從規(guī)劃和適用層面分析超高層住宅的設計與價值體現(xiàn)

章迎爾（上海建工房產(chǎn)有限公司，上海 200080）

1 問題的提出

隨著城市建設的高速發(fā)展，作為國際經(jīng)濟、金融、航運和貿(mào)易中心的上海，無論人口數(shù)量、城市規(guī)模、經(jīng)濟影響力，還是社會職能、城市建設和資源利用等方面，都會對同類城市及周邊地區(qū)城市建設起一定示范和引領作用。和其他國際大都市一樣，在強化城市建設高速發(fā)展的同時，上海也存在城市可用土地資源稀缺、城市開發(fā)建設壓力增大的問題。上海部分地區(qū)出現(xiàn)由于建設容積率提升造成的高樓林立、公共開放空間減少，城市空間品質(zhì)受到負面影響的問題。不少新建項目包括大批量建造的住宅建設不得不在建筑高度上做文章，向高空尋求發(fā)展空間。

從上海市現(xiàn)有人口和土地資源的量化分析看，怎樣從可持續(xù)發(fā)展角度把上海建設成為用地緊湊、高效創(chuàng)新、與時俱進、充滿生機的國際大都市，正是當下必須面對和著力解決的問題。堅持以人為本、提升城市品質(zhì)和改善人居環(huán)境，無疑是其中重中之重的大事之一。

2 概念的梳理

現(xiàn)行國家規(guī)范定義建筑高度在 27 m 以上、100 m 以下的住宅為高層住宅。這種住宅的設計要求和使用特點已經(jīng)在過去幾十年的設計建造和使用過程中得到設計者和使用者的普遍接受和認同。但規(guī)范定義建筑高度超過 100 m 的超高層住宅，其建設投入、設計要求和一般高層住宅的建造是有很大差別的。正因為這種差異的存在，到目前為止超高層住宅的建設量在我國住宅建筑中的占比還是比較有限的。但從城市土地資源日益緊缺的角度看，這種超高層住宅和其他超高層建筑一樣，在實現(xiàn)城市中心城區(qū)高密度集約化發(fā)展的進程中，無疑起著越來越重要的積極作用。

超高層住宅的產(chǎn)生主要有以下 2 種原因。一種是為了解決地塊容積率偏高而不得不被動地采用超高層住宅建筑形式。另一種是地塊容積率并不高，但出于從城市設計角度和地標性要求考慮或從住宅自身享有的景觀資源抑或從樓盤的銷售和受眾的偏好等因素考慮，希望把建筑高度做到一定目標值，達到某種預定目的，產(chǎn)生預期效果。這種超高層住宅的產(chǎn)生屬于主動采用超高層住宅建筑形式范疇，與被動式采用超高層住宅建筑形式的建造性質(zhì)和目標追求是不同的。

被動式采用超高層住宅建筑形式的住宅往往是為了解決基地面積有限、基地容積率偏高而選擇的一種權宜之計。這種超高層住宅在北上廣深等大城市中較為常見，成為一種城市化發(fā)展進程中解決大量剛需（首置）人群和部分有特殊需求人群的居住建筑形式。

對主動采用超高層住宅建筑形式的住宅而言，往往是更多地考慮怎樣充分利用基地有利的區(qū)位資源，通過拔高建筑高度達到拉大建筑間距、提升樓盤觀景視野和提高建筑自身的標志作用等目的。由于采用超高層住宅的建造方式，減少了基地建筑的覆蓋率，從某種程度上增加了基地內(nèi)部環(huán)境美化的可塑空間面積，起到改善和美化環(huán)境的作用。這種超高層住宅的建造模式，在國內(nèi)一些城市高端居住區(qū)的建設中經(jīng)常成為一道亮麗的城市風景線。這種樓盤的區(qū)位、環(huán)境和品質(zhì)優(yōu)勢，也往往成為吸引人們購買欲望的重要因素，因此這種樓盤漸漸成為城市中高端樓盤的標桿和典范，深受購房者的青睞和喜愛。

