淺談房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管控對工程建設(shè)的重要性

（廈門特工開發(fā)有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

工程建設(shè)活動(dòng)是一項(xiàng)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、有組織、有計(jì)劃的建筑活動(dòng)，需要從無到有的完成一座建筑的建設(shè)。做好設(shè)計(jì)源頭管理工作，能有效的指導(dǎo)工程建設(shè)過程，保證施工質(zhì)量、進(jìn)度符合計(jì)劃要求。目前房地產(chǎn)行業(yè)更加注重精細(xì)化設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的密切關(guān)系，通過科學(xué)、合理的一體化、精細(xì)化設(shè)計(jì)管理工作，大量減少錯(cuò)、漏、碰等之前存在的問題，從而有效指導(dǎo)和監(jiān)督施工活動(dòng)，使得建設(shè)施工符合設(shè)計(jì)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)設(shè)計(jì)管理還對工程建設(shè)的成本控制有著重要的價(jià)值體現(xiàn)，幫助工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，促進(jìn)建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及價(jià)值提升。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸成熟，這意味著房地產(chǎn)市場中的工程建設(shè)、質(zhì)量管控、以及行業(yè)準(zhǔn)則等均有著標(biāo)準(zhǔn)化的要求。故在工程建設(shè)中，以房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理為基礎(chǔ)，遵循房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)規(guī)章制度，制定出更好的工程建設(shè)方案，保證設(shè)計(jì)工程的質(zhì)量、建筑工程的質(zhì)量。從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量的總體提升。本文基于工程建設(shè)中的設(shè)計(jì)管理進(jìn)行分析，探析設(shè)計(jì)管理在工程建設(shè)中的價(jià)值體現(xiàn)。

1 設(shè)計(jì)管控的相關(guān)概述

1.1 工程質(zhì)量的設(shè)計(jì)管控價(jià)值體現(xiàn)

眾所周知，工程建設(shè)的首要條件是進(jìn)行土地出讓手續(xù)的辦理，基于地塊面積以及地址特征，更好的進(jìn)行工程建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃。通過提出可行的工程建筑設(shè)計(jì)方案，確定項(xiàng)目的可行性，完成項(xiàng)目的選址與初期準(zhǔn)備工作，從而有效的保證工程建設(shè)項(xiàng)目能夠有序進(jìn)行。

建筑工程設(shè)計(jì)涉及多個(gè)專業(yè)，設(shè)計(jì)藍(lán)圖的質(zhì)量對工程質(zhì)量有著密切的影響。故基于工程質(zhì)量的控制，在設(shè)計(jì)管理方面，在滿足國家、地方相關(guān)規(guī)范的前提下，結(jié)合企業(yè)自身的技術(shù)要求，強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理工作，高效科學(xué)的將各專業(yè)統(tǒng)籌在一起開展一體化設(shè)計(jì)，強(qiáng)化不同專業(yè)之間的聯(lián)系，對工程建設(shè)中常遇到的錯(cuò)、漏、碰等問題進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目初期預(yù)算目標(biāo)，優(yōu)化節(jié)點(diǎn)大樣，通過一系列的設(shè)計(jì)管理工作，不僅提升設(shè)計(jì)人員水平，而且保證設(shè)計(jì)質(zhì)量大幅提升。同時(shí)根據(jù)施工組織措施對圖紙進(jìn)行科學(xué)的優(yōu)化，減少不必要的人材機(jī)投入，保證工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)滿足計(jì)劃要求。

1.2 工程造價(jià)的設(shè)計(jì)管控結(jié)果影響

房地產(chǎn)建筑工程行業(yè)中，設(shè)計(jì)管理工作通常是業(yè)主單位的設(shè)計(jì)部門進(jìn)行把控，同時(shí)又需要設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位共同參與完成?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)管理中，建筑設(shè)計(jì)與成本管理越來越緊密的聯(lián)系在一起，雖然相關(guān)政策的出臺(tái)、調(diào)整對建筑成本有一定影響，但做好源頭成本管理尤為重要。在工程設(shè)計(jì)中，建筑結(jié)構(gòu)選型、基礎(chǔ)選型、建筑材料檔次等級、施工周期長短、工程用料、層高、層數(shù)、景觀苗木大小、設(shè)備檔次定位等多方面均對工程造價(jià)有著較大的影響，故工程設(shè)計(jì)管理與造價(jià)管理息息相關(guān)，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理工作才能有效地降低工程造價(jià)，滿足預(yù)期要求。在科學(xué)管理的前提下，以建筑質(zhì)量為基礎(chǔ)，合理地控制工程造價(jià)的上下浮動(dòng)，進(jìn)一步提升建筑企業(yè)的市場經(jīng)濟(jì)效益[1]。

