房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險及預(yù)防

◎ 孔祥云

在國家經(jīng)濟形勢、城鎮(zhèn)化進程和人口紅利的影響下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進入了發(fā)展的白熱化階段。但行業(yè)內(nèi)部的實際發(fā)展?fàn)顩r卻沒有適應(yīng)當(dāng)下飛速的發(fā)展速度，技術(shù)、政策、及其他經(jīng)濟性因素共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)土地估價市場的高風(fēng)險水平。作為從業(yè)人員，我們必須認識到風(fēng)險的影響表現(xiàn)，深入分析風(fēng)險的類型和來源，達到對估價風(fēng)險的預(yù)防工作。

一、房地產(chǎn)土地估價市場中的常見風(fēng)險類型

1.政策性風(fēng)險。

政策風(fēng)險指的是由國家政策變動而產(chǎn)生的市場評估結(jié)果不準(zhǔn)確問題，如稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策以及金融等政策導(dǎo)致的評估手段和結(jié)果變動[1]。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國出臺了很多針對于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)估價的具體性政策，但依舊沒有從根源上解決房地產(chǎn)土地估價的市場風(fēng)險問題。政策性風(fēng)險多發(fā)生于城市房屋拆遷造成的土地產(chǎn)權(quán)變動情況之中。拆遷時，房屋的補償估價會隨著一些客觀因素的變動而發(fā)生一定的變化，在城市建設(shè)規(guī)劃的要求下，政府也會征收農(nóng)民的土地令其商業(yè)化，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這一過程需要經(jīng)過多個部門和機構(gòu)的共同認定，因此需要一定的時間成本，且存在大量的客觀性產(chǎn)權(quán)變動因素，需要結(jié)合具體的案例情況選擇適用的政策。一旦評估單位提出異議，或評估人員會意錯了當(dāng)下的房地產(chǎn)政策背景，則很有可能改變最終的估價結(jié)果，進而加劇估價的風(fēng)險。

2.技術(shù)性風(fēng)險。

技術(shù)性風(fēng)險主要是指評估人員在評估過程中，由于選擇不同的評估方法或手段，而引起的評測風(fēng)險問題。我國對房地產(chǎn)的評估原則、方法和評估流程作出了具體的規(guī)定，要求專業(yè)評估人員按照規(guī)定的指示完成對房地產(chǎn)土地的價格評估工作。然而，在實際評估工作中，由于存在大量的不可控因素，評估人員最終并不能達到預(yù)期的精準(zhǔn)評估效果。例如，要求應(yīng)用比較評估的方法對抵押房產(chǎn)價值進行估計，即通過選取市場參照目標(biāo)，實現(xiàn)對房地產(chǎn)土地和目標(biāo)土地的同比較估計，但在實際評估工作中，由于評估人員的專業(yè)能力、工作經(jīng)驗、對當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境的了解程度存在一定的差異，且不同地區(qū)的目標(biāo)選取都是完全不同的，因此很難實現(xiàn)“完美”的目標(biāo)選取，后期的估價也因此喪失了相應(yīng)的精準(zhǔn)性。此外，我國房地產(chǎn)土地估價市場仍處于發(fā)展的初期階段，缺乏足夠的評估案例支撐起評估資料，這同樣會對最終的估價造成一定的影響。

3.社會性風(fēng)險。

社會性風(fēng)險主要是指合作雙方的經(jīng)營誠信風(fēng)險。土地評估的工作透明性并不強，且牽扯到較大的經(jīng)濟效益，因此良好的土地評估工作，必須建立在雙方的高度誠信基礎(chǔ)之上。一旦存在合作方違背誠信原則，追求個人利益最大化的情況，則合作過程勢必會出現(xiàn)信息不對等、甚至利益不對等的問題，進而為評估結(jié)果帶來較大的風(fēng)險。例如，一些委托方出于對個人利益的考慮，單方面向房地產(chǎn)評估機構(gòu)提供了虛假的土地信息，或隱瞞了一部分客觀事實，導(dǎo)致評估結(jié)果出現(xiàn)了偏差，這不僅會影響到評估機構(gòu)的經(jīng)濟效益，還會進一步影響評估機構(gòu)的認可度、口碑、誠信度等核心競爭元素，進而對機構(gòu)造成不可逆的損害。

