合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制

王科

（萬(wàn)隆建設(shè)工程咨詢集團(tuán)有限公司，上海 200000）

0 引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得較快的發(fā)展進(jìn)步，而面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)環(huán)境，唯有不斷增強(qiáng)成本控制意識(shí)，才能更好地提高房地產(chǎn)行業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益。21 世紀(jì)以來(lái)，在行業(yè)數(shù)量不斷增加的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)受到的沖擊不斷加大，因而為了更好地提高自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，就需要結(jié)合實(shí)際的情況進(jìn)行成本控制，企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須以主動(dòng)的姿態(tài)參加全球市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并贏得競(jìng)爭(zhēng)，而成本管理對(duì)于企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高營(yíng)業(yè)理論具有重要意義。本文主要基于合約規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制策略進(jìn)行分析，更好地提高房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1 動(dòng)態(tài)成本管控系統(tǒng)

從成本管理的角度來(lái)看，成本預(yù)算控制是成本管理的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)還需要做好工程竣工之后的成本核算，由此實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的成本控制。在房地產(chǎn)競(jìng)標(biāo)過(guò)程中，一些企業(yè)準(zhǔn)備的計(jì)劃書和建設(shè)方案，與實(shí)際施工中存在著巨大的差異，從而導(dǎo)致在后期施工中往往因?yàn)槭┕げ牧闲阅芑蛞?guī)劃不規(guī)范等問(wèn)題，影響后期施工的流暢性，同時(shí)也使工程造價(jià)難以實(shí)現(xiàn)預(yù)估。其次，則是在施工圖紙的設(shè)計(jì)上，在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中沒(méi)有對(duì)其圖紙進(jìn)行檢驗(yàn)，造成在建設(shè)中途才發(fā)現(xiàn)漏洞，這不僅會(huì)影響工程建設(shè)進(jìn)程，同時(shí)還會(huì)因?yàn)榍闆r變更而增加工程造價(jià)成本的波動(dòng)性，從而出現(xiàn)超預(yù)算的情況，將難以對(duì)成本進(jìn)行控制。而在預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，則需要將建立目標(biāo)成本，并將其落實(shí)到具體責(zé)任人身上，更好地提高責(zé)任的明確性，進(jìn)而使得目標(biāo)成本在合約規(guī)劃中得以實(shí)現(xiàn)，便于后續(xù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展。在業(yè)務(wù)開展的過(guò)程中需要增強(qiáng)公司全體人員的成本控制意識(shí)，不斷在執(zhí)行業(yè)務(wù)的過(guò)程中細(xì)化合約規(guī)劃，為目標(biāo)成本的執(zhí)行提供精確的指導(dǎo)，由此實(shí)現(xiàn)成本控制的動(dòng)態(tài)管理。

2 合約規(guī)劃的內(nèi)涵

合約規(guī)劃是指項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)發(fā)生的所有合同大類及金額進(jìn)行預(yù)估，是實(shí)現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)。合約規(guī)劃也可以理解為以預(yù)估合同的方式對(duì)目標(biāo)成本的分級(jí)，將目標(biāo)成本控制科目上的金額分解為具體的合同。合約規(guī)劃主要通過(guò)將目標(biāo)成本以“逐級(jí)分解”的方式，對(duì)合同進(jìn)行拆分，為后續(xù)的招投標(biāo)以及施工建設(shè)工作奠定良好的基礎(chǔ)，同時(shí)在整個(gè)工程環(huán)節(jié)中對(duì)合同的變更以及結(jié)算進(jìn)行成本管控，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)合約規(guī)劃，人們便可以有根據(jù)地實(shí)現(xiàn)成本的嚴(yán)格控制，對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效的管控。

2.1 合約規(guī)劃的責(zé)任主體

合約規(guī)劃主要是面向所有業(yè)務(wù)部門的，所以對(duì)其進(jìn)行編制時(shí)，需要全員都積極參與其中，由項(xiàng)目成本經(jīng)理進(jìn)行主要的組織牽頭工作，帶領(lǐng)各個(gè)業(yè)務(wù)部門的相關(guān)工作人員對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本按照合約履約方進(jìn)行清晰、有條理的分解。而在這個(gè)過(guò)程中，通過(guò)選用可調(diào)總價(jià)合同的方式，將通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到業(yè)主層面上。