2 設(shè)計(jì)管控對工程建設(shè)的重要性分析

目前我國房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)處于一個(gè)較為成熟的發(fā)展階段，在房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，需要不斷解決人民群眾日益提升的社會(huì)需求。因此結(jié)合時(shí)代發(fā)展背景需更好的將工程建設(shè)的設(shè)計(jì)理念進(jìn)行創(chuàng)新，以新的技術(shù)、新的理念促進(jìn)工程建設(shè)設(shè)計(jì)管理的發(fā)展與優(yōu)化，從而保證現(xiàn)代化工程建設(shè)的科學(xué)性與合理性[2]。

2.1 設(shè)計(jì)管控對工程建設(shè)的指導(dǎo)作用

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，設(shè)計(jì)階段作為項(xiàng)目管理的前期階段起著尤為重要的作用，根據(jù)項(xiàng)目前期策劃定位開展各專業(yè)設(shè)計(jì)工作，最終通過工程建設(shè)得以實(shí)現(xiàn)。工程建設(shè)以質(zhì)量、安全、進(jìn)度為控制目標(biāo)，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)對工程建設(shè)全過程可以進(jìn)行有效的指導(dǎo)和管控，通過對各階段有效的跟蹤與指導(dǎo)，對已完工程的質(zhì)量、效果進(jìn)行評估，進(jìn)而指導(dǎo)下階段工作的開展，最終達(dá)到預(yù)期要求。

在項(xiàng)目的初期，通過技術(shù)交底等手段使施工及監(jiān)理單位熟悉項(xiàng)目的基本情況，在實(shí)施階段通過現(xiàn)場答疑、作業(yè)指導(dǎo)等手段使得項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、效果滿足要求。例如，廈門集美水晶湖郡項(xiàng)目在最初階段，通過圖紙交底會(huì)、現(xiàn)場指導(dǎo)等方式讓施工、監(jiān)理及業(yè)主管理部門熟悉設(shè)計(jì)難點(diǎn)和重要問題，尤其項(xiàng)目處于嘉庚風(fēng)格保護(hù)區(qū)，整體建筑細(xì)節(jié)復(fù)雜，對施工要求較高，加之場地為Ⅳ類場地，基坑邊坡、樁基施工難度和危險(xiǎn)性較大，通過組織施工前交底工作，使得各參建單位熟悉場地情況，了解施工中難點(diǎn)和危險(xiǎn)因素，掌握建筑細(xì)部，對有特殊要求的材料、模板提早進(jìn)行市場訂貨和班組篩選，為后續(xù)項(xiàng)目施工打下良好基礎(chǔ)。項(xiàng)目實(shí)施過程中對基礎(chǔ)、上部裙房等重點(diǎn)部位，每周組織設(shè)計(jì)單位參加項(xiàng)目例會(huì)，同時(shí)對已完成建筑進(jìn)行評估，指導(dǎo)施工單位開展工作，最終保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、效果滿足要求。

