淺談房產(chǎn)行業(yè)設計質(zhì)量管控要點及關注點

孫永學

南京新城億欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇 南京 211899

概述

房產(chǎn)項目規(guī)劃設計是項目開發(fā)的前端環(huán)節(jié)，其工作影響貫穿整個項目生命周期。因此加強項目設計質(zhì)量管理，對提升項目設計方案實施的可行性、科學性具有積極影響，能夠為項目施工、竣工階段質(zhì)量管控奠定良好基礎。提前預見處理設計過程中存在的問題和風險，為項目建設與品質(zhì)管控提供助力。

1 設計管理概念及目標認知

1.1 設計管理概念認知

設計管理貫穿于房產(chǎn)開發(fā)始終：它是主要針對設計成果，兼顧任務管理、資源管理、進度管理、技術管理、設計風險識別并規(guī)避的系統(tǒng)化管理工作。

設計管理涉及房產(chǎn)開發(fā)全過程：從意向項目的初判跟蹤，對意向地塊的規(guī)劃與分析，概念方案的研究、設計到施工圖設計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具制作，以至后期客服的維修、整改、交付的技術支持。

設計管理的重要性：設計管理作為房產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要組成部分，在所有標桿房企中均處于高度重視的地位，有時甚至決定一個項目的成敗[1]。

1.2 設計管理目標認知

在項目設計管理工作中，要堅持以品質(zhì)為出發(fā)點和基準點，作為設計核心價值觀的體現(xiàn)，以品質(zhì)保證、進度控制、成本控制、風險規(guī)避作為設計的最終目標。

2 設計質(zhì)量管控要點及關注點

2.1 方案設計階段

（1）管理要點：建筑、結構、機電、景觀、精裝一體化設計疊圖；多部門聯(lián)合設計、審圖；各階段疊圖；限額設計。

（2）管理關注點：①一體化設計：外掛設備與建筑造型、戶型、設備平臺等；單體樓棟、配電房、商業(yè)等功能房布置；出地面構筑物（采光井、風井、樓梯間）與景觀規(guī)劃等；總平圖、管線規(guī)劃與采光井、庭院、埋地設備等布置；機電點位與精裝天花綜合。②多部門聯(lián)合設計：物業(yè)管理模式輸出；營銷推售節(jié)奏；工程施工組織；前期驗收標準。

案例1：公共區(qū)域吊頂天花點位不協(xié)調(diào)、不齊；分析：精裝與建筑設計院交圈不充分，現(xiàn)場施工按毛坯點位預留預埋，導致點位錯位不齊；建議項目從建筑方案設計伊始，精裝、機電配套專業(yè)設計提前介入，根據(jù)戶型、樓棟布局提前設計好點位及綜合天花并提資建筑設計院落圖、出圖，減少現(xiàn)場施工圖紙版本及出錯環(huán)節(jié)。案例2：項目出入口通行方案與物業(yè)要求沖突；分析：地產(chǎn)與物業(yè)公司訴求不一致，地產(chǎn)公司主要關注規(guī)劃方案報規(guī)、驗收，而物業(yè)公司更多關注的是后期運營成本、管控便捷；建議住宅方案階段需事前充分與客服、物業(yè)進行管理方式溝通落位，保證不影響規(guī)劃驗收又能保障物業(yè)訴求。

2.2 施工圖設計階段

（1）管理要點：建筑、結構、機電、景觀、精裝設計疊圖；多部門聯(lián)合審圖、核圖。

（2）管理關注點：①工藝工法。②聯(lián)合審圖：工程、成本、招采、客服、營銷、物業(yè)多部門聯(lián)合審圖；工程、成本、設計聯(lián)合整理工程做法；借用外部資源審圖。③階段性核圖：最終的總圖、公示圖、模型沙盤疊圖；營銷出街物料；樣板房配置與大區(qū)批量核圖。

案例1：出地庫構筑物（風井、樓梯間、采光井等）與住宅位置太近，遮擋視線；分析：施工圖設計忽視業(yè)主感受。圖紙完后盡快組織工程、成本、招采、客服、營銷、物業(yè)等部門聯(lián)合審查，找出存在或潛在風險，及時變更調(diào)整（如風井轉(zhuǎn)換調(diào)整位置、樓梯間實墻改欄桿、采光井墻體高度降低等），降低客訴風險；案例2：非機動車庫坡道設計臺階與坡道結合；分析：設計考慮小區(qū)品質(zhì)同時忽略了小型老人代步三輪車下車庫停車情景；建議項目設計非機動車庫坡道采用全坡或鋸齒坡，或在地面設置集中充電區(qū)域，減少風險，提升品質(zhì)。

2.3 二次深化階段

管理要點：建筑、結構、機電、景觀、精裝設計疊圖；方案效果比對；各階段疊圖、審圖；

管理關注點：無效成本；交付標準；設計還原。

案例1：住宅立面分色圖與幕墻深化圖分縫不一致；分析：立面與幕墻深化單位未交圈疊圖。建議前置立面分色圖深化，并提資給幕墻單位深化，保持立面風格一致、美觀；

案例2：深化漏項，樣板與批量部品部件深化形式不一致；分析：深化單位審圖不仔細，漏項；建議提前將樣板圖紙交底，深化圖完成后做好聯(lián)合會審工作，有條件公司可以固化標準做法（如欄桿、門窗等）在施工圖階段直接出圖，取消此環(huán)節(jié)二次深化，減少錯漏，同時降低設計成本[2]。

2.4 現(xiàn)場管理

管理要點：圖紙管理；樣板管理；現(xiàn)場巡查。管理關注點：圖紙版本；施工材料；施工工藝；是否按圖施工；圖紙缺陷。

案例1：現(xiàn)場施工藍圖不是最終版，有缺漏；分析：設計人員工作不仔細或人員未交圖，導致圖紙版本錯誤；建議施工圖下發(fā)后，及時組織施工單位、工程部、設計院核對版本，做好記錄，保證現(xiàn)場拿到的已是最終版；案例2：現(xiàn)場批量施工與樣板不一致；分析：設計封樣前置，同時給成本、招采、工程交底，尤其特殊材料，避免成本編制清單時低估預算成本，造成材料品質(zhì)達不到設計要求。施工送樣嚴格與設計樣品進行比對，合格后由設計、工程、招采、成本聯(lián)合對施工封樣進行簽確，并在項目保存，常拿樣品與批量對比，及時糾偏，保障項目品質(zhì)；案例3：現(xiàn)場施工工藝與圖紙要求不一致；分析：未按圖紙施工，加強現(xiàn)場巡查?，F(xiàn)場巡查是設計過程中的一個重要環(huán)節(jié)，它是檢驗設計意圖、設計還原、施工效果的一個重要手段，建議每周對現(xiàn)場進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題并處理，在結果中反思，總結經(jīng)驗，提升設計還原度和品質(zhì)。

3 結論語

設計質(zhì)量管理是工程項目質(zhì)量管理工作中的重要組成部分，在工程項目建設中發(fā)揮著至關重要的作用。對此，在房地產(chǎn)項目設計過程中，應堅定質(zhì)量、品質(zhì)意識，降低設計風險對工程質(zhì)量的不利影響，確保項目整體質(zhì)量目標的有效實現(xiàn)。