談?wù)務(wù)酝顿Y建設(shè)工程項(xiàng)目的前期工作

楊家煒

（福建省閩招咨詢管理有限公司， 福建 福州 350001）

0 引言

國(guó)內(nèi)整體社會(huì)發(fā)展的飛速前進(jìn)使得國(guó)家與人民對(duì)生活環(huán)境以及工作環(huán)境的要求越來(lái)越高，新建工程數(shù)目逐年攀升。而政府性投資建設(shè)工程項(xiàng)目往往會(huì)設(shè)有常駐部門(mén)，工作人員缺乏對(duì)項(xiàng)目管理的認(rèn)知。特別是在準(zhǔn)備項(xiàng)目建設(shè)的前期階段，政府工作人員很難對(duì)關(guān)鍵線路有一個(gè)科學(xué)合理的把握。與此同時(shí)，政府性投資建設(shè)工程項(xiàng)目的流程與一般企業(yè)的投資項(xiàng)目會(huì)有所區(qū)別，為了有效推動(dòng)政府性投資項(xiàng)目在前期的工作推進(jìn)，要盡可能做到不走回頭路且少做無(wú)用功，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地獲取以及規(guī)劃許可等方面的知識(shí)做到熟知，從而為建設(shè)工程項(xiàng)目的順利推進(jìn)添磚加瓦。

1 建設(shè)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)階段

中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第712 號(hào)）《政府投資條例》明確了政府直接投資和間接投資項(xiàng)目中，項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)編制項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)，并依法報(bào)有關(guān)部門(mén)審批。建設(shè)工程項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以及建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)的批復(fù)是政府性投資建設(shè)工程項(xiàng)目所涉及的主要立項(xiàng)文件。政府在進(jìn)行投資時(shí)，首先需要發(fā)布相關(guān)函件來(lái)向有關(guān)政府部門(mén)申請(qǐng)撥款，經(jīng)過(guò)政府多次辦公會(huì)議批復(fù)之后，才能確定工程資金的準(zhǔn)確來(lái)源。

1.1 批復(fù)項(xiàng)目建議書(shū)

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)始之前將撰寫(xiě)好的項(xiàng)目建議書(shū)以及對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)選取的建議進(jìn)行闡述，然后表明建設(shè)資金來(lái)源的初步意向，進(jìn)而向管理國(guó)土資源的相關(guān)部門(mén)征求意見(jiàn)，并且按照相關(guān)手續(xù)上報(bào)發(fā)改委。

1.2 批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

如果建設(shè)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拿到政府部門(mén)的項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)文件，就應(yīng)當(dāng)盡快組建基建辦公室。由于辦公室的工作人員大多是相關(guān)部門(mén)臨時(shí)委派，其整體工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較匱乏。因此必須要征求相關(guān)項(xiàng)目管理公司的意見(jiàn)并尋求他們的合作，項(xiàng)目管理單位需要根據(jù)政府辦公會(huì)議的決定來(lái)進(jìn)行意見(jiàn)征詢，最終出具項(xiàng)目可行性研究報(bào)告并上報(bào)具有審批權(quán)限的發(fā)改部門(mén)進(jìn)行審批。

1.3 批復(fù)建設(shè)工程的設(shè)計(jì)方案

如果建設(shè)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)之后，需要按照預(yù)定的設(shè)計(jì)方案來(lái)進(jìn)行具體的施工設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)項(xiàng)目方面，設(shè)計(jì)單位必須要綜合考慮建設(shè)單位提出的要求來(lái)進(jìn)行細(xì)致的方案設(shè)計(jì)。當(dāng)設(shè)計(jì)方案滿足預(yù)定的規(guī)劃要求之后，有關(guān)設(shè)計(jì)人員必須要對(duì)工程概算進(jìn)行編寫(xiě)，且應(yīng)當(dāng)確保方案中的建設(shè)投資成本都在報(bào)告陳述的范圍之內(nèi)。如果有些地方超出預(yù)算，就應(yīng)當(dāng)立刻上報(bào)發(fā)改委。