3 從規(guī)劃層面對超高層住宅的解析

上海市作為國際大都市，超高層住宅的建造除了可以解決人們?nèi)找嬖龈叩木幼⌒枨笾猓彩菍崿F(xiàn)城市中心區(qū)域土地高效利用、集約發(fā)展的一種重要手段。超高層住宅這一建造方式，從一個側面詮釋了將傳統(tǒng)的水平化生活發(fā)展體系拓展到垂直化發(fā)展維度的建筑實踐，成為解決超大城市可持續(xù)發(fā)展的有效建設途徑之一。采用超高層住宅建造方式，首先必須充分考慮和解析項目的區(qū)位特性、規(guī)模效應、投入與產(chǎn)出的經(jīng)濟分析、使用品質(zhì)、經(jīng)濟效益和社會效益等問題。其次要充分考慮和評估基地周邊環(huán)境和不同資源的分配情況，如商業(yè)、餐飲、文化娛樂、公用事業(yè)等的分布、規(guī)模和道路交通情況及可達性等問題；兼顧新建超高層住宅視域空間景觀資源的悅目性和豐富多樣性；分析新建建筑在環(huán)境中的存在條件和與周邊環(huán)境的和諧共存關系等問題。最后要從與時俱進和可持續(xù)發(fā)展角度考慮新建住宅對區(qū)域及城市片區(qū)的持續(xù)影響力和存在價值，關注新建住宅在城市發(fā)展進程中怎樣起到與時俱進的積極推進作用等問題。

4 從設計層面對超高層住宅的解析

超高層住宅突出的優(yōu)點是視域空間廣闊，噪聲干擾小，粉塵污染少，空氣質(zhì)量和采光通風佳，蚊蠅蟲害等影響相對弱。超高層住宅突出的缺點是建設成本較高，實際得房率略低，上下活動主要靠電梯，遇到緊急事情、事故解決問題和逃生難度相對較高，居住者參與地面活動的頻率也會相對降低。

超高層住宅突出的特點是將傳統(tǒng)的地面活動內(nèi)容移向高處發(fā)展。在不少超高層住宅中經(jīng)常會出現(xiàn)空中花園、空中步行道、空中會所和空中會客廳等居民日常生活服務配套設施，如新加坡為集中解決大量小戶型回遷住戶而建造的超高層住宅（達士嶺）就是這種建筑形式的典型案例。從對設置空中配套服務設施的住宅案例分析看，設置空中配套服務設施方便了居民的生活起居，也從某種程度上改變了一部分居住者的生活習性和消遣休憩方式。還有一些高端超高層住宅往往也采用在住宅樓頂做一些高品質(zhì)空中花園、屋頂觀景平臺、配置帶天體泳池和亭臺樓閣、咖啡茶座等文娛設施。這種高端配套服務設施的存在，在為住戶提供高端服務的同時也從某種程度上凸顯出這類樓盤的尊貴和奢華。

超高層住宅的另一個突出特點是通過設計手段實現(xiàn)城市中心土地的高效利用。超高層住宅的開發(fā)建設，在降低建筑覆蓋率的同時，也為建設基地創(chuàng)造休閑交往空間、提供環(huán)境景觀亮點創(chuàng)造了條件。部分超高層住宅通過釋放建筑底層空間為居住者和市民創(chuàng)造更為寬敞便利的地面活動空間。通過這種開放空間來實現(xiàn)居住者與城市交通和與居民生活密切相關的服務設施的無縫連接，進一步激活超高層住宅的生活氣場，激發(fā)超高層住宅融入社會的共生活力，實現(xiàn)居住品質(zhì)的進一步提升。

在考慮釋放超高層住宅地面空間的同時，超高層住宅地下空間的利用也大有文章可做—利用地下空間結合地面開放空間，來滿足人們?nèi)粘Ｉ畹牟煌枨?。通過強調(diào)地面的通達性來激活地下空間的綜合開發(fā)利用。另外還可通過結合地面開放空間合理配置下沉式廣場、庭院，讓空間變得更具滲透性和貫通性，把更多的人流引入地下空間，使地下空間的內(nèi)生能量能夠得到進一步釋放、產(chǎn)生更多的經(jīng)濟效益和社會效益。

