建筑工程項(xiàng)目需求管理分析

沈彩云

（建盟設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

需求管理最初提出是在計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)領(lǐng)域中，即設(shè)立專門的需求管理部門，以保證項(xiàng)目獲得成功為工作唯一導(dǎo)向。而這一管理模式，也可良好適用于建筑工程項(xiàng)目之中，即通過成立單獨(dú)的需求管理部門，針對工程項(xiàng)目中業(yè)主需求、社會(huì)相應(yīng)等進(jìn)行調(diào)查、研究，從而有效滿足各方面期待，保證項(xiàng)目的成功。

1 建筑工程項(xiàng)目需求管理現(xiàn)狀

第一，建筑工程項(xiàng)目需求管理理念問題。需求管理的核心理念就是本位性理念，通常是指在建設(shè)、宣傳、服務(wù)等管理中各個(gè)決策應(yīng)以滿足業(yè)主需求根本目標(biāo)，對業(yè)主、社會(huì)等需求提供更為高效的反饋、相應(yīng)，從而最大限度地滿足業(yè)主需求與期待。但以往建筑行業(yè)發(fā)展較為粗放，或是追求規(guī)模與效益，或是“酒香不怕巷子深”，并不會(huì)設(shè)立需求管理部門，造成了一定的外界溝通“障礙”，無法有效滿足業(yè)主、社會(huì)需求。

第二，建筑工程項(xiàng)目需求管理制度問題。當(dāng)前的建筑行業(yè)中，雖然逐步構(gòu)建起需求管理制度，但實(shí)際上的制度的設(shè)立、制度性資源等方面仍存有不足，無法有效串聯(lián)起項(xiàng)目內(nèi)部所有部門，更無法形成更深層次的關(guān)聯(lián)?；诖?，需求管理制度并不能發(fā)揮預(yù)期效果，往往對業(yè)主、社會(huì)需求響應(yīng)較為遲緩。

第三，建筑工程項(xiàng)目需求管理動(dòng)力機(jī)制問題。需求管理動(dòng)力性機(jī)制是推動(dòng)整體需求管理良好運(yùn)行的重要驅(qū)動(dòng)力，而這種動(dòng)力機(jī)制往往存有相互依托、補(bǔ)充的關(guān)系。例如，從法律法規(guī)方面分析，政府是建筑健康發(fā)展的引導(dǎo)者、監(jiān)督者，建筑工程項(xiàng)目與業(yè)主都需要服從既定的法律法規(guī)，形成良好的規(guī)范性、合理性。相對的，建筑項(xiàng)目工程在滿足業(yè)主需求的同時(shí)，也為社會(huì)與業(yè)主提供了良好的生存環(huán)境。而其中，需求管理就是保證這一聯(lián)系穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)[1]。

2 建筑工程項(xiàng)目需求管理要點(diǎn)

2.1 建筑工程項(xiàng)目需求管理項(xiàng)目

1.目標(biāo)需求管理

建筑工程項(xiàng)目目標(biāo)需求管理包含：建筑定位、施工目標(biāo)、使用階段愿景、規(guī)劃階段設(shè)計(jì)與概念等。主要是從整體角度來調(diào)查、研究工程目標(biāo)的需求管理。

2.功能需求管理

以建筑工程項(xiàng)目總體目標(biāo)為參考，界定整體項(xiàng)目的功能定位以及功能下屬構(gòu)成要求，為未來建筑投入使用后可以充分滿足業(yè)主需求為設(shè)計(jì)核心，執(zhí)行更為有效的功能性需求管理。

3.施工技術(shù)需求管理

建筑工程項(xiàng)目施工技術(shù)需求管理通常包含：建筑結(jié)構(gòu)、水電煤氣、防火防雷、節(jié)能減排等專業(yè)性技術(shù)需求。通常以建筑功能需求為前提進(jìn)行選擇，包括與這些施工技術(shù)相配套的設(shè)備、工藝、材料選擇等。

4.運(yùn)維管理需求

當(dāng)建筑工程項(xiàng)目竣工后就進(jìn)入運(yùn)維管理階段，管理內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理、項(xiàng)目管理、運(yùn)營管理、維護(hù)管理、節(jié)能管理等，同時(shí)整體運(yùn)營管理目標(biāo)、管理方式、管理手段等隨項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求而變動(dòng)，主要是滿足項(xiàng)目日后長期的運(yùn)營、維護(hù)需求。

2.2 建筑工程項(xiàng)目需求管理流程

1.立項(xiàng)階段

立項(xiàng)階段是整體建筑工程項(xiàng)目的初始階段，需求管理在這一階段主要調(diào)研對象是項(xiàng)目的決策管理層，如明確項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)、功能藍(lán)圖等要求，同時(shí)對業(yè)主中不同人群代表、運(yùn)維方代表、建設(shè)方代表等進(jìn)行初始調(diào)研。以期從宏觀角度上，掌握各方對項(xiàng)目的基本需求?？梢哉f，在這一階段執(zhí)行有效、全面的需求管理，可為項(xiàng)目整體發(fā)展方向起到?jīng)Q定性作用，并為建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提出相應(yīng)需求項(xiàng)目。

