地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與稅務(wù)策劃研究

陳 娥

（武漢國博文化旅游發(fā)展有限公司，湖北 武漢 430000）

改革開放以來，我國社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，帶動房地產(chǎn)行業(yè)迎來發(fā)展的黃金時期，使一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速崛起，成為我國經(jīng)濟(jì)體系中的重要力量。然而，作為一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一直以來在財務(wù)方面就具有較高的風(fēng)險，特別是開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢這一行業(yè)性劣勢，使所有房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都面臨融資難、風(fēng)險高的問題。地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，不僅擁有上述房地產(chǎn)企業(yè)相同的各類風(fēng)險，還具有自身的一些獨特風(fēng)險。因此，面對當(dāng)前越發(fā)激烈的房地產(chǎn)市場，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的競爭中占有一席之地，首先必須提高自身財務(wù)管理能力，推行科學(xué)有效的稅務(wù)策劃。

1 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理與稅務(wù)策劃存在的問題

1.1 財務(wù)管理存在的問題

1）資金需求量大且融資渠道單一。對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，建設(shè)各種廠房和設(shè)施，并以出租或出售的方式獲得收益，是主要的經(jīng)營方式。項目建設(shè)過程中對資金的需求量極大，且廠房建設(shè)項目具有很高的財務(wù)風(fēng)險。因為廠房建設(shè)需要耗費較長的建設(shè)周期，而且占用大量的資金，這就意味著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會非常緩慢，資金回收遙遙無期。所以在這個過程中，企業(yè)必須通過各種手段展開融資，諸如債券、銀行貸款、合作開放等諸多形式，從而為項目運營提供資金支持。然而，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求，60%來自銀行貸款?？梢姡髽I(yè)的融資渠道非常單一，對銀行有很強(qiáng)的依賴性；一旦企業(yè)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)利率波動、償債風(fēng)險，就有可能造成資金鏈斷裂，甚至直接造成企業(yè)破產(chǎn)。

2）不重視全面成本管理，成本控制力差。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實際的工作過程中涉及審批、融資、建設(shè)和銷售等多個環(huán)節(jié)，導(dǎo)致資金的預(yù)算控制和管理存在較多的問題。合同管理是企業(yè)控制管理工作的關(guān)鍵，各大經(jīng)濟(jì)活動的開展都需要依靠合同來完成，一旦出現(xiàn)與合同要求不符情況，勢必會增大成本控制難度。全面成本管理要求地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展中需要實現(xiàn)多層次、全過程和全方位的成本管理，但是企業(yè)在實際的運營發(fā)展中，忽視了項目策劃、設(shè)計、建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)一體性的重要性，沒有意識到全過程成本核算工作的重要性，導(dǎo)致成本管理偏離預(yù)算，出現(xiàn)財務(wù)部門信息不完整現(xiàn)象，影響成本控制效果。

1.2 稅務(wù)籌劃問題

1）涉及稅種多，在開發(fā)成本中占較大比例。地產(chǎn)涉及的主要稅種有企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和印花稅等內(nèi)容。企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，承受著沉重的稅收負(fù)擔(dān)，要想降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，需要對稅收籌劃進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃，提高企業(yè)的收益，提高企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢。但是由于地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間較短，各項法律政策還不健全，影響著企業(yè)稅務(wù)籌劃各項工作的有效開展。

2）稅收籌劃無標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險增加。地產(chǎn)企業(yè)在運用稅務(wù)策劃時，不同的財務(wù)人員提出了不同的稅務(wù)籌劃方案，可知，稅務(wù)策劃沒有固定標(biāo)準(zhǔn)和方法，主要依賴于財務(wù)人員對稅法的了解程度。在實際的納稅過程中，納稅人和納稅機(jī)關(guān)存在權(quán)利和責(zé)任不對等情況，導(dǎo)致征納雙方對稅收籌劃的認(rèn)定存在較大差異，增加了納稅風(fēng)險。稅收籌劃涉及執(zhí)法風(fēng)險、信譽風(fēng)險、法律風(fēng)險和心理風(fēng)險等方面的內(nèi)容，納稅人需要考慮這些風(fēng)險因素，加大風(fēng)險應(yīng)對能力，來降低風(fēng)險。

