房屋交易網(wǎng)簽備案對房地產(chǎn)市場的重要意義

蘇曉敏

（烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心，新疆 烏魯木齊 830000）

0 引言

由于購房人對交易風(fēng)險認(rèn)知不全面，房地產(chǎn)交易中可能“一房多賣”、“陰陽合同”、交易合同不明確等問題[1]。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時，我國政府部門對房地產(chǎn)市場的管理力度逐漸加強(qiáng)，且采取多種措施以預(yù)防交易風(fēng)險。《住建部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128 號），是國務(wù)院同意頒發(fā)的文件，其中指出我國需落實房屋買賣合同網(wǎng)簽備案機(jī)制，保證網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)流程規(guī)范性。

1 房屋網(wǎng)簽備案對防范交易風(fēng)險的意義

部分購房者認(rèn)為買房需要經(jīng)過看房子、交定金、簽合同、辦貸款這一系列過程，其認(rèn)為網(wǎng)簽與備案是同一項工作。房地產(chǎn)交易雙方通過網(wǎng)絡(luò)簽訂房屋買賣合同即網(wǎng)簽；房屋買賣合同簽訂完畢后，由房產(chǎn)管理部門公示房屋買賣合同信息的過程即備案。房屋網(wǎng)簽備案對防范交易風(fēng)險的意義主要為以下幾方面：

1.1 房屋交易網(wǎng)簽備案將體現(xiàn)政府公信力

朋友之間的交易靠的是雙方的誠信，陌生人之間的交易靠的是契約。房地產(chǎn)交易合同選擇相同范本、相同網(wǎng)簽制度、相同備案制度，可提升房地產(chǎn)交易行為透明度，其對規(guī)避陰陽合同”、“多價不一”等問題具有重要意義[2]。房屋交易網(wǎng)簽備案對提升房地產(chǎn)交易規(guī)范性及公平性有利，同時政府部門公信力可為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人履行合同提供保障。

1.2 房屋交易網(wǎng)簽備案可約束中介行為

眾所周知，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)員工流動性較大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)能力差異較大。房屋交易網(wǎng)簽要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)具備合法經(jīng)營許可證，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需考取職業(yè)資格證、掌握相關(guān)法律法規(guī)、具備專業(yè)能力，在此要求下房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)能力將逐漸增高。加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，可避免房地產(chǎn)交易欺詐問題，營造良好交易環(huán)境，推動房地產(chǎn)交易市場向規(guī)范化方向發(fā)展。

1.3 房屋交易網(wǎng)簽備案可規(guī)避“一房多賣”問題

房地產(chǎn)交易具有資金量較大、交易周期長、與購房人財產(chǎn)及利益密切相關(guān)等特征。房屋交易網(wǎng)簽備案后，房地產(chǎn)將被鎖定，房地產(chǎn)交易過程受相關(guān)部門監(jiān)管，這對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房屋銷售行為、保障房地產(chǎn)交易安全性，避免非法融資及“一房多賣”等違法行為具有重要意義。

1.4 房屋交易網(wǎng)簽備案可降低不動產(chǎn)登記審查難度

房地產(chǎn)交易過程中，不動產(chǎn)登記是最后的環(huán)節(jié)。不動產(chǎn)登記的主要目的是公示民眾權(quán)利，保障民眾房地產(chǎn)權(quán)屬。房地產(chǎn)登記是依據(jù)申請啟動的，雖然可保障民眾合法權(quán)益，但是不能規(guī)避房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險問題。房屋交易網(wǎng)簽備案信息可實時傳輸給不動產(chǎn)登記部門，如此可提升物權(quán)登記信息準(zhǔn)確性、降低不動產(chǎn)登記審查難度、規(guī)避房地產(chǎn)交易風(fēng)險。

