銀行收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策建議

廖永祥

摘要：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，銀行在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí)，出于防范風(fēng)險(xiǎn)的目的，收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，該做法是否妥當(dāng)？本文從法律角度，分析銀行收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)? 收?qǐng)?zhí)? 合法性? 法律風(fēng)險(xiǎn)

銀行在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí)，出于防范風(fēng)險(xiǎn)的目的，通常會(huì)以合同約定的方式收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。銀行收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的行為易引發(fā)消費(fèi)者投訴或訴訟，該行為是否妥當(dāng)值得商榷。本文從法律的角度分析該行為的合理性、必要性及合法性，并提出對(duì)策建議。

一、銀行收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的現(xiàn)狀

自然人、法人或者其他組織向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行為保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，通常需借款人或擔(dān)保人提供不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，并辦理抵押登記。辦理抵押登記后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是由抵押人收?qǐng)?zhí)還是由銀行收?qǐng)?zhí)，各地區(qū)、各銀行的做法并不統(tǒng)一。目前，大部分銀行的通行做法是要求收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，主要原因是為防止抵押人利用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行再抵押或民間借貸等，增加引起其他債務(wù)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

二、銀行收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)情況進(jìn)行審查、登記后核發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，用于證明權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，依法應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人持有。銀行收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的行為缺乏合理依據(jù)。

（一）缺乏合理性

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不僅是證明權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，也是為了方便群眾辦事。在日常生活中，如小孩入學(xué)、戶(hù)口登記、資產(chǎn)證明、財(cái)產(chǎn)評(píng)估等均需用到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)原件。銀行收?qǐng)?zhí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)需借款人還清貸款后予以退還，特別是商品房按揭貸款，還款期限較長(zhǎng)，由于原件已由銀行收?qǐng)?zhí)，抵押人只能向銀行借出或到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)開(kāi)具證明。銀行的做法增加了群眾辦事的成本，有違方便群眾的原則。

（二）缺乏必要性

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人共同申請(qǐng)辦理抵押登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。抵押權(quán)人持有的不動(dòng)產(chǎn)登記證明即可證明其抵押權(quán)人的法律地位，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。銀行出于防范風(fēng)險(xiǎn)的目的，收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)主要是防止抵押人利用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行再抵押或民間借貸，但這只是小概率事件，不能以此為由排除權(quán)利人持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的權(quán)利。即使存在上述行為，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，并不會(huì)對(duì)銀行債權(quán)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

（三）缺乏合法性

一是從立法目的分析。我國(guó)《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。法律法規(guī)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明作出區(qū)分，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)理應(yīng)由權(quán)利人持有，在其上設(shè)立的抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記等其他登記則核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，由申請(qǐng)人持有。二是從法律依據(jù)分析。我國(guó)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對(duì)以房地產(chǎn)作抵押作出了專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，第三十四條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》①。”據(jù)此規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)由抵押人收?qǐng)?zhí)，不動(dòng)產(chǎn)登記證明由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)。三是從合同效力分析。雖然當(dāng)事人在抵押合同中約定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)由銀行收?qǐng)?zhí)保管，但在雙方簽訂合同時(shí)，銀行處于優(yōu)勢(shì)地位，而借款人或擔(dān)保人處于弱勢(shì)地位，通過(guò)格式條款的方式作出約定，銀行涉嫌將不公平條款強(qiáng)加于對(duì)方當(dāng)事人，排除權(quán)利人應(yīng)有的權(quán)利。根據(jù)《合同法》有關(guān)格式條款效力的規(guī)定，該約定可能會(huì)被法院判定無(wú)效。

綜上所述，銀行收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的行為缺乏合理性、必要性及合法性，如產(chǎn)生糾紛，易引發(fā)消費(fèi)者投訴或訴訟。如出現(xiàn)集體要求退回的情況，將影響銀行的穩(wěn)健運(yùn)行。

三、對(duì)策建議

（一）明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)歸屬

為切實(shí)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，打好防范金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，建議由金融監(jiān)管部門(mén)、國(guó)土資源主管部門(mén)等聯(lián)合出臺(tái)規(guī)范性文件，嚴(yán)格不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和證明的管理，明確其歸屬。銀行不得以任何理由或形式收?qǐng)?zhí)應(yīng)由抵押人持有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，對(duì)已收?qǐng)?zhí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)予以退還。

（二）平穩(wěn)有序做好退還工作

銀行總行及各分支機(jī)構(gòu)應(yīng)組織評(píng)估收?qǐng)?zhí)抵押人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)存在的操作風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)以及退還過(guò)程中易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，制定退還方案及風(fēng)險(xiǎn)處置措施;銀行總行及各分支機(jī)構(gòu)應(yīng)成立工作小組，明確工作職責(zé)，指導(dǎo)、監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)退還工作。對(duì)退還過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)做好宣傳引導(dǎo)和解釋工作。

（三）推行“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”模式

為提高不動(dòng)產(chǎn)抵押登記效率，防范操作風(fēng)險(xiǎn)，金融監(jiān)管部門(mén)、國(guó)土資源主管部門(mén)及地方政府應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)銀行與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立信息互通共享及協(xié)作機(jī)制，推行“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”模式。對(duì)符合辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款條件的申請(qǐng)人，由銀行受理窗口負(fù)責(zé)收取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等辦理抵押登記所需資料并掃描錄入不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)。經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核人員審核后由銀行專(zhuān)窗發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)退還抵押人。提供銀行抵押物信息查詢(xún)權(quán)限，及時(shí)了解抵押品狀態(tài)變化，及時(shí)有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

注釋?zhuān)?/p>

①《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日起施行后，逐步實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，《房屋所有權(quán)證》《房屋他項(xiàng)權(quán)證》停止發(fā)放，頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。

作者單位：中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)河源監(jiān)管分局