新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型探討

鄭 鴻

（古田縣翠屏湖保護(hù)與開發(fā)管理委員會(huì)， 福建 寧德 352200）

現(xiàn)如今，我國已進(jìn)入到新型城鎮(zhèn)化階段，傳統(tǒng)以GDP 增長為導(dǎo)向的城鎮(zhèn)化正在逐漸地向新型城鎮(zhèn)化進(jìn)行轉(zhuǎn)型，其主要特點(diǎn)在于創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和提供公共服務(wù)并重。而在這一時(shí)代背景下，房地產(chǎn)的發(fā)展方式也要進(jìn)行轉(zhuǎn)型和升級(jí)。在新型城鎮(zhèn)化時(shí)代背景下，房地產(chǎn)開放模式也會(huì)受到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃中的相關(guān)內(nèi)容影響，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)得到全新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。而本文針對(duì)新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開發(fā)模式中存在的問題進(jìn)行了分析，并根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況提出具體的轉(zhuǎn)型對(duì)策，使其由傳統(tǒng)的開發(fā)模式逐漸的轉(zhuǎn)向全新模式[1]。

1 新型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)生和發(fā)展

城鎮(zhèn)化主要是指農(nóng)村人口不斷地向城鎮(zhèn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，同時(shí)第二和第三產(chǎn)業(yè)也向著城鎮(zhèn)進(jìn)行聚集，這使得城鎮(zhèn)的數(shù)量不斷增加，其規(guī)模也不斷地?cái)U(kuò)大。而在我國進(jìn)入20 世紀(jì)以來，城鎮(zhèn)化也對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了十分重要的作用，而且隨著我國發(fā)展的不斷完善，城鎮(zhèn)化也上升到了一個(gè)全新的階段，即新型城鎮(zhèn)化。而這一概念最早源于黨的十六大當(dāng)中所提出的相關(guān)內(nèi)容，其要求我們要走具有中國特色的城鎮(zhèn)化道路，在這之后我國對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)和發(fā)展也不斷的進(jìn)行完善，并在這一過程當(dāng)中提出了具體的要求和期望。這也充分的說明了我國對(duì)于新型城鎮(zhèn)化道路是抱有肯定態(tài)度的，而且也一直在不斷的進(jìn)行努力，通過發(fā)揮出中心城市的輻射帶動(dòng)作用以及出臺(tái)相關(guān)的政策方針，從而全面推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的互動(dòng)發(fā)展，使其能夠共同提高。現(xiàn)如今，我國已對(duì)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑、主要目標(biāo)和具體的戰(zhàn)略任務(wù)進(jìn)行了明確，而各地政府也對(duì)該發(fā)展政策積極貫徹，從而促進(jìn)了新型城鎮(zhèn)化的全面發(fā)展[2]。

2 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)模式當(dāng)中存在的主要問題

2.1 能源與資源的利用率較低，具有較高的碳排放量

長期以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，例如制造業(yè)、建筑業(yè)等都具有著能源消耗量大、資源利用率低、污染排放高等相關(guān)問題。所以目前我國主要以節(jié)能、節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、降低污染等為特征的綠色建筑作為建筑行業(yè)的主要發(fā)展方向。隨著全球氣候變暖，人們對(duì)于低碳生產(chǎn)、生活也越加關(guān)注，低碳經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要趨勢。然而我國的低碳建筑剛剛興起，所以需要解決的問題較多，這也使得我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)能源、資源利用率有待進(jìn)一步的增強(qiáng)，而且還應(yīng)采取有效的措施來減少碳排放，從而促進(jìn)綠色建筑、低碳建筑的開發(fā)[4]。

