quán)（包括空運(yùn)、海運(yùn)等）。租賃動產(chǎn)的，按17%的稅率繳納所得稅。相關(guān)房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況和發(fā)展需要提前進(jìn)行稅收籌劃，避免增加公司的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）強(qiáng)化納稅意識做好納稅細(xì)節(jié)工作

在“營改增”的政策下，財會相關(guān)人員要依據(jù)現(xiàn)有的會計核算方法進(jìn)行核算，要對核算的內(nèi)容和數(shù)據(jù)高度一致，并且努力提升自己，做好本職工作。此外，在“營改增”的全面推行以來，房地產(chǎn)企業(yè)在成本方面有了很大的變化。針對房地產(chǎn)企業(yè)的繳納稅費(fèi)的成本，對此提出一些策略。有必要提高企業(yè)員工的納稅意識，落實(shí)具體工作。在材料供應(yīng)商的選擇過程中，需要盡可能選擇具有一般納稅人身份的制造商，方便取得相應(yīng)的專用和普通發(fā)票，在增值抵扣方面進(jìn)行相應(yīng)的抵減，由此控制企業(yè)的最初投入的資本。

（三）改善運(yùn)營模式，梳理業(yè)務(wù)流程

針對企業(yè)在交稅方面的問題，相關(guān)企業(yè)需要進(jìn)行稅收方面的改進(jìn)措施。例如，可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中的生產(chǎn)周期，擴(kuò)大資本空間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置?；蛘?，優(yōu)化經(jīng)營理念，朝著不間斷發(fā)展的方向前進(jìn)，提高住房的合理，在所有相同行業(yè)一枝獨(dú)秀，在市場方面取得一定的主導(dǎo)權(quán)。

房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)應(yīng)針對自身做出相應(yīng)的措施來將稅收的壓力降到最低，營改增之后要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，優(yōu)化和完善企業(yè)的經(jīng)營流程，減輕企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)可以以項(xiàng)目為切入點(diǎn)，對所涉及到的內(nèi)容進(jìn)行提前學(xué)習(xí)，并做到心中有數(shù)，充分了解。企業(yè)在實(shí)現(xiàn)扣除項(xiàng)目的同時，還應(yīng)增加扣除項(xiàng)目的比例。

（四）強(qiáng)化稅負(fù)發(fā)票管理制定全新管理制度

營改增全面推行以來，企業(yè)在獲得發(fā)票方面給與一定的關(guān)注。因?yàn)檫@是企業(yè)發(fā)展的根本，而且在其他方面的檢查當(dāng)中提供相關(guān)依據(jù)。因此，相關(guān)行業(yè)應(yīng)高度關(guān)注發(fā)票方面的注意事項(xiàng)。在銷售運(yùn)行及公司發(fā)展中，要尤其關(guān)注到個別發(fā)票的管理，做到各個方面都能夠完美對接。對于企業(yè)來說，有必要在滿足相關(guān)法律要求的條件下，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)建立健全的稅務(wù)發(fā)票管理制度，從而提高發(fā)票管理水平。

三、結(jié)論

將營業(yè)稅改為增值稅對于我國各行各業(yè)都有著不同程度的影響，在房地產(chǎn)市場中，許多小型企業(yè)無法適應(yīng)這種改變而被淘汰?！盃I改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅不僅產(chǎn)生有利影響，同時還產(chǎn)生了不利影響。對此，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)自身的培訓(xùn)及完善，積極應(yīng)對“營改增”帶來的影響，才能使企業(yè)能夠良性發(fā)展。