央企房地產(chǎn)企業(yè)跟投機制探討

文/韋冠科

關(guān)鍵詞：央企房地產(chǎn) 跟投 機制

作者單位：中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司人力資源部

央企房地產(chǎn)企業(yè)因自身管理原因和國有股權(quán)改革政策受限等原因，實行跟投企業(yè)較少，但在已實行跟投的保利等企業(yè)發(fā)展中也發(fā)揮了較好的作用。2019年11月，國務(wù)院國資委鼓勵中央企業(yè)要完善激勵約束，探索運用項目跟投等激勵方式，為央企房地產(chǎn)企業(yè)全面推行項目跟投打開了大門。

2014年碧桂園正式實施項目跟投，激勵約束機制效果顯著。根據(jù)公開資料顯示，碧桂園實施跟投后，項目平均開盤時間由9-11個月縮短到6.9個月，現(xiàn)金流回正周期由10-12個月縮短至9.1個月，企業(yè)發(fā)展速度和發(fā)展質(zhì)量持續(xù)提高，排名連年占據(jù)中國房企首位。在碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)的引領(lǐng)下，國內(nèi)一大批房地產(chǎn)企業(yè)也陸續(xù)加入到跟投大潮中。

央企地產(chǎn)企業(yè)實施跟投情況

2010年國務(wù)院國資委決定，中房、保利、華僑城、華潤等16家央企保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2011年，國資委又批準(zhǔn)了5家央企保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)，獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企由16家增加為21家。10年來伴隨著行業(yè)的發(fā)展，央企地產(chǎn)公司分化嚴(yán)重。2019年度中海、保利、華潤3家央企進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)排名前10名。央企的房地產(chǎn)企業(yè)各有各的成功之道，主要的共同點就是注重市場化和創(chuàng)新，特別是激勵約束機制創(chuàng)新。

作為“地產(chǎn)央企一哥”的保利，2017年開始推行項目跟投計劃，是央企地產(chǎn)企業(yè)第一家實施跟投計劃的公司。保利實施項目跟投后，企業(yè)發(fā)展步伐明顯加快，歸母利潤按照20%的復(fù)合增長率增長，2018年銷售額排名中國地產(chǎn)企業(yè)第五位，達(dá)到了4050億元，2019年銷售額4702億元，依然高居中國地產(chǎn)企業(yè)第五位。2019年11月25日，同為央企的地產(chǎn)企業(yè)華僑城發(fā)布公告，對跟投管理辦法進(jìn)行修訂，更加堅定地推行跟投機制，也給業(yè)內(nèi)留下更多期待。

跟投的主要優(yōu)點

跟投實際就是項目核心團(tuán)隊投資入股項目公司，實現(xiàn)與企業(yè)的“利益共享，風(fēng)險共擔(dān)”的激勵約束機制。其主要有以下優(yōu)點：

一是干部員工身份轉(zhuǎn)變。企業(yè)和項目管理團(tuán)隊關(guān)系由“老板”和“伙計”的關(guān)系，變?yōu)椤按罄习濉焙汀靶±习濉钡年P(guān)系，項目員工和企業(yè)關(guān)系發(fā)生了重大變化。二是干部員工作風(fēng)轉(zhuǎn)變。項目管理團(tuán)隊由“被管理”和“要我工作”變?yōu)椤爸鲃庸ぷ鳌焙汀拔乙ぷ鳌?，工作自主性和主動性普遍提高。三是干部員工工作成效顯著提高。項目管理團(tuán)隊對項目管控關(guān)注程度更高，支持力度更大，工作更加注重技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)高效完成各項工作。四是形成員工主動監(jiān)督的氛圍。跟投員工為維護(hù)自身股東利益，會主動對各項工作進(jìn)行監(jiān)督，維護(hù)企業(yè)管控依法合規(guī)。五是有利于干部員工“優(yōu)勝劣汰”。項目管理人員特別是中高層領(lǐng)導(dǎo)人員如項目管控不得力要自行承擔(dān)跟投損失，長期來看有利于留住優(yōu)秀員工，淘汰企業(yè)中“東郭先生”，有利于企業(yè)干部人才隊伍建設(shè)。六是減輕工資總額壓力。國資委每年要向央企下達(dá)工資總額基數(shù)，年底進(jìn)行清算和考核，故央企工資總額壓力大的問題普遍存在。跟投員工的跟投收益為股權(quán)投資收益，不計入企業(yè)工資總額，能合理合規(guī)地減輕工資總額壓力。

央企地產(chǎn)企業(yè)跟投難點

雖然跟投有著諸多優(yōu)點，但央企地產(chǎn)企業(yè)真正開始實施跟投的并不多。主要原因還是央企房企中除保利、華僑城等是以房地產(chǎn)為核心主業(yè)外，大多僅把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主業(yè)的一環(huán)。如中建是以建筑施工為主，中國五礦是以礦業(yè)為主，中國水利水電建筑是以水利水電建筑施工為主，一定程度上削弱了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場化管控能力。同時，早些年國資委對央企員工參股持謹(jǐn)慎態(tài)度，對有關(guān)涉及央企股權(quán)事項要求按“一事一議”進(jìn)行報批，也對央企房地產(chǎn)企業(yè)全面推行跟投機制造成一定的政策瓶頸。