1.5 房屋交易網(wǎng)簽備案對政府履行市場監(jiān)管職責(zé)有利

房屋交易網(wǎng)簽備案完畢后，房地產(chǎn)購買時間、房地產(chǎn)購買金額、房地產(chǎn)購買方式等明確。房價統(tǒng)計監(jiān)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可為房地產(chǎn)調(diào)控政策提供依據(jù)，且對抑制投機(jī)炒房行為、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管有利[3]。房屋交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)是房價統(tǒng)計監(jiān)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)，由此可見房屋交易網(wǎng)簽備案對政府履行市場監(jiān)管職責(zé)具有重要意義。

2 房屋交易網(wǎng)簽備案對房地產(chǎn)市場管理的意義

房地產(chǎn)市場管理工作貫穿房屋建設(shè)、交易直到消失整個過程。全面、準(zhǔn)確的市場分析，才能提升房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)管水平，為國家房地產(chǎn)調(diào)控政策制定提供準(zhǔn)確依據(jù)。房屋交易網(wǎng)簽備案對加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)管理、落實房地產(chǎn)調(diào)控政策、規(guī)范房地產(chǎn)市場、保障群眾合法利益、推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

2.1 房屋交易網(wǎng)簽備案與房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)系緊密

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場管理工作將穩(wěn)定土地價格、穩(wěn)定房屋價格、推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為目標(biāo)，通過房屋交易網(wǎng)簽備案可有效控制房屋銷售節(jié)奏，同時可依據(jù)房屋交易網(wǎng)簽備案信息了解本地區(qū)房屋價格、房屋交易量、房屋庫存量等信息，依據(jù)各地區(qū)、樓盤銷售現(xiàn)狀及商品房交易價格，分析房地產(chǎn)市場調(diào)控政策目標(biāo)實現(xiàn)中存在的風(fēng)險、制定評價考核標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)，合理調(diào)整土地供應(yīng)量，制定并落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，最終達(dá)到平衡房屋供需關(guān)系、穩(wěn)定房屋價格目標(biāo)。

2.2 房屋網(wǎng)簽備案是房地產(chǎn)市場監(jiān)管著力點

未達(dá)到購房條件、未達(dá)到上市交易要求的住房，不能進(jìn)行房屋交易網(wǎng)簽備案。采用此方式，可避免炒房等問題，提升對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、租賃機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)市場主體的管理。同時，房屋交易網(wǎng)簽備案對避免規(guī)避稅費、高評高貸等問題、預(yù)防金融風(fēng)險、推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

（1）政策性房屋上市交易。與征收部門合作限售、解限征收安置房源，可避免一房多賣問題。配合房屋交易網(wǎng)簽工作，可加強(qiáng)對棚改房、人才房、兩限房、保障房等政策性房屋的交易管理。

（2）資金管理。聯(lián)通房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、銀行結(jié)算系統(tǒng)、監(jiān)管系統(tǒng)，可使監(jiān)管部門全面了解貸款發(fā)放情況、貸款繳存情況，若發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)未繳存資金可及時對其進(jìn)行催繳，這對避免房地產(chǎn)項目爛尾問題具有重要意義。

（3）問題樓盤處理。與地方政府合作通過房屋網(wǎng)簽備案等方式加強(qiáng)對問題樓盤的處理。

（4）構(gòu)建企業(yè)信用體制?？苫诜课菥W(wǎng)簽備案系統(tǒng)，建立企業(yè)信用評價體制，為規(guī)范房地產(chǎn)市場奠定基礎(chǔ)。

（5）采用規(guī)范化網(wǎng)簽合同文本。通過規(guī)范商品房、存量房網(wǎng)簽合同文本，可避免“陰陽合同”等問題。

（6）避免企業(yè)違規(guī)行為。采用停網(wǎng)、部分限網(wǎng)等管理方式，避免房地產(chǎn)市場中的“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違規(guī)行為。

3 結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時，房屋交易合同網(wǎng)簽備案制度在逐漸完善。房屋交易合同網(wǎng)簽備案可降低政府形成成本、提升市場監(jiān)管力度、保證房屋交易安全性、保障當(dāng)事人合法權(quán)益。