談如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量管理

袁晨亮

（呼和浩特市龍灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 內(nèi)蒙古 呼和浩特 010030）

1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理常見問題

1.1 質(zhì)量管理疏忽

從現(xiàn)實的角度分析，要想保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)既定發(fā)展目標(biāo)，相關(guān)的企業(yè)管理人員必須要重視對于各類項目的質(zhì)管工作。從宏觀的角度分析，房地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)出一種虛假繁榮的現(xiàn)象，主要就是因為相關(guān)質(zhì)管工作成效相對較低，諸多項目的管理力度相對較低。最近一段時間，諸多社會新聞都會報道一些關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)質(zhì)量問題的新聞，而這也直觀的彰顯出房地產(chǎn)市場的秩序性價差以及相關(guān)管理漏洞問題。而目前存在于房地產(chǎn)市場當(dāng)中的主要問題就在企業(yè)管理人員所實施的管理理念較為傳統(tǒng)并且缺乏先進的管理經(jīng)驗，另外在技術(shù)上存在著一定的問題。

1.2 缺乏安全管理意識

在開發(fā)項目的初始階段，在這種情況下，就必須要有完善的安全管理標(biāo)準(zhǔn)以及計劃作為支持，同時還要嚴(yán)格的依照計劃進行各項安全管理工作。從現(xiàn)實的角度分析，在工程項目施工方案的設(shè)計階段，相關(guān)的管理人員需要有效的分析國家相關(guān)規(guī)定以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)與此進行安全施工流程的制定。在施工階段，承包方需要有效的進行安全管理計劃的制定，并在此基礎(chǔ)上細(xì)分分包方責(zé)任與義務(wù)和相應(yīng)的管理權(quán)限，而安全技術(shù)措施要保證，有針對性、完善性和可行性。據(jù)建筑工程最新事故統(tǒng)計，建筑工程施工事故問題所導(dǎo)致的人員傷亡總數(shù)在所有的行業(yè)當(dāng)中都位列前茅，僅僅比交通運輸事故以及煤礦事故傷亡人數(shù)少。由此可見，建筑施工行業(yè)同屬于一種高危行業(yè)，從業(yè)人員的人身安全會受到極大的威脅。從本質(zhì)上來講，對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建立屬于一種較為繁瑣復(fù)雜的工作，所涉及到的影響因素相對較多，同時也會直接影響企業(yè)的正本收益，該項工作的開展目的主要就是為了控制項目開發(fā)成本，提升施工安全度。而現(xiàn)階段，諸多建筑工程施工企業(yè)為了能夠有效的控制施工成本會有意識的去構(gòu)建一些質(zhì)量無法保障的連接原材料，同時也不會在安全管理上投入大量對資金，沒有健全的管理制度，安全管理人員的綜合素質(zhì)水平有待提升，進而導(dǎo)致項目安全管理工作無法持續(xù)有效的開展。除此之外，最為重要影響因素就是崗位工作人員，而專業(yè)技術(shù)應(yīng)用，現(xiàn)場管理質(zhì)量，施工現(xiàn)場審查，施工項目制定等也會對施工安全技術(shù)產(chǎn)生一定的不利影響。

2 加強市場調(diào)研提高決策水平

在當(dāng)前經(jīng)濟市場下，房地產(chǎn)在發(fā)展的過程當(dāng)中就必須要有效的確定自身的市場定位，主要就是因為這是市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的要求，以及房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)性質(zhì)對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，同時也是企業(yè)能夠明確投資成本，確定投資模式以及相關(guān)推廣模式確定所必須要參考的信息。房地產(chǎn)行業(yè)的定位可以細(xì)分為四種，第一種為總體定位，第二種為質(zhì)量的定位，第三種為消費者的定位，第四種為產(chǎn)品效益的定位。除此之外，相關(guān)的管理人員還必須要重視市場調(diào)研工作。組織具體工作流程，防止以前的錯誤影響最終結(jié)果。