二、房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險預(yù)防策略

1.做好項目的調(diào)查工作。

技術(shù)性因素是因人而異的，評估人員對土地項目的不了解、技術(shù)和經(jīng)驗上的缺失，都有可能造成技術(shù)性風(fēng)險，因此由技術(shù)性因素導(dǎo)致的風(fēng)險問題很難在短時間內(nèi)完全根除。然而，評估人員可以通過加強對項目的調(diào)查力度，全方位了解土地的具體使用情況，進而彌補評估技術(shù)上的不足。在我國，大多數(shù)房地產(chǎn)的開發(fā)工作是分期、分批次進行的，這就導(dǎo)致在后期的折舊、轉(zhuǎn)讓工作中，會出現(xiàn)一些爭議性問題。因此在項目開始前，必須對房地產(chǎn)土地進行全方位的分析和準(zhǔn)備工作。此外，我國會計準(zhǔn)則中沒有對會計的成本核算進行明確的規(guī)定，這進一步加劇了估價的風(fēng)險。因此，估價機構(gòu)在項目開始前就要做好對土地成本、土地使用情況等具體問題的調(diào)查工作，并對每一個工作環(huán)節(jié)都進行深入的了解和探查，盡可能地細化土地的使用對象，保證最終估價結(jié)果的精準(zhǔn)性。

2.加強對政策變化的適應(yīng)能力。

政策性風(fēng)險與國家出臺的相關(guān)政策有著十分緊密的聯(lián)系，因此要加強對政策變化的適應(yīng)能力。估價人員要及時了解房地產(chǎn)政策上的變動和法律上的調(diào)控，深入挖掘變化背后的實質(zhì)，以及變化對項目造成的具體性影響，提前制定好應(yīng)對策略，進而降低政策變動帶來的評估風(fēng)險。

3.做好合同風(fēng)險防范工作。

合同是任何合作開展的前提和基礎(chǔ)，因此必須加強對合作合同的風(fēng)險管理力度。簽訂合作合同時，必須仔細檢查合同中的細節(jié)條款，以及牽扯到企業(yè)權(quán)益的項目，要求對方單位對含糊不清的條款項目進行具體的解釋，以友好協(xié)商的形式共同敲定合作內(nèi)容，避免在出現(xiàn)突發(fā)狀況時產(chǎn)生不必要的產(chǎn)權(quán)糾紛問題。除此之外，評估單位要進一步加強對委托方的信息考察工作，全面調(diào)查其社會信用評價、財務(wù)狀況、運營情況等信息的表現(xiàn)情況，對于一些比較靈活、無法在合同上進行明示的情況，要另外作出書面的證據(jù)保留。

4.加強對內(nèi)部從業(yè)人員的管理。

一方面，管理層要高度重視評估人員的綜合素質(zhì)水平，以及從業(yè)人員對于整個項目、乃至評估單位起到的重要影響作用，嚴格規(guī)范和管理評估的流程，對于一些重要的評估核算工作，要交由有豐富工作經(jīng)驗的人員實現(xiàn)，建立健全對內(nèi)部評估人員的管理機制。另一方面，在項目進行階段，也要對人員的技術(shù)水平、評估流程進行嚴格的監(jiān)管，合理地考察和應(yīng)對項目進行過程中發(fā)生的變動，進而對項目的最終工作結(jié)果作出正確的預(yù)判。最后，房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)了一定的形式化弊端，這就導(dǎo)致當(dāng)項目出現(xiàn)問題或者執(zhí)行結(jié)果出現(xiàn)偏差的時候，無法及時做出真正原因的探查和分析。對于這一問題，需要通過建立標(biāo)準(zhǔn)、完善的人員考核系統(tǒng)予以緩解，激發(fā)評估人員自身對能力提升的積極性和主動性，避免市場環(huán)境陷入新一輪惡性循環(huán)。

三、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前行的當(dāng)下，我們?nèi)砸e極探索存在于市場估價中的風(fēng)險問題，高度重視估價風(fēng)險的重要作用，從技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟性因素中入手，共同促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。