2.2 合約規(guī)劃的編制原則

①人們可以通過(guò)“經(jīng)驗(yàn)值”或者“價(jià)量原則”的合約分解方法對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行拆分，同時(shí)根據(jù)投資收益指標(biāo)以及項(xiàng)目情況等來(lái)制定各個(gè)控制費(fèi)項(xiàng)可能會(huì)產(chǎn)生的預(yù)計(jì)金額以及合約等，并對(duì)合約付款條件進(jìn)行推演，以此明確整個(gè)項(xiàng)目的具體資金規(guī)劃；②對(duì)于一些無(wú)法細(xì)化到合同里的目標(biāo)成本，人們可以將其分解為“合同大類”，在項(xiàng)目日后的推進(jìn)過(guò)程中，人們便可以根據(jù)具體情況來(lái)逐步細(xì)化這些合同大類；③在進(jìn)行合約規(guī)劃時(shí)，人們肯定會(huì)遇到一些不明確的費(fèi)用，因此可以采用規(guī)劃余量的概念，用于標(biāo)明這些費(fèi)項(xiàng)，然后根據(jù)合同的實(shí)際簽訂情況變化。

3 合約規(guī)劃的價(jià)值

3.1 支撐資金計(jì)劃動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)

推行合約規(guī)劃管理模式后，需要基于已經(jīng)發(fā)生的合同進(jìn)行合約規(guī)劃，使資金計(jì)劃更加明確并需要將階段施工計(jì)劃與銷售回款有效聯(lián)系起來(lái)，實(shí)現(xiàn)支撐資金計(jì)劃動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，提高現(xiàn)金流的流通的順暢性。

3.2 指導(dǎo)后期招標(biāo)工作

招標(biāo)階段是提高房地產(chǎn)工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于薄弱的監(jiān)管環(huán)節(jié)應(yīng)尤其重視，明確監(jiān)管部門的責(zé)任才能做到明確分工，對(duì)監(jiān)管部門的監(jiān)督實(shí)時(shí)跟蹤。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目施行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的嚴(yán)格審查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和漏洞，從根本上杜絕違法行為的發(fā)生，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制化管理。在招標(biāo)計(jì)劃的制定時(shí)，需要將招標(biāo)法律與單位的約束管理方法結(jié)合起來(lái)，提前做好采購(gòu)招標(biāo)計(jì)劃，由此結(jié)合建筑工程的建設(shè)特點(diǎn)進(jìn)行施工材料以及供應(yīng)商的選擇。在招標(biāo)計(jì)劃完成制定后，還需要結(jié)合相關(guān)的計(jì)劃表提高采購(gòu)計(jì)劃制定的合理性。

3.3 優(yōu)化過(guò)程成本控制模式

合約規(guī)劃需要將成本的數(shù)字化費(fèi)用明細(xì)轉(zhuǎn)化為合同制數(shù)據(jù)，更好地將成本控制與合同執(zhí)行連接起來(lái)，提高業(yè)務(wù)開展的實(shí)際效率。其能優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管控模式：①需要對(duì)規(guī)劃余量就進(jìn)行強(qiáng)控指標(biāo)對(duì)比，由此對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行造價(jià)上的控制。當(dāng)部分費(fèi)項(xiàng)“規(guī)劃余量”有盈余，多出的規(guī)劃余量可以調(diào)配到其他費(fèi)項(xiàng)下使用，稱之為“成本結(jié)轉(zhuǎn)”。此時(shí)僅涉及項(xiàng)目?jī)?nèi)部成本調(diào)配，不影響項(xiàng)目總體成本。分費(fèi)項(xiàng)“規(guī)劃余量”不足，導(dǎo)致后續(xù)該科目下合同無(wú)法簽訂，需要進(jìn)行項(xiàng)目成本追加，此時(shí)影響項(xiàng)目總體成本，必須重新走成本追加審批流程；②在合同執(zhí)行環(huán)節(jié)如果遇到需要變更的費(fèi)用以及項(xiàng)目，需要對(duì)變更的范圍進(jìn)行規(guī)定，同時(shí)在施工之前還需要對(duì)變更的部分進(jìn)行審核確認(rèn)，根據(jù)變更的工作量進(jìn)行成本的核算，進(jìn)而將變更的成本金額納入項(xiàng)目成本體制中，更好地對(duì)無(wú)效費(fèi)用支出情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；③在合同付款環(huán)節(jié)中，在工程款項(xiàng)支付的過(guò)程中需要結(jié)合工程的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行款項(xiàng)的審核支付，在這個(gè)過(guò)程中需要對(duì)“已完工”部分的工程量進(jìn)行審定，并對(duì)其按照付款流程進(jìn)行申請(qǐng)；④梳理代扣代付和其他扣款，提高款項(xiàng)支付的規(guī)范性；再者，則是需要根據(jù)合同付款條件及實(shí)際完工產(chǎn)值，進(jìn)行付款計(jì)劃的執(zhí)行，為付款提供依據(jù)；⑤在付款計(jì)劃范圍內(nèi)按照規(guī)定的流程進(jìn)行款項(xiàng)的申請(qǐng)，最終完成相關(guān)的款項(xiàng)支付任務(wù)。