2 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與稅務(wù)策劃的開展措施

2.1 財務(wù)管理措施

1）拓展融資渠道，建立多元化金融體系。對于當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)管理工作來說，拓展融資渠道，建立多元化金融體系，是至關(guān)重要的事情。首先，相關(guān)部門需要全面了解企業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r，然后在此基礎(chǔ)上，采用證券、信托、抵押等多種融資方式，加快融資產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展，從而降低融資成本，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道過于單一的局面。其次，對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想在日益激烈的國內(nèi)外市場競爭中獲得一席之地，還必須努力與先進(jìn)的企業(yè)展開合作，吸收先進(jìn)的財務(wù)管理制度和經(jīng)驗，在企業(yè)內(nèi)部建立多元化金融體系。一方面，要將項目預(yù)算融入企業(yè)各個部門的各個環(huán)節(jié)；另一方面，不斷推動風(fēng)控體系安全和完善，從而更有利于企業(yè)有效運用資金，加快資金周轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮資金價值。

2）重視成本管理，推行全面成本管控。對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本控制直接決定了企業(yè)的效益，也是企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容。因此首先必須強(qiáng)化企業(yè)全體人員的成本意識，從企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)，從預(yù)算到開發(fā)，從建設(shè)到銷售，都要將成本意識貫徹其中，這樣才能夠從根源上解決成本控制不力的狀況，才能推動全面成本控制體系建立。在此基礎(chǔ)上，要建立全方位、多層次、全員參與的科學(xué)的成本管理體系，明確企業(yè)各部門、員工的成本責(zé)任以及成本層面的考核范圍和考核目標(biāo)，針對性地對企業(yè)成本展開全面考核，并對考核結(jié)果展開全方位分析，做出有效反饋，從而為成本控制的持續(xù)穩(wěn)定推行提供動力。另外，成本控制工作的展開，還必須嚴(yán)格依據(jù)財務(wù)管理規(guī)章的相關(guān)內(nèi)容展開，務(wù)必保證相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性和全面性；定期針對財務(wù)數(shù)據(jù)實施全面清查，對會計工作做好有效監(jiān)督，以杜絕貪腐行為發(fā)生，確保每一項工作都在成本方面得到良好控制。

2.2 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)策劃方面的措施

在企業(yè)稅務(wù)策劃方面，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需充分對其進(jìn)行重視，具體來說，無論是施工建設(shè)還是對土地進(jìn)行征收，這些內(nèi)容都十分重要。所以，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在向金融機(jī)構(gòu)貸款時提前扣去產(chǎn)生的利息，以此來抵消土地增值稅。除此之外，在實際情況中還有一種情況，那就是利息的稅額較大，針對這種情況必須要將其納入企業(yè)所得稅當(dāng)中，具體操作方式為據(jù)實扣除。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要在稅收策劃過程中對應(yīng)納稅額進(jìn)行調(diào)整，對成本進(jìn)行增加。具體來說，對定價進(jìn)行控制對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說十分重要，是稅收策劃的重點內(nèi)容。另外銷售環(huán)節(jié)也應(yīng)該引起人們的重視，其能影響到企業(yè)的稅務(wù)支出，所以，企業(yè)實施定價策略有必要細(xì)致地分析土地增值稅標(biāo)準(zhǔn)，盡量將增值稅稅率保持在20%以下，如此就可以按照優(yōu)惠政策免征增值稅，另外地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要對影響增值稅應(yīng)納稅額的項目進(jìn)行具體的調(diào)整，可以通過銷售公司為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

3 結(jié)語

本文對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理和稅務(wù)策劃進(jìn)行簡要介紹，重點分析財務(wù)管理工作存在的問題及解決策略。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中具有風(fēng)險高、見效慢和融資難等財務(wù)問題，對企業(yè)的財務(wù)管理工作和稅務(wù)策劃帶來了較大的影響。要想促進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要確保財務(wù)管理工作的科學(xué)性和合理性，通過稅務(wù)籌劃，促進(jìn)企業(yè)納稅收益額的提升，強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)管理效果，降低企業(yè)的納稅成本收益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中取得良好的發(fā)展。