項(xiàng)目管理公司會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)政府投資項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)審查與工程概算核實(shí)，由規(guī)劃主管部門(mén)按照調(diào)控性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)省發(fā)改委投資辦公室。建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，就可以有序開(kāi)展后續(xù)工作。

2 建設(shè)工程項(xiàng)目的土地證

2.1 取得相關(guān)土地

政府性投資建設(shè)工程項(xiàng)目所需的土地往往由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行劃撥，然后政府辦公會(huì)議進(jìn)行批示。如果在建設(shè)過(guò)程中存在土地不足的情況，建設(shè)單位可以籌集資金以自行購(gòu)買土地。

2.2 辦理土地證

對(duì)土地預(yù)審意見(jiàn)進(jìn)行批復(fù)與信息處理是國(guó)土部門(mén)的職責(zé)之一，故建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照手續(xù)流程將選址意見(jiàn)報(bào)送國(guó)土部門(mén)。除此之外，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)提供由專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)具的可行性研究報(bào)告、法人委托書(shū)以及相關(guān)立項(xiàng)文件。建設(shè)單位在完成用地申請(qǐng)之后，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土部門(mén)進(jìn)行勘測(cè)定界測(cè)繪申請(qǐng)。其中，在進(jìn)行土地測(cè)繪時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)注意紅線范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以及土地原有部門(mén)的意見(jiàn)，最終由相關(guān)拆遷單位出具文件。值得一提的是，規(guī)劃部門(mén)在進(jìn)行方案意見(jiàn)審批以及項(xiàng)目規(guī)劃圖批復(fù)之后，需要提供用地申請(qǐng)表等相關(guān)材料。

3 建設(shè)工程的規(guī)劃許可

規(guī)劃部門(mén)的審批程序穿插在項(xiàng)目審批程序和土地證之間，特別繁瑣但十分重要。

3.1 項(xiàng)目選址及用地許可意見(jiàn)

項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)批準(zhǔn)后，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)出具選址意見(jiàn)，同時(shí)報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

3.2 核實(shí)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和許可內(nèi)容

建設(shè)單位申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并備案后，由規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)所在地核發(fā)控制性規(guī)劃批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積和允許建設(shè)范圍。只有在獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證以后，建設(shè)單位才可以對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行處理與施工。值得一提的是，建設(shè)單位可以采用與相關(guān)部門(mén)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，也可以通過(guò)向規(guī)劃職責(zé)部門(mén)申請(qǐng)用地許可證。

3.3 審定建設(shè)方案

作為指導(dǎo)建設(shè)工程的方案設(shè)計(jì)以及方案審批的重要文件，建筑工程規(guī)劃要點(diǎn)主要包括對(duì)項(xiàng)目的停車配建、技術(shù)指標(biāo)指南、交通組織以及方案審定等內(nèi)容的要求。其中，規(guī)劃要點(diǎn)中所涵蓋的附圖可以對(duì)用地紅線范圍內(nèi)的土地以及周圍建筑現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)描述。因此，設(shè)計(jì)人員首先需要注重建設(shè)工程規(guī)劃的技術(shù)要求，如果在設(shè)計(jì)過(guò)程中遇到意外情況，應(yīng)當(dāng)在第一時(shí)間與規(guī)劃部門(mén)的項(xiàng)目經(jīng)辦人進(jìn)行溝通與交流。

3.4 規(guī)劃許可建設(shè)工程

眾所周知，最新建設(shè)的工程項(xiàng)目通常會(huì)對(duì)周邊的地下管線產(chǎn)生一定影響，因此建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提前與市政規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行溝通，并就現(xiàn)有的地下管線圖進(jìn)行施工設(shè)計(jì)。如果需要對(duì)已有的管線進(jìn)行改遷。建設(shè)單位的工作人員與設(shè)計(jì)院應(yīng)當(dāng)聯(lián)合設(shè)計(jì)綜合管線圖，并向項(xiàng)目所在地的管線主管單位進(jìn)行意見(jiàn)征詢，最終向相關(guān)主管部門(mén)提出申請(qǐng)。

