房地產(chǎn)項目建筑設計管理探析

張更良

遠洋集團控股有限公司，福建 廈門 361016

1 前言

設計的管理主要包括：任務管理、資源管理、進度管理和技術(shù)管理幾大方面，同時需要注意對項目的整個環(huán)節(jié)進行管理與控制。房地產(chǎn)項目的實施是為了獲得更好的效益，因此需要建立明確的效益目標，并在設計管理的過程中將項目中所掌握的資源進行協(xié)調(diào)管理，通過進度及技術(shù)雙方面的管控從而收獲更好的經(jīng)濟效益，幫助房地產(chǎn)企業(yè)日益激烈的市場競爭中取得競爭力。

2 房地產(chǎn)項目建筑產(chǎn)品設計管控

在建筑設計的過程中，設計方面之所以非常重要，主要是因為房地產(chǎn)屬于一項高投資、高回報行業(yè)，因此如果設計方面出現(xiàn)問題，那么高投資、高回報就會轉(zhuǎn)變成為高投資、低回報，甚至高投資、零回報。因此做好設計方面的控制不僅僅可以取得預期內(nèi)的投資回報，同時在某種程度上來講，也能夠提升項目的整體經(jīng)濟效益，對于項目工程有著一定的良性影響。在設計的過程中，需要專業(yè)的設計人員對設計方案進行制定，隨后再經(jīng)由專業(yè)人員進行詳細化的把關(guān)，沒有質(zhì)量上的問題后方可通過整個設計方案。房地產(chǎn)投資方可以以招標的形式來不斷提升設計方案質(zhì)量，讓設計方案的科學性以及合理性不斷提升，滿足項目的全面要求。要求開發(fā)商與設計監(jiān)理人員進行協(xié)商，在對設計方案進行審核的過程中，將其中存在的問題列舉，逐一進行解決。一旦發(fā)現(xiàn)存在設計角度上的不合理現(xiàn)象，需要進行相應的規(guī)避與調(diào)整，設計人員也需要積極參與進這項工作當中，向開發(fā)商以及監(jiān)理人員講述設計意圖以及設計想法。只有開發(fā)商設計人員和監(jiān)理人員都能夠了解設計過程中的重點，才能夠達成三方統(tǒng)一化的思維模式，進而提升整體施工質(zhì)量和設計質(zhì)量［1］。

2.1 設計進度管控

首先是設計人員需要根據(jù)房地產(chǎn)實際項目的整體建設進度來對設計進度進行控制，保證每個階段的設計內(nèi)容都能夠?qū)崿F(xiàn)與建設內(nèi)容相接軌。其次，在建設的過程中，設計人員需要收集相關(guān)資料，簽訂設計合同，一方面能夠保護設計人員的實際權(quán)益，另一方面也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目整體設計質(zhì)量實現(xiàn)控制。再次在設計過程中要求設計人員能夠編制設計任務書，任務書主要作用在于能夠?qū)υO計的標準進行制定，通過明確的設計理念，來實現(xiàn)預算編制以及設計進度控制。開發(fā)商想要更好的控制設計進度，需要與有資質(zhì)、水平優(yōu)秀的設計單位進行配合，有資質(zhì)、水平優(yōu)秀的設計單位，不僅僅能夠保證設計進度，同時也能夠控制好設計質(zhì)量。而一旦開發(fā)商在選擇設計單位的過程中出現(xiàn)失誤，將會導致整體設計工作變動十分頻繁，進而影響整體設計進度。合同的簽訂，對于設計人員的整體設計過程以及設計所需時間都有了明確的要求，因此設計人員能夠在法律條件的約束下，按照時間完成設計工作。設計的過程中需要設計多個文件，開發(fā)商與設計單位可以進行協(xié)商，將每個設計文件的交付完成時間進行詳細規(guī)定，同時這樣也能夠幫助設計單位更好的確定工作職責以及實際設計領(lǐng)域。除了合同之外，在未來設計工作中，房地產(chǎn)設計人員之間的相互配合也會影響整體進度的推進，想要更好的控制整體設計進度，需要設計人員進行互相配合、互相彌補，從而達到更高的工作效率。而在設計管理開展的過程中，除了設計人員的相互配合之外，還要求設計人員能夠與管理人員實現(xiàn)高度配合，設計人員要對整體項目擁有十分深刻的自我了解，同時能夠根據(jù)項目的整體進度來對設計工作進行相應的調(diào)整。在整體設計的過程中，一般來說會分為主體設計人員與專業(yè)設計人員兩大部分，這兩者之間，負責著不同的工作領(lǐng)域，而兩者之間的配合決定了工程設計效率的整體進度。每一個環(huán)節(jié)都需要擁有相應的設計負責人，設計負責人的存在，能夠?qū)υO計人員提出更加詳細化的要求，保證整體設計進度不受到影響［2］。