2.2 建筑設(shè)計(jì)的合理管控

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的整體呈現(xiàn)出蓬勃的良性發(fā)展趨勢，建筑設(shè)計(jì)呈現(xiàn)多樣化、風(fēng)格化，設(shè)計(jì)理念不斷更新。做好設(shè)計(jì)管理與建筑設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)工作，才能更好的創(chuàng)造符合業(yè)主和社會(huì)需求的產(chǎn)品。隨著近年來城市化進(jìn)程的高速發(fā)展，建筑企業(yè)的資金投入及國民生活生平的提高等諸多限制因素促使房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)管理更趨于完善，無論是國企、還是民營企都更加注重設(shè)計(jì)管理的重要性，制定了一系列的標(biāo)準(zhǔn)化管理制度來指導(dǎo)建筑、景觀、室內(nèi)等專業(yè)設(shè)計(jì)工作，保證最終的產(chǎn)品符合業(yè)主和社會(huì)的需求。同時(shí)基于工程建設(shè)，做好房地產(chǎn)建筑中的水電、煤氣、線路、通訊等設(shè)計(jì)，同時(shí)協(xié)調(diào)總體的內(nèi)部環(huán)境、消防通道、人防事物以及衛(wèi)生處理等。例如，廈門住宅集團(tuán)，在經(jīng)過水晶湖郡項(xiàng)目，園博一號(hào)項(xiàng)目，蓮花新城等項(xiàng)目的開發(fā)后，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)一體化設(shè)計(jì)思路，逐漸形成了一些列的行之有效的技術(shù)操作手冊，如：一體化設(shè)計(jì)指引、地下室標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)指引、施工圖內(nèi)審指引、小區(qū)體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)指引等技術(shù)措施，通過新建項(xiàng)目的實(shí)施，不斷修正，最終能很好地通過設(shè)計(jì)管理措施指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位開展設(shè)計(jì)工作，提升項(xiàng)目品質(zhì)。當(dāng)然部分項(xiàng)目在城市中具有一定標(biāo)志性或者地域性的原因，設(shè)計(jì)師可以不完全受業(yè)主想法，進(jìn)行“個(gè)性化設(shè)計(jì)”，但過于個(gè)性化，往往使得其設(shè)計(jì)理念并不能為大眾所接納，因此在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的時(shí)，適時(shí)合理的進(jìn)行設(shè)計(jì)管理措施的介入能夠使得設(shè)計(jì)師與業(yè)主意圖融合，達(dá)成統(tǒng)一，使得設(shè)計(jì)師能夠基于工程建設(shè)需求以及用戶需求，更好的在工程設(shè)計(jì)方面進(jìn)優(yōu)化，通過與業(yè)主的溝通交流，了解項(xiàng)目定位，不斷深化設(shè)計(jì)工作，保證建筑設(shè)計(jì)能夠符合業(yè)主設(shè)計(jì)需求。

2.3 設(shè)計(jì)管控對工程造價(jià)影響

隨著工程建設(shè)的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注工程建設(shè)的資金投入和成本管控，因此成本管控貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段做好成本管理工作，能有效的降低工程造價(jià)，節(jié)約大量資源。在項(xiàng)目的前期階段通過上述所講，制定一些列標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)措施，使之適用于一個(gè)區(qū)域的不同項(xiàng)目，既節(jié)約了設(shè)計(jì)時(shí)間，又減少了設(shè)計(jì)變更和簽證。最后通過項(xiàng)目后評估和對標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)成本管理目標(biāo)，不斷修正自身設(shè)計(jì)管理技術(shù)和成本管理，最終達(dá)到提效降本的目標(biāo)。

工程建設(shè)的發(fā)展中，也存在較多不合理設(shè)計(jì)管理現(xiàn)象，如，大幅減壓設(shè)計(jì)費(fèi)、降低設(shè)計(jì)技術(shù)要求等，雖然能對工程造價(jià)有所降低，但最終因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙、標(biāo)準(zhǔn)等過低，造成施工無法開展，進(jìn)而產(chǎn)生大量變更和簽證，最終造價(jià)突破成本目標(biāo)。合理的增加工程設(shè)計(jì)方面的成本投入，有效地調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員在工程建設(shè)中的創(chuàng)造性與積極性，通過不斷的優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案，提升各專業(yè)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，才能使得工程建設(shè)有條不紊的開展，減少不必要的變更和簽證，有效實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)成本管控。在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)過程中，適當(dāng)增加設(shè)計(jì)成本投入，引入新技術(shù)，比如，在滿足國家規(guī)范的前提下，設(shè)計(jì)部門通過BIM 手段對地下室管線進(jìn)行優(yōu)化，合理布置風(fēng)管、消防管、橋架等管線，就可以適當(dāng)降低地下室建筑層高，通過采用新技術(shù)，不僅提升地下室視覺效果，而且又能降低施工造價(jià)，節(jié)約成本。