3.5 建設(shè)工程的規(guī)劃許可

土地使用權(quán)證辦理后，設(shè)計(jì)單位應(yīng)按照規(guī)劃部門(mén)的要求申請(qǐng)數(shù)字化建設(shè)，填寫(xiě)自查表，準(zhǔn)備相關(guān)資料并送規(guī)劃部門(mén)。規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)并提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)信息清單，簽訂城市建設(shè)檔案?jìng)浒负贤U納城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、新材料使用費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，提供人防審查證明和綠色設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)。

4 建設(shè)項(xiàng)目成本管理

于項(xiàng)目前期，主要通過(guò)各階段的投資審批控制項(xiàng)目投資，主要為項(xiàng)目建議書(shū)階段的投資匡算審批控制，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告階段的投資估算審批控制，項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段的投資概算審批控制。

在工程建設(shè)階段，對(duì)于一名綜合素質(zhì)過(guò)關(guān)的項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)說(shuō)，必須要從控制價(jià)格以及招投標(biāo)工程量?jī)蓚€(gè)方面改善建設(shè)工程項(xiàng)目的整體管理水平。從實(shí)踐的角度看，主要矛盾如下所述。

（1）項(xiàng)目管理人員對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)和控制價(jià)的計(jì)價(jià)方法不甚了解，即對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)和控制價(jià)缺乏基本的了解。在當(dāng)今政府投資建設(shè)項(xiàng)目中，清單計(jì)價(jià)與控制價(jià)格密不可分。不僅如此，實(shí)施票據(jù)定價(jià)還能夠?yàn)橥稑?biāo)單位打造較為公平優(yōu)良的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。對(duì)于該類平臺(tái)而言，項(xiàng)目經(jīng)理理應(yīng)對(duì)其詳細(xì)構(gòu)造、職責(zé)要求以及規(guī)則制度等方面有著較為深刻的認(rèn)識(shí)，只有這樣才能更好地進(jìn)行項(xiàng)目管理，這是項(xiàng)目經(jīng)理的一項(xiàng)基本技能。

（2）盡可能推動(dòng)設(shè)計(jì)單位與工程造價(jià)咨詢單位的口徑統(tǒng)一化。在工程建設(shè)過(guò)程中，清單計(jì)價(jià)和控制價(jià)存在的問(wèn)題往往是施工單位提出的。此時(shí)，問(wèn)題暴露出來(lái)。對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目管理來(lái)說(shuō)，不是采取預(yù)防措施，而是抓緊采取補(bǔ)救措施。而暴露出來(lái)的問(wèn)題是建設(shè)單位關(guān)心的問(wèn)題，往往與工程造價(jià)密不可分。因此，在上市和價(jià)格控制階段，從源頭上控制和消除風(fēng)險(xiǎn)是非常重要的，項(xiàng)目管理人員要發(fā)揮好橋梁作用，配合設(shè)計(jì)單位與工程造價(jià)咨詢單位的工作，對(duì)施工圖、清單、控制價(jià)等內(nèi)容發(fā)表意見(jiàn)，形成書(shū)面記錄，明確項(xiàng)目管理人員與設(shè)計(jì)人員責(zé)任，提高清單質(zhì)量并對(duì)價(jià)格編制進(jìn)行控制，盡可能防止清單問(wèn)題而引發(fā)的項(xiàng)目變更風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度看，它要求項(xiàng)目經(jīng)理提高項(xiàng)目管理和協(xié)調(diào)水平，在技術(shù)支持下，嚴(yán)格控制程序。

5 結(jié)論

對(duì)于政府性投資建設(shè)工程來(lái)而言，前期工作的重要性不言而喻。本文通過(guò)分析建設(shè)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)文件、土地許可、規(guī)劃許可以及造價(jià)管理等四個(gè)方面的內(nèi)容，協(xié)助建設(shè)單位開(kāi)展高校的準(zhǔn)備工作，從而盡可能實(shí)現(xiàn)資源耗費(fèi)最小化與社會(huì)效益最大化。