2.2 建筑的生產(chǎn)方式較為落后，施工效率較低

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與建筑行業(yè)是不可分割的，而其工程施工也是房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)產(chǎn)品運(yùn)作過程當(dāng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而這一環(huán)節(jié)當(dāng)中所存在的相關(guān)問題也是房地產(chǎn)開發(fā)模式中的主要問題。我國建筑行業(yè)在經(jīng)過長期的發(fā)展后，目前仍然以現(xiàn)場施工為主，其主要采用的方式為半手工、半機(jī)械的模式。而該模式對(duì)于能源和資源的消耗量較大，但利用率較低，因此與綠色建筑低碳建筑的發(fā)展理念不相符合。而且該施工模式的生產(chǎn)效率較低，沒有過高的科技含量，建筑的生產(chǎn)周期也相對(duì)較長，相關(guān)的施工成本也都在不斷的增加。而在傳統(tǒng)的施工模式下，當(dāng)施工工期明確后，如果想要有效地降低工程的施工成本，那么將可能導(dǎo)致施工質(zhì)量下降，甚至引發(fā)其他的糾紛問題。而房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中想要進(jìn)一步提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，則需要解決施工當(dāng)中質(zhì)量與成本的問題，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)建造模式的轉(zhuǎn)型，促進(jìn)建筑行業(yè)的發(fā)展，從而進(jìn)一步的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)[5]。

2.3 融資渠道較為狹窄，對(duì)銀行資金具有較大的依賴

房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集的行業(yè)之一，而且由于其具有投資規(guī)模大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中也需要大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程與房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行是具有直接關(guān)系的，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有著十分重要的影響。而我國房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道相對(duì)比較狹窄，而且對(duì)銀行資金也具有較大的依賴。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都主要以銀行信貸資金或是商品房的預(yù)售款，來作為自身項(xiàng)目開發(fā)的主要資金來源，這導(dǎo)致企業(yè)融資規(guī)模十分有限。而銀行貸款量的不斷增加也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷加大，如果出現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目銷售不佳等問題，將可能會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)自身的資金結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

3 新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型對(duì)策

3.1 由原本的高耗能模式轉(zhuǎn)向低碳地產(chǎn)模式

正如上文所提到的那樣，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中具有較高的碳排放量，而新型城鎮(zhèn)化則強(qiáng)調(diào)企業(yè)應(yīng)向著低碳生態(tài)方向發(fā)展，從而促進(jìn)綠色城市的建設(shè)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)也應(yīng)該由原本能源消耗高、資源利用率低、碳排放量大的模式向低碳地產(chǎn)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型和發(fā)展。通過這一轉(zhuǎn)型可以有效地整合低碳經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，而且滿足新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的低碳環(huán)保發(fā)展要求。

3.2 由傳統(tǒng)生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)化模式

我國房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)生產(chǎn)方式較為落后，施工效率較低，因此，房地產(chǎn)開發(fā)模式應(yīng)該向著建筑產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行轉(zhuǎn)型，從而有效的解決目前建筑生產(chǎn)機(jī)械化程度較低以及粗放式生產(chǎn)等相關(guān)問題。建筑產(chǎn)業(yè)化模式主要是指通過應(yīng)用現(xiàn)代化的管理理念，對(duì)建筑施工過程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，從而有效的提升生產(chǎn)效率提高建筑的整體施工質(zhì)量，而且還能夠有效地降低施工成本，節(jié)約物質(zhì)消耗和能源消耗。房地產(chǎn)開發(fā)模式通過向建筑產(chǎn)業(yè)化模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，可以更好的提高產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)效率，延長建筑物的使用壽命，而且還能夠降低成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 由傳統(tǒng)融資模式向融資創(chuàng)新模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型

傳統(tǒng)融資模式對(duì)銀行資金的依賴程度較高，進(jìn)而導(dǎo)致其在具體的發(fā)展過程當(dāng)中具有較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，而且融資渠道較為單一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其投資額也在不斷的增加，而如果采用狹窄的融資渠道將無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求，因此需要實(shí)現(xiàn)融資渠道的創(chuàng)新。而房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新主要是指其通過拓展新的融資渠道，從而打破傳統(tǒng)融資渠道的束縛，實(shí)現(xiàn)多元化的融資模式，具體可以從與銀行聯(lián)姻、金融板塊、小股操盤模式以及房地產(chǎn)投資信托基金等方面來進(jìn)行探索[6]。

4 結(jié)束語

綜上所述，在新型城鎮(zhèn)化背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)開放模式已經(jīng)無法再符合時(shí)代要求，因此需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，并針對(duì)自身開發(fā)過程中所存在的問題采取有效的對(duì)策，從而進(jìn)一步的完善房地產(chǎn)開發(fā)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。