2.2 圖紙質(zhì)量管控

在項目建筑設計管理方面需要重視對質(zhì)量的控制，同時還需要保證設計圖紙的設計能夠擁有一定的合理性，這也是工程在施工過程中質(zhì)量的保證。首先需要成立專門的審核小組來對施工圖紙進行相應的審核評價，了解房地產(chǎn)項目設計的主要意圖。其次，需要對設計過程中提出的設計圖紙合理性進行探究，對于能否順利開展施工進行反復推理。同時還需要對設計過程中存在的問題進行解決，對于能夠進行改進的項目需要進行積極的調(diào)整，目的在于探究出最符合實際情況的設計方案。

2.3 成本管控

除此之外對于預算方面需要進行嚴格的審核與改進，保證預算不會出現(xiàn)問題，同時預算設計方面要盡量全面，且要加強對預算的審核。在進行成本管理的過程中，首先需要重視對于施工材料的管理，保證施工材料能夠以最佳價格與性價比購入。其次需要注意對施工方案的優(yōu)化，盡量保證施工方案與施工手法能夠處于最新狀態(tài)，從而帶來最大化的施工效益。最后則是需要重視在施工過程中提升對于成本使用的審核機制，保證資金的使用能夠維持嚴格的監(jiān)督與管理。

2.4 現(xiàn)場管控

在設計過程中，建筑企業(yè)還需要結(jié)合自身的實際情況，構(gòu)建出高素質(zhì)的管理隊伍。高素質(zhì)管理隊伍決定了未來建筑企業(yè)發(fā)展過程中的上限，因此需要定時、定期對管理隊伍進行培訓以及教學，要求管理隊伍能夠具備有施工專業(yè)知識、設計專業(yè)知識、管理專業(yè)知識，從而更好的提升管理水平。政府方面需要加大對于住宅項目設計管理工作的資金投入，保證在設計的過程中管理工作能夠切實取得效果，對設計公司以及設計人員起到一定的督促以及約束作用。施工現(xiàn)場的管控對于未來的施工有著重要的意義，而未來的發(fā)展過程中，想要提升現(xiàn)場管控水平，要求能夠從多方面進行管理與控制。首先從施工人員方面進行管理，提升施工人員的專業(yè)素質(zhì)水平，其次從施工機械、設備方面進行入手，重點關(guān)注大型機械的使用，不僅僅會影響實際施工水平，還會降低施工過程中的安全性。最后則是需要重視對施工現(xiàn)場施工過程中的制度建設，保證施工制度能夠始終與實際施工情況相符合，從而更好的提升管理效果。

2.5 先進技術(shù)管控

伴隨著科學的發(fā)展，身為設計公司以及設計人員，在設計的過程中需要將科技的發(fā)展融入進整體設計工作中，例如新技術(shù)、新材料的使用等等。只有多方進行共同努力，才能夠有效的提升我國住宅項目設計方案水平，幫助我國建筑行業(yè)市場競爭力得以增長。而在設計環(huán)節(jié)中，科學技術(shù)也逐漸發(fā)揮著自己的作用，例如現(xiàn)代化的模型技術(shù)能夠有效的將工程建設過程中存在的問題展現(xiàn)在設計人員眼前。BIM技術(shù)就屬于當下使用較為廣泛的一門模型設計技術(shù)，主要的作用在于展現(xiàn)出建筑整體三維立體圖形。這項技術(shù)的優(yōu)點在于通過三維立體模型能夠展現(xiàn)出建設過程中的實際問題，從而在設計階段將其進行解決，這有效的降低了設計過程中與實際施工存在的誤差，同時避免了返工等等延誤工期情況的出現(xiàn)［3］。

3 結(jié)束語

總而言之，在未來的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項目建筑的設計管理工作需要站在提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的實際效益，各個設計階段與設計部門之間需要進行相互的配合與協(xié)調(diào)，從而降低成本提升經(jīng)濟效益。因此未來的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項目建筑設計工作一方面需要保證施工過程中的質(zhì)量，另一方面也需要加強對于實際項目的進度管理保證不會出現(xiàn)進度延誤，而導致房地產(chǎn)企業(yè)蒙受損失。在選擇設計單位以及設計院的過程中，需要盡量根據(jù)實際情況來選擇合適的設計單位和設計人員，做好設計圖紙的檢查與管理工作，將其中存在的不合理之處積極進行列舉溝通。同時在設計階段還需要考慮到建筑實際施工過程中可能會出現(xiàn)的問題，例如建筑材料以及設備是否與設計相匹配？除此之外在進行設計管理的過程中，還需要重視對于高新科技的使用，盡可能的從多角度，多層面幫助我國房地產(chǎn)項目建筑質(zhì)量得以提升。各個部門進行相互的協(xié)調(diào)與配合，從而達成最佳的管理效果，提升整體經(jīng)濟效益，幫助房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)最好的盈利。