淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)及其解決對(duì)策

張遲遲

（廈門市翔發(fā)集團(tuán)有限公司， 福建 廈門 361102）

0 引言

2019 年全年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額高達(dá)132194 億元，同比增長(zhǎng)9.9%，建筑施工總面積達(dá)到893821 萬m2，同比增長(zhǎng)8.7%。房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要組成部分，隨著近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式改革不斷深入，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題逐漸暴露出來。為了有效應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，有必要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理策略進(jìn)行深入研究。

1 實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的重要價(jià)值

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理主要是指一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在推進(jìn)過程中，使用招標(biāo)方式來聘請(qǐng)具備相應(yīng)姿勢(shì)的設(shè)計(jì)單位開展設(shè)計(jì)工作，并協(xié)調(diào)供應(yīng)商、分包商開展施工管理工作的管理過程[1]。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，經(jīng)濟(jì)管理工作的核心目的是開源節(jié)流，結(jié)合相應(yīng)的管理方法，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。主要包括對(duì)建設(shè)成本、現(xiàn)金流的節(jié)流，與項(xiàng)目整體效益息息相關(guān)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)過程面臨著更多經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)管理的工作涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、施工、財(cái)務(wù)管理乃至部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此需要根據(jù)行業(yè)發(fā)展，不斷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理方法，更好應(yīng)對(duì)各類經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和問題，保證多方利益。

2 目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理存在風(fēng)險(xiǎn)

2.1 政府管理不到位

在目前的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，政府和民間企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，如果存在利益不均的情況，很容易導(dǎo)致權(quán)力濫用等違規(guī)行為，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理表面化和形式化。從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，政府管理和監(jiān)管的不到位，會(huì)導(dǎo)致民間炒房行為進(jìn)一步猖獗，最終危害民眾利益。進(jìn)一步來講，這是由于目前房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴金融市場(chǎng)中的信貸杠桿，相關(guān)部門沒有對(duì)此進(jìn)行優(yōu)化管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，嚴(yán)重時(shí)可能引發(fā)次貸危機(jī)。

2.2 管理機(jī)制不夠完善

目前很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理企業(yè)都沒有形成有效的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，即使有相應(yīng)的崗位和工作流程，大多也僅僅停留在表面，沒能真正發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理的作用。近年來，我國(guó)通過多項(xiàng)政策希望提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平，但是政策的落實(shí)和監(jiān)督管理存在一定困難，到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理企業(yè)中，又變?yōu)樾问交芾怼＞科湓?，這是因?yàn)槟壳拔覈?guó)很多房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目管理企業(yè)未能形成較好的經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，高層的不重視，導(dǎo)致基層員工在工作中無視經(jīng)濟(jì)管理的作用，經(jīng)濟(jì)管理人員沒有實(shí)際權(quán)力[2]。很多企業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融知識(shí)素養(yǎng)不高，對(duì)效益的追求僅僅停留在簡(jiǎn)單的表面成本壓縮上，不具備通過優(yōu)化經(jīng)濟(jì)管理來提升效益的能力。這種意識(shí)的缺失和管理機(jī)制的不完善，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 企業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)管理不到位

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中所涉及到的資金規(guī)模很大，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來講，更早實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)轉(zhuǎn)化，與其利益和投資目的直接相關(guān)。但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程中，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理工作不到位，很大程度上導(dǎo)致企業(yè)投資回報(bào)達(dá)不到預(yù)期。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)管理與企業(yè)人員管理、流程管理息息相關(guān)，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)管理出現(xiàn)問題，都會(huì)影響企業(yè)利益。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)涉及到報(bào)建、開工、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，如果相應(yīng)的環(huán)節(jié)管理出現(xiàn)問題，各類證件辦理效率低、工作水平低，都會(huì)直接影響項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度和實(shí)際銷售成績(jī)，最終造成經(jīng)濟(jì)損失。

3 解決房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理問題的具體對(duì)策

3.1 制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃

從政府角度來講，需要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，制定科學(xué)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，該計(jì)劃需要以保證民生和社會(huì)穩(wěn)定為核心思想[3]。在長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃制定過程中，需要重視基層調(diào)研工作，并且與房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行合作，從經(jīng)濟(jì)管理的角度挖掘社會(huì)消費(fèi)需求，構(gòu)建符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)均衡健康發(fā)展的機(jī)制。具體來講，可以合理利用稅收政策、限購(gòu)策略限制房?jī)r(jià)無序瘋漲，制定具體政策限制炒房行為，構(gòu)建有效的全民住房保障體系。

3.2 加強(qiáng)施工過程把控

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)過程中存在的經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)問題，需要積極加強(qiáng)施工過程的把控。首先，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)分析，并針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定科學(xué)的控制措施。例如，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理，可以從材料市場(chǎng)、施工工藝等角度入手，做好相應(yīng)的成本分析，在確保材料工藝符合建設(shè)要求的基礎(chǔ)上，做好成本控制。而在很多房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，材料浪費(fèi)和返工現(xiàn)象都會(huì)導(dǎo)致成本增加，而安全事故更會(huì)直接導(dǎo)致人員財(cái)產(chǎn)損失，同時(shí)這些因素都可能影響工期，給項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要聯(lián)合監(jiān)理、施工負(fù)責(zé)人和現(xiàn)場(chǎng)管理人員等，對(duì)實(shí)際施工現(xiàn)場(chǎng)的安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排查，嚴(yán)格監(jiān)督各個(gè)施工環(huán)節(jié)，避免質(zhì)量不達(dá)標(biāo)以及施工材料浪費(fèi)的現(xiàn)象。

在施工過程中，需要優(yōu)化各部門工作機(jī)制，采用信息化管理方法，加強(qiáng)各部門之間的配合交流?；谪?cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，對(duì)各部門工作進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)相應(yīng)人員提出必要的財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備要求，全面提升資金利用水平[4]。

3.3 建立健全的管理機(jī)制

在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理，需要具備專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備和創(chuàng)新意識(shí)的人才主導(dǎo)。因此，需要提高經(jīng)濟(jì)管理人員的準(zhǔn)入門檻，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)內(nèi)各部門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)知識(shí)的專業(yè)化培訓(xùn)，最終全面提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理素養(yǎng)。然后，政府需要構(gòu)建和完善相應(yīng)的管理機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理過程中存在的各類違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，建立權(quán)責(zé)分明的管理制度，做好監(jiān)督。

3.4 全面加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要全面提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理水平。以房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理為例，需要先從決策的角度出發(fā)，在設(shè)計(jì)階段和施工階段做好項(xiàng)目造價(jià)控制，全面制定和落實(shí)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑靸r(jià)管理方式，采用全生命周期管理模式，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低項(xiàng)目成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)中，需要以清單計(jì)價(jià)方法來做好成本分析，結(jié)合信息化管理軟件來實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)管理[5]。對(duì)于各項(xiàng)資金的進(jìn)出流動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)管理，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度、質(zhì)量情況，對(duì)成本消耗進(jìn)行分析，為后續(xù)管理機(jī)制調(diào)整優(yōu)化提供參考。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生事業(yè)息息相關(guān)。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)，需要政府及相關(guān)企業(yè)對(duì)其產(chǎn)生的原因進(jìn)行全面分析。在此基礎(chǔ)上，制定有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)劃，并通過制定和實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾頇C(jī)制，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期管理，在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低相應(yīng)成本，提高經(jīng)濟(jì)管理水平。