由于高層建筑結構體系主要的受側向力控制的特點，輕型鋼架結構體系、預應力混凝土結構體系、框架-剪力墻結構體系、筒體體系、懸掛結構體系以及鋼結構和混凝土結構混合體系等在超高層建筑中得到越來越多的運用。從住宅的結構受力性能分析，一般框架結構主要適用于抵抗豎向荷載為主的多層和小高層住宅；框架-剪力墻結構體系，利用框架主要負擔豎向荷載，剪力墻負擔水平荷載，適用高度一般可以做到 30～50 F，即采用框架-剪力墻結構體系就能解決150 m 以下的超高層住宅的結構選型問題。當然，考慮到建筑整體建設的經(jīng)濟合理性和建筑的自重、耐久性和審美要求及使用品質(zhì)和得房率高低等因素，對 150 m 以下的超高層住宅還可采用鋼框架-剪力墻結構體系等更為經(jīng)濟適用的結構形式以及采用更為先進合理的建筑外墻飾面材料，來達到超高層住宅綜合建造方式和使用品質(zhì)的優(yōu)選組合，提升超高層住宅的整體建設優(yōu)勢。

從規(guī)范對超高層住宅的要求來看，超高層住宅的建設成本和使用效率與一般高層住宅相比存在一定差異。就住宅單元平面設定而言，超高層住宅單元平面的電梯配置數(shù)量并不需要增加，戶均電梯配置量可能還會略有下降。在確定電梯服務戶數(shù)合理配比的情況下，通常可以通過提高電梯運行速度來達到縮短等候時間的目的。至于一些高端超高層住宅，為了提升住宅使用品質(zhì)，采用諸如主客分區(qū)、樓電梯分設等配置形式，那另當別論。

超高層住宅在房型和戶均得房率方面和一般高層住宅也存在一定差異。通常超高層住宅單元平面的進深比一般高層住宅要做得深一點，主要是考慮到超高層住宅建筑高度過高，采用合理的建筑高厚比對建筑自身的設計合理性至關重要。一般超高層住宅單元平面面積取值都比較大，當然從對大面積、大進深單元平面的技術分析來看，對大戶型和超大戶型住戶而言，由于戶內(nèi)空間尺度相對較大，這種負面影響相對較弱。而對一般中小戶型來說，這種大進深單元平面的負面影響就會明顯一點，一些戶內(nèi)空間會出現(xiàn)采光、通風和通透性不夠理想等問題。另外，采用超高層建筑形式，勢必造成建筑的結構墻體和柱等豎向受力構件會比一般高層住宅做得厚、大一些，這也是造成住戶實際使用空間相對縮小，得房率相應降低的主要原因之一。但是一般超高層住宅的戶型定位和單元戶數(shù)定位都要考慮與單元平面的總面積定位相匹配，而單元平面的總面積又和單元平面的面寬和進深要有良好的對位關系，所以從超高層住宅單元平面的系統(tǒng)合理性考慮，在住宅核心筒總建筑面積得到相對合理控制的情況下，一梯少戶的大戶型單元平面的總得房率并不會低；而一梯多戶的單元平面只要單元平面的總面積控制適宜，其得房率也可控制在合理范圍內(nèi)。

關于超高層住宅的防火要求，從 GB 50016—2014《建筑設計防火規(guī)范》5.5.31 規(guī)定看，“建筑高度＞ 100 m 的住宅建筑應設置避難層”；上海市工程建設規(guī)范 DGJ 08—20—2019 J 10090—2019 《住宅設計標準》 1.0.2 有“100 m 及以上、150 m 以下的高層住宅，除應符合本標準的要求外，其設計應進行專題論證”的表述。這兩部“規(guī)范”/“標準”對超高層住宅防火要求的表述略有不同，設計者在做設計時一定要根據(jù)國家和地方規(guī)范和標準 “從嚴控制”超高層住宅的防火設計。從規(guī)范對避難層的設計要求看，在避難層設計時除了“第一個避難層（間）的樓地面至滅火救援場地地面的高度不應＞ 50 m，2 個避難層（間）之間的高度不宜＞ 50 m”等要求外，避難層設計時還可考慮兼作設備層等輔助空間利用。換言之，根據(jù)國家和地方相應規(guī)定，可以把避難層設計成敞開、半敞開和封閉等不同形式，可以在政策允許范圍內(nèi)充分挖掘避難層的空間使用潛力，合理設置輔助設備和便民利民服務設施，在提高空間利用率的同時提升超高層住宅的使用品質(zhì)。