2.4 設(shè)計(jì)知識(shí)對工程管控作用

工程建設(shè)過程中設(shè)計(jì)管理可以對工程質(zhì)量進(jìn)行有效指導(dǎo)和監(jiān)管，對于工程質(zhì)量的指導(dǎo)和監(jiān)管需要符合國家制定的相關(guān)規(guī)范、制度，通過合理設(shè)計(jì)管理，使施工工藝、做法，流程更加合理、節(jié)約，同時(shí)又保證工程施工的安全性。房地產(chǎn)項(xiàng)目中，前室墻面瓷磚空鼓、脫落已成為工程質(zhì)量管理的重要管控點(diǎn)，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，在原方案的基礎(chǔ)上增加銅絲綁扎或通過豎向銅條的嵌固措施，降低瓷磚脫落風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過與工程管理部門的協(xié)作，強(qiáng)化現(xiàn)場作業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督、增強(qiáng)施工單位的主體責(zé)任意識(shí)。設(shè)計(jì)管理知識(shí)不僅限于設(shè)計(jì)部門，而是貫穿于房地產(chǎn)多個(gè)部門，只有熟悉圖紙、掌握相關(guān)技術(shù)要求，才能更好地開展工程管控，最終使得施工質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)要求，更好地體現(xiàn)工程技術(shù)的價(jià)值。

2.5 設(shè)計(jì)管控對于工程進(jìn)度的影響

工程設(shè)計(jì)管理對于工程進(jìn)度的控制也有著重要的價(jià)值體現(xiàn)，在工程進(jìn)度的控制方面，通過與工程管理部門的討論，在前期設(shè)計(jì)過程中結(jié)合工程項(xiàng)目的施工技術(shù)與施工組織措施，充分考慮不同專業(yè)之間的穿插時(shí)序，既能保證項(xiàng)目施工進(jìn)度不受影響，又能降低施工措施投入。在項(xiàng)目施工階段，施工項(xiàng)目的管理人員需要結(jié)合設(shè)計(jì)方案、施工藍(lán)圖，合理布置施工場地，合理安排施工材料和機(jī)械進(jìn)出場時(shí)間等，結(jié)合實(shí)際施工進(jìn)度，對工程施工過程進(jìn)行管理，有效地實(shí)現(xiàn)工程施工進(jìn)度管控。

2.6 設(shè)計(jì)管控對工程建設(shè)社會(huì)效應(yīng)

設(shè)計(jì)管理在工程建設(shè)的社會(huì)效應(yīng)方面，也有著很好的價(jià)值體現(xiàn)，社會(huì)效益的體現(xiàn)以市場經(jīng)濟(jì)調(diào)控、工程建設(shè)制度、綠色環(huán)保等為主，在工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，通過對工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制和材料的合理使用，從而使得工程建設(shè)成本得到有效控制，提升社會(huì)效益，同時(shí)又保證現(xiàn)代化工程建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。建筑工程的設(shè)計(jì)管理在建筑技術(shù)、建筑形態(tài)方面不斷促進(jìn)相關(guān)技術(shù)的創(chuàng)新，在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)融入更多的自然元素，結(jié)合建筑環(huán)境，因地制宜，以工程建筑的實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性為指導(dǎo)，更好地促進(jìn)工程建筑在社會(huì)效應(yīng)方面的價(jià)值體現(xiàn)[3]。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)工程建設(shè)設(shè)計(jì)管理相關(guān)影響因素中，包含了建筑需求、工期進(jìn)度、造價(jià)成本、人員因素等，處理好相關(guān)問題，才能使得成本目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)得到有效地管控，同時(shí)為項(xiàng)目開發(fā)過程中遇到的問題提供有效且充足的理論支持。因此，設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全過程有著不可替代的作用，做好設(shè)計(jì)管理工作，不僅能提升項(xiàng)目品質(zhì)，而且能提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、和社會(huì)效益。