3 強化對于開發(fā)項目質(zhì)量的控制力度

開發(fā)項目質(zhì)量會直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展速度以及項目運行的速度的關(guān)鍵影響因素，這也是構(gòu)建出人民新的過的工程所必須要作好的一項工作。要想有效的提升項目質(zhì)量就需要有效的進行開發(fā)過程的管理。嚴(yán)格審查施工設(shè)計方案與實際施工是否一致以及施工與合同的規(guī)定是否一致，逐一消除一切明顯或不明確的因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目實施前，經(jīng)營建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進行正式招標(biāo)。此外，工程開工前，相關(guān)管理部門還必須要有效的對各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行嚴(yán)密的審查。除此之外，為了能夠有效的降低施工問題出現(xiàn)的概率，還要盡可能的保證工程方案以及施工負(fù)責(zé)人不會出現(xiàn)變更情況，構(gòu)建出與之相對應(yīng)的評價管理體系，具體可以細(xì)分為以下幾種評價，一是固定評價，二是實施過程評價體系。而為了保證相關(guān)施工安全度，就需要有效的制定出相關(guān)的安全維護措施，火災(zāi)預(yù)防措施，危險處理流程，并在此基礎(chǔ)上封閉相關(guān)的施工現(xiàn)場。最后，還必須要有效的降低項目開發(fā)與生態(tài)環(huán)保之間的矛盾性，作好生態(tài)環(huán)保工作。

4 強化成本管理、提升項目管理規(guī)范性

成本管理在項目開發(fā)管理體系當(dāng)中的地位極高，該項管理是直接影響企業(yè)收益的管理內(nèi)容，而開發(fā)商以及相關(guān)管理人員在實際工作期間就對于成本預(yù)算以及管理方案制定工作的重要性，才能夠保證企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)既定發(fā)展目標(biāo)，完成既定成本管控目標(biāo)。從現(xiàn)實的角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)工作所涉及到的資金相對較為龐大，各類活動都需要資金作為支持，例如土地開發(fā)成本，基本費用等。由此可見，成本管理工作極為重要。而項目開發(fā)工作當(dāng)中所涉及到的成本管理主要是針對以下幾項工作，一是規(guī)劃管理，二是設(shè)計階段管理，三是施工階段管理。而對于項目規(guī)劃設(shè)計的成本管理在一定程度上直接影響到企業(yè)的整體成本收益，但是由于諸多開發(fā)商都不重視該階段的成本管理，很容易導(dǎo)致后期開發(fā)工作出現(xiàn)問題。相關(guān)成本管理人員需要細(xì)致的審查該階段的所有不正常的成本信息，一旦發(fā)現(xiàn)問題就需要通過開展工作研討會找出問題出現(xiàn)的原因，并進行解決。

5 加強安全管理人員素質(zhì)促進項目管理

項目的安全管理負(fù)責(zé)人在一定程度上直接影響著項目開發(fā)風(fēng)險問題出現(xiàn)的概率，在這種情況下，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者就需要重視專業(yè)化的安全管理團隊組建工作。同時在職的安全管理負(fù)責(zé)人還需要重視自身綜合素質(zhì)水平的提升，強化自身對于相關(guān)法律法規(guī)的了解程度。具體而言，首先，需要重視安全管理負(fù)責(zé)人的專業(yè)管理能力提升，為其提供專業(yè)的接受培訓(xùn)機會，具體培訓(xùn)內(nèi)容要包括安全管理意識，交流溝通能力以及表達能力和對于法律知識的了解程度。其次，相關(guān)管理人員還要定期的開展工作研討會以及安全管理信息宣傳工作，制作出一定的宣傳片以及并開展定期的講座活動，以此來保證企業(yè)從而保證每一位管理人員能夠有渠道來進行自我提升。項目開發(fā)負(fù)責(zé)人必須要將安全管理團隊組建工作上升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，以此來有效的提升企業(yè)的整體社會形象。

6 結(jié)束語

房地產(chǎn)項目管理整合了項目管理的實踐經(jīng)驗。工程管理理論為建設(shè)項目管理提供了理論工具，使建設(shè)項目管理越來越系統(tǒng)化、科學(xué)化。在項目開發(fā)建設(shè)中實施質(zhì)量計劃的關(guān)鍵是加強質(zhì)量預(yù)防措施的實施，適當(dāng)提高預(yù)控成本與質(zhì)量成本的一致性，大力降低返工成本與質(zhì)量成本的不一致性，提高房產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。