4 合約規(guī)劃的動(dòng)態(tài)監(jiān)控

目標(biāo)成本的執(zhí)行需要圍繞合同管理進(jìn)行，因而在成本控制的過(guò)程中就需要建立預(yù)警機(jī)制，對(duì)合同變更做好相關(guān)的應(yīng)對(duì)策略，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的動(dòng)態(tài)管理。

4.1 合同簽約金額與合約規(guī)劃的關(guān)系

根據(jù)合約規(guī)劃對(duì)合同成本進(jìn)行控制，一般情況下一份合同包含多份合約規(guī)劃，因而在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中就需要從合約中對(duì)超出部分的金額進(jìn)行扣除，基于變更的情況編制更加合理的合約規(guī)劃。

4.2 項(xiàng)目成本的預(yù)警和強(qiáng)控指標(biāo)

在項(xiàng)目施工過(guò)程中，工程成本往往會(huì)因?yàn)槿肆Y源增減、機(jī)械設(shè)備的磨損消耗而發(fā)生變動(dòng)，在施工過(guò)程中就要對(duì)施工流程進(jìn)行優(yōu)化，增強(qiáng)員工的建設(shè)質(zhì)量控制意識(shí)，減少其中不必要的成本支出，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程成本的合理控制。同時(shí)也能減少工造成本管理的變動(dòng)性，降低其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。在目標(biāo)成本的控制級(jí)別進(jìn)行設(shè)置，分別劃分為預(yù)警指標(biāo)以及強(qiáng)控指標(biāo)，由此在嚴(yán)重超出目標(biāo)成本的前提下，需要向相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)出報(bào)警，而后在通過(guò)審批流程之后進(jìn)行合同的再次簽訂。

4.3 合約規(guī)劃中預(yù)留設(shè)計(jì)變更的動(dòng)態(tài)監(jiān)控

地產(chǎn)企業(yè)都期望在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，能預(yù)測(cè)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)的最終全成本，對(duì)“項(xiàng)目基準(zhǔn)收益指標(biāo)”進(jìn)行過(guò)程監(jiān)控，一般由項(xiàng)目成本經(jīng)理完成《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本匯總表》，編制《成本動(dòng)態(tài)回顧報(bào)告》，并與基準(zhǔn)目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，出具分析報(bào)告，向公司管理層進(jìn)行匯報(bào)。同時(shí)還需要對(duì)預(yù)留設(shè)計(jì)變更的空間，其中需要對(duì)實(shí)際發(fā)生合同成本以及審定的設(shè)計(jì)變更成本進(jìn)行控制，同時(shí)還需要做好待發(fā)生的成本預(yù)估工作，對(duì)未審定的設(shè)計(jì)變更以及簽證洽商進(jìn)行造價(jià)控制。

4.4 成本核算及成本指標(biāo)庫(kù)的形成

在整個(gè)建筑工程進(jìn)入竣工階段時(shí)，相關(guān)部門必須按照合同上的程序，對(duì)整個(gè)建筑工程的所有開銷進(jìn)行仔細(xì)的核實(shí)確認(rèn)，得到完整的賬目記錄。建立一個(gè)記錄全面且數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完善的賬目表是非常重要的，因?yàn)槿藗兛梢酝ㄟ^(guò)其查詢所有的成本和成本投入，對(duì)有問(wèn)題的項(xiàng)目進(jìn)行再次審查，同時(shí)對(duì)剩余的資源進(jìn)行回收利用，避免造成過(guò)剩原材料的浪費(fèi)而導(dǎo)致成本的提高，這也有利于往后的建筑工程進(jìn)行必要的借鑒。

5 結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過(guò)程，在實(shí)際的成本控制過(guò)程中需要結(jié)合管理以及經(jīng)濟(jì)效益觀念進(jìn)行相關(guān)策略的研究，以此更好地將目標(biāo)成本落實(shí)于房地產(chǎn)的合約規(guī)劃中，進(jìn)而提高合約管理的有序性。將成本控制落實(shí)于合約管理中能更好地從房地產(chǎn)行業(yè)的根源抓起，更好地提供成本管理的有序性，建立規(guī)范化的成本管理流程，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。