房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策探析

趙 勇

陽(yáng)泉煤業(yè)太行地產(chǎn)投資管理有限公司，山西 陽(yáng)泉 045000

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的概念

房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為主進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)就是從事房地產(chǎn)相關(guān)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)等工作，房地產(chǎn)的企業(yè)成本包括六部分內(nèi)容：基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、工程前提準(zhǔn)備費(fèi)用以及工程安裝費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用指的是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)的間接費(fèi)用包括施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用和項(xiàng)目成本，這些費(fèi)用是企業(yè)進(jìn)行管理直接支出的。公共配套設(shè)施費(fèi)用是指建設(shè)好的社區(qū)非盈利的贈(zèng)送給政府或者事業(yè)單位的費(fèi)用，土地拆遷和補(bǔ)償還包括土地使用的成本，其他的費(fèi)用包括前期測(cè)繪、地勘、可行性研究以及現(xiàn)場(chǎng)三通一平的全部費(fèi)用，工程安裝費(fèi)就是在工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的全部安裝費(fèi)用［1］。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)成本核算中存在的問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)的成本進(jìn)行核算時(shí)，項(xiàng)目前期的成本比如征地的費(fèi)用、工程建設(shè)中的安裝費(fèi)用等占總費(fèi)用的一半以上，因此在房地產(chǎn)開發(fā)前期必須做好前期工程成本的計(jì)算，特別是占比較大的土地費(fèi)用，如果前期費(fèi)用計(jì)算不精確，就會(huì)給后續(xù)的成本核算埋下隱患，造成房地產(chǎn)企業(yè)后期的巨大損失。

2.1 企業(yè)成本核算的對(duì)象

在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先取得土地的使用權(quán)，然后再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，再然后進(jìn)行項(xiàng)目的施工，最后進(jìn)入房屋的銷售環(huán)節(jié)，在房屋竣工后對(duì)房屋的施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，最后與物業(yè)合作對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的一般做法是分期滾動(dòng)進(jìn)行開發(fā)，做好銷售工作，盡量回收利用資源。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品可以是商品樓、住宅、公寓等，因此對(duì)象不統(tǒng)一，在我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上也沒(méi)有明確創(chuàng)建核算的對(duì)象，所以，在實(shí)際工作中房地產(chǎn)企業(yè)之間出現(xiàn)了核算的差距。

2.2 計(jì)算的口徑不同

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目成本計(jì)算是比較精確的，因此通常會(huì)遇到歸集口徑不統(tǒng)一的情況，如果財(cái)務(wù)人員沒(méi)有工程方面的知識(shí)的話，很容易錯(cuò)誤地將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等進(jìn)行劃分。而且在實(shí)際工作中有一些成本時(shí)分期支出的，時(shí)間間隔也比較長(zhǎng)，如果財(cái)務(wù)人員不熟悉也容易將本來(lái)一致的成本歸集到不同的成本中去。由于工程項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)人員也可能會(huì)更換，這樣，財(cái)務(wù)人員的工作連貫性被打亂，也可能會(huì)導(dǎo)致成本的連貫性被破壞，因此成本歸集的口徑不同會(huì)影響到成本核算的精確性。

2.3 實(shí)際成本反映存在偏差

通常工程項(xiàng)目的工程量完成時(shí)間比工程款支付的時(shí)間要提前，因?yàn)楣こ塘啃枰紫壬蠄?bào)，等建設(shè)單位審核和審批，然后才能轉(zhuǎn)賬工程款，通常工程款撥付的時(shí)間比較長(zhǎng)，因此導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門對(duì)工程量的計(jì)算不準(zhǔn)確。施工單位需要先開票并且交稅，但是這時(shí)候工程款往往還不到位，因此一般也不會(huì)提前打印發(fā)票。由于成本按照的是收付進(jìn)行核算，因此施工進(jìn)度不能按期完成，賬面上也無(wú)法真實(shí)反映工程的成本。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的改進(jìn)

3.1 前期做好成本分析和準(zhǔn)備

由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品比較多樣，開發(fā)中需要進(jìn)行分期，而且我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)成本核算對(duì)象的確立還沒(méi)有明確的規(guī)定，因此在項(xiàng)目開發(fā)之前必須做好項(xiàng)目的調(diào)研，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的類型、分期時(shí)間、施工建設(shè)情況、現(xiàn)場(chǎng)施工工期等進(jìn)行詳細(xì)的了解，明確成本核算的對(duì)象。房地產(chǎn)成本核算的原則與其他企業(yè)是一樣的，需要?dú)w集和及時(shí)結(jié)算成本并實(shí)時(shí)監(jiān)控。

3.2 歸集與確定成本

由于不同房地產(chǎn)企業(yè)的情況不一樣，因此針對(duì)不同的項(xiàng)目需要對(duì)歸集的項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)分類，以保證工程核算的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定政策，提高不同部門之間的溝通效率，采用現(xiàn)代信息手段對(duì)工程量、掛賬和開票的工作進(jìn)行及時(shí)處理，規(guī)范化賬單的制作、審核和結(jié)賬等流程，與相關(guān)部門多溝通成本的分?jǐn)偟?，保證歸集項(xiàng)目的成本核算準(zhǔn)確性。

3.3 對(duì)稅務(wù)因素進(jìn)行考慮

房地產(chǎn)企業(yè)的稅種包括耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、工程合同印花稅等，稅費(fèi)比較高，因此成本核算中考慮稅務(wù)因素是非常重要的。財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)做好事前的籌劃工作，控制好開發(fā)的費(fèi)用并進(jìn)行核算，比如在繳納土地增值稅的時(shí)候只需要按照土地使用權(quán)和開發(fā)成本的10%扣除就可以了，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不同稅種的成本熟記在心。

3.4 建立成本控制考核制度

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的成本控制周期長(zhǎng)，控制困難，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的施工時(shí)間中，因此應(yīng)當(dāng)建立成本控制考核制度，在因素不確定的情況下將目標(biāo)落實(shí)在每一個(gè)工作人員身上，做到能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)與解決問(wèn)題，獎(jiǎng)罰分明。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)與其他部門進(jìn)行溝通，制定考核標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行定量與滾動(dòng)考核，提高每一位工作人員控制成本的積極性，保證企業(yè)的成本控制達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

3.5 明確成本的分配，提高準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)的項(xiàng)目比較多樣，同時(shí)存在還在施工的項(xiàng)目和已經(jīng)竣工的項(xiàng)目，所以為了保證成本分配的合理性，需要對(duì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、性質(zhì)和時(shí)間進(jìn)行確定。在進(jìn)行成本分?jǐn)偟臅r(shí)候財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)仔細(xì)劃分成本的類別，針對(duì)性質(zhì)和金額進(jìn)行統(tǒng)一。工程結(jié)算如果不及時(shí)，企業(yè)的金額計(jì)算就會(huì)降低準(zhǔn)確性。為了提高準(zhǔn)確性，需要提前對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析和計(jì)算，將與工程進(jìn)度和預(yù)算符合的成本計(jì)入，最后再進(jìn)行調(diào)整。

4 結(jié)語(yǔ)

可以預(yù)期，在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，當(dāng)然我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法規(guī)也會(huì)更加完善。所以想要提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，提高競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)必須將關(guān)注點(diǎn)放到成本核算上來(lái)，針對(duì)成本核算存在的問(wèn)題提出合理的解決措施。