2.設(shè)計(jì)階段

在此階段應(yīng)開展大量、詳細(xì)的需求調(diào)研，并確認(rèn)工作的真實(shí)與精確，重點(diǎn)挖掘各方具體功能需求和運(yùn)維管理需求，并逐步將技術(shù)需求融入在內(nèi)。并且，按項(xiàng)目需要可在這一階段開展需求調(diào)研，可由粗到細(xì)多次重復(fù)調(diào)研。調(diào)研對象主要為項(xiàng)目的決策管理層、建筑業(yè)主代表、運(yùn)維方代表、建設(shè)方代表等。因此，在此階段進(jìn)行需求管理工作時(shí)，應(yīng)先行編制需求管理總計(jì)劃，及時(shí)與各個(gè)調(diào)研對象進(jìn)行溝通，并按照具體需求管理總計(jì)劃來展開后續(xù)的詳細(xì)調(diào)研。此外，隨著建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)程的推進(jìn)，設(shè)計(jì)階段中設(shè)計(jì)招標(biāo)、方案設(shè)計(jì)、初步涉及等子階段的需求管理，則主要體現(xiàn)在如何與設(shè)計(jì)工作有效結(jié)合上，并漸進(jìn)、詳細(xì)、明確地開展各子階段的需求調(diào)研，在把握整體需求的準(zhǔn)確性、靈活性的同時(shí)，還應(yīng)將需求落實(shí)到具體的設(shè)計(jì)文件中。

針對設(shè)計(jì)階段的子階段所進(jìn)行的需求管理，主要為：第一，設(shè)計(jì)招標(biāo)階段。應(yīng)明確項(xiàng)目基本功能需求、運(yùn)維管理需求、技術(shù)需求的實(shí)際框架，需求管理顆粒度應(yīng)滿足編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件、投標(biāo)方案的要求標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，設(shè)計(jì)招標(biāo)階段結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)出具這一子階段的需求分析報(bào)告，鞏固實(shí)際需求管理所得成效，且將分析報(bào)告作為方案設(shè)計(jì)的輸入條件。

第二，方案設(shè)計(jì)階段。進(jìn)入這一階段后，設(shè)計(jì)方主要的設(shè)計(jì)人員應(yīng)共同參與進(jìn)需求管理工作中，進(jìn)一步明確項(xiàng)目的目標(biāo)需求、運(yùn)維管理需求、功能需求、技術(shù)需求，同樣應(yīng)保證管理顆粒度切實(shí)滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書、方案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)。而在建筑工程項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段結(jié)束后，還是需要出具相關(guān)的子階段需求分析報(bào)告，并將報(bào)告作為初步設(shè)計(jì)階段的輸入條件。

第三，初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)階段。一個(gè)需求管理較為清晰、有效的建筑工程項(xiàng)目，通常在進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段時(shí)已基本完成大部分需求調(diào)研工作。因此，在初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)階段的需求管理工作，主要是將調(diào)研、分析所得需求，逐步深入落實(shí)到設(shè)計(jì)中各個(gè)環(huán)節(jié)，并以設(shè)計(jì)評審、多方研討等方式確認(rèn)、細(xì)化、完善相應(yīng)需求細(xì)節(jié)。應(yīng)盡可能避免出現(xiàn)需求變更情況，極易導(dǎo)致設(shè)計(jì)工作進(jìn)程反復(fù)，進(jìn)而影響后續(xù)施工與驗(yàn)收階段工作進(jìn)度，降低整體建筑工程項(xiàng)目效率。

3.施工與驗(yàn)收階段

在施工與驗(yàn)收階段，需求管理工作主要保持“穩(wěn)定”，規(guī)避需求項(xiàng)目中出現(xiàn)變更，保證整體建筑工程項(xiàng)目工期與進(jìn)度，避免由于需求修改而造成的成本浪費(fèi)問題。但是，若必須更改需求項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)及時(shí)展開變更測評與調(diào)研，深入挖掘需求變更原因，并明確變更所需時(shí)間、造價(jià)成本、質(zhì)量影響等問題，充分評估、權(quán)衡后再進(jìn)行實(shí)際需求變更。以2019 年9 月新疆莎車縣“煤改電”建筑工程項(xiàng)目為例，該工程項(xiàng)目就是通過需求管理為基礎(chǔ)進(jìn)行相應(yīng)工程項(xiàng)目開展，并取得了良好效果[2]。

2.3 建筑工程項(xiàng)目需求管理要點(diǎn)

當(dāng)前是信息化技術(shù)高度融合、飛速發(fā)展的時(shí)代，因此在建筑工程項(xiàng)目需求管理中應(yīng)同樣利用信息化技術(shù)來提升相應(yīng)的管理質(zhì)量與效率。首先，建構(gòu)完備的綠色建筑需求信息平臺打造綜合性、集中式建筑需求信息管理組織，可提升前期調(diào)研的全面性、高效性。其次，建構(gòu)實(shí)時(shí)互聯(lián)的建筑需求信息傳導(dǎo)系統(tǒng)，深入挖掘互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)機(jī)制，運(yùn)用智能手機(jī)、通信App 等，拓寬需求管理的手機(jī)、傳播渠道。最后，建構(gòu)規(guī)范制度化的綠色建筑需求表達(dá)體制，創(chuàng)新、建立通暢的需求表達(dá)路徑，并建立需求表達(dá)考核指標(biāo)體系和營造良好需求表達(dá)制度環(huán)境。

3 結(jié)束語

總而言之，基于計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)項(xiàng)目建立的需求管理，在建筑工程項(xiàng)目中同樣可以發(fā)揮良好作用。因此，應(yīng)基于自身建筑工程項(xiàng)目特點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)、科學(xué)的調(diào)查與研究后，可制定更適宜于自身的需求管理，從而為建筑工程項(xiàng)目贏得更為良好的聲譽(yù)、關(guān)注度，最大限度滿足業(yè)主的期待與需求。