分析住宅豎向通道或者單元核心筒的設計和審批要求，可以發(fā)現(xiàn)超高層住宅在該部位的設計和審批要求均高于一般高層住宅。其中，對超高層住宅消防前室和防煙樓梯間的面積設定、建材選擇，對公共部位的裝飾材料選擇、入戶門的防火等級要求、防煙系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)等的要求，規(guī)范定位都是最嚴和最高檔次的。另外，對超高層住宅的抗震設計也要根據(jù)建筑所處的不同區(qū)位作專項技術論證和專項技術評審。

目前，國家有關部門還沒有出臺對超高層住宅預制裝配式建造方面的專門技術規(guī)定，超高層住宅目前暫時不考慮裝配式建造方式。但從科學性、前瞻性和精細化設計要求考慮，在超高層住宅設計中還是要盡可能考慮模數(shù)化、標準化和建筑工業(yè)化等設計要求，做好各設計環(huán)節(jié)的技術把控，使設計產(chǎn)品更好地與建筑工業(yè)化接軌。

和一般住宅房型設計一樣，超高層住宅的房型設計同樣需要了解和分析客戶群體及其居住需求，需要了解和分析住宅所在區(qū)位的資源、環(huán)境和道路交通情況等實際問題，至于這樣才能確定戶型設計的面積定位、功能定位和空間定位，才能合理實現(xiàn)設計的目標，精準把握目標客體的剛需（首置）要求、改善要求和奢華要求。

在考慮好戶型的面積定位、功能定位和空間定位后，還要把控好不同戶型的面寬和進深的合理平衡問題。先要分析好各戶型面積段的空間分配、面積分配和功能定位，在此基礎上再分析各功能空間的面寬和進深控制，最后考慮怎樣更好地挖掘超高層住宅視域空間的拓展和利用等問題。在超高層住宅設計時還要充分估計到住宅上部用戶可能遇到的各種特殊情況，特別要注意超強風荷載對超高層建筑外裝飾的形式和構造處理要求、對建筑上部外窗設定的大小、形式、開啟方式和構造處理等技術要求。

要強調(diào)新結構、新技術、新材料和新工藝在超高層住宅設計和建造方面的運用。要考慮在對可再生能源如太陽能、風能、地源能量等的利用方面，在節(jié)能減排技術的運用方面，在智能化家居控制系統(tǒng)的設置和設定方面，在貫徹以人為本設計理念和提升住宅全生命周期可持續(xù)發(fā)展方面，怎樣提高設計的適用性、經(jīng)濟性和持續(xù)有效性。

5 結 語

超高層住宅是城市建設特別是一線城市建設發(fā)展的產(chǎn)物。社會的需求和一定的物質(zhì)技術條件是超高層住宅產(chǎn)生與發(fā)展的動力和基礎?，F(xiàn)代科學技術為超高層住宅建筑的發(fā)展開辟了廣闊的前景。在未來超高層住宅建設發(fā)展過程中，人們將更多地借助現(xiàn)代科學技術的力量來解決伴隨著超高層住宅建設帶來的各種使用、審美、社會、城市、環(huán)境、技術、經(jīng)濟和安全等方面的問題。在超高層住宅的開發(fā)建設中，人們將更加注重人性化設計，更加尊重歷史和傳統(tǒng)的延續(xù)和傳承，更加注意新結構、新技術、新材料和新工藝在建筑中的應用。人們將更加關心土地資源、節(jié)能、環(huán)保、經(jīng)濟和建筑審美等問題，以與時俱進和可持續(xù)發(fā)展的觀念來主導設計，使超高層住宅能夠滿足人們的物質(zhì)和精神需求，更好地為人類服務。