國資委政策要求

2019年11月，國務(wù)院國資委黨委書記、主任郝鵬發(fā)表署名文章指出，中央企業(yè)要完善激勵約束機制，統(tǒng)籌運用股權(quán)激勵、分紅激勵、員工持股等激勵政策，探索運用超額利潤分享、虛擬股權(quán)、項目跟投等激勵方式，激發(fā)企業(yè)各類人員積極性創(chuàng)造性，促進(jìn)企業(yè)效益效率和國有資本回報的不斷提升。國資委的新要求務(wù)實科學(xué)，與時俱進(jìn)，對完善中央企業(yè)激勵約束機制，搞活國有企業(yè)有很強的指導(dǎo)意義，也為央企房地產(chǎn)企業(yè)全面推行項目跟投打開了大門。

跟投機制設(shè)計關(guān)鍵點

一是確定跟投方案。為保障獲取優(yōu)質(zhì)項目，企業(yè)要求在獲取項目上報可研報告時，要同時附上項目跟投方案，由相關(guān)決策會議研究通過后，根據(jù)可研報告執(zhí)行。但要建立再決策機制，對如出現(xiàn)因政策、環(huán)境等其他特殊原因?qū)е赂独щy的可根據(jù)實際研究后批準(zhǔn)終止跟投計劃。

二是確定跟投人員。根據(jù)項目團(tuán)隊對項目影響程度，設(shè)置強制跟投人員和自愿跟投人員。原則上項目管控的核心員工為強制跟投人員，其他員工為自愿跟投人員。為保證跟投對核心團(tuán)隊激勵約束作用，跟投金比例設(shè)計上應(yīng)要求核心員工權(quán)重達(dá)到一定比例。

三是跟投金進(jìn)入方式。跟投金進(jìn)入有多種方式，在所屬區(qū)域設(shè)立員工投資公司，統(tǒng)籌參與區(qū)域內(nèi)跟投項目，也可針對每個項目公司設(shè)置專門有限合伙企業(yè)，跟投員工通過有限合伙企業(yè)入股項目公司，從而間接持有項目公司股份，分享投資經(jīng)營收益，承擔(dān)投資經(jīng)營風(fēng)險。有限合伙企業(yè)要明確普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人有權(quán)管理、決定合伙事務(wù)，有限合伙人為投資者，不參與合伙企業(yè)有關(guān)管理事項。有限合伙企業(yè)不能從事其他生產(chǎn)經(jīng)營活動，其募集的全部資金僅限于跟投并持有項目公司的股權(quán)。

四是跟投比例和金額。跟投要根據(jù)項目投資額來確定，投資額指股東實際投入的資金，包括但不限于注冊資本金、土地款和其他形式的資金投入。跟投比例和金額要根據(jù)企業(yè)、項目和跟投員工的實際確定，對投資額較大的項目也可設(shè)置以固定跟投額的形式確定跟投額。

五是跟投時間和占用利息。為保證公平公正，要設(shè)定跟投金進(jìn)入時間，一般來說員工投入資金應(yīng)在股東每次投入后一個月內(nèi)募集完成并投入項目。如員工投入資金耗費時間較長，為補償企業(yè)提前投入的資金占用損失，跟投平臺企業(yè)要支付一定資金占用利息。如項目在開發(fā)過程中出現(xiàn)資金短缺或虧損時，跟投員工也要按約定比例同步投入資金。

六是跟投金返還。為減輕跟投人員資金壓力，可根據(jù)實際設(shè)置跟投金返還條件。如項目公司返還股東款項，員工投入資金可同比例返還。如項目公司股東投入資金回正后，且資金風(fēng)險已基本釋放后，可考慮在對已銷售房產(chǎn)按可研報告利潤率一定比例對跟投員工進(jìn)行利潤預(yù)分配，但項目公司在整盤清算時，要按照“多退少補”的原則，對員工收益進(jìn)行最終清算。

七是跟投退出。項目公司完成清算，由項目公司或第三方收購跟投平臺項目公司的股權(quán)，跟投平臺合并、分立、解散，跟投平臺依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉或者被撤銷等跟投退出。跟投項目清算完畢后，企業(yè)應(yīng)對凈利潤等指標(biāo)和跟投項目利潤分配、費用分?jǐn)偟仁马椷M(jìn)行審計確認(rèn)，對參與跟投人是否對跟投項目管理資源投入不均衡進(jìn)行評判，杜絕跟投項目不正當(dāng)利益輸出。

碧桂園自2014年開始實施跟投時，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)形勢紅火，跟投人水漲船高，較易獲取較大收益。2016年，碧桂園6位大區(qū)的區(qū)域總裁收入過億，幾十位項目總負(fù)責(zé)人收入過千萬，跟投機制推行順暢。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)受新冠肺炎疫情影響，經(jīng)濟(jì)周期下行，再加上中央“房住不炒”政策，調(diào)控政策持續(xù)收緊，樓市成交低迷，回款困難，跟投項目周期加長，全面推行跟投可能會面臨困難。但跟投機制本質(zhì)是一種激勵約束機制，只要結(jié)合企業(yè)實際優(yōu)化制度設(shè)計，構(gòu)建企業(yè)和員工同股、同權(quán)、同責(zé)、同利，同呼吸、共進(jìn)退的機制，跟投就一定能助力企業(yè)迸發(fā)出新的效能。