鄭州市城市老舊小區(qū)停車(chē)問(wèn)題研究

陳瑋

（鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院，河南鄭州 450000）

從20 世紀(jì)90 年代我國(guó)進(jìn)入了商品房快速發(fā)展的時(shí)期，2000年前后建成的居住小區(qū)，已經(jīng)開(kāi)始重視小區(qū)的整體規(guī)劃，對(duì)于居住區(qū)的交通停車(chē)規(guī)劃進(jìn)行了考慮，一些小區(qū)進(jìn)行了地下地上停車(chē)系統(tǒng)的規(guī)劃，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民汽車(chē)擁有量快速的增加，這些老舊小區(qū)的停車(chē)問(wèn)題日趨嚴(yán)重，對(duì)于人們的居住環(huán)境產(chǎn)生很大的影響。

1 老舊小區(qū)停車(chē)存在的主要問(wèn)題

1.1 配建車(chē)位不能滿(mǎn)足需求車(chē)位的要求

停車(chē)空間與停車(chē)需求之間的尖銳矛盾是目前大多數(shù)小區(qū)遭遇的尷尬。鄭州市2000 年左右建設(shè)的小區(qū)普遍存在著較為嚴(yán)重的停車(chē)位不夠的問(wèn)題。如清華園、美景天城、亞星盛世等小區(qū)規(guī)劃了地下停車(chē)與地上停車(chē)，停車(chē)位嚴(yán)重不足等。特別是一些城市失地農(nóng)民的安置社區(qū)，如五洲小區(qū)、金莊社區(qū)等在規(guī)劃之初，很少考慮地下停車(chē)，停車(chē)問(wèn)題更是需要迫切解決。

1.2 停車(chē)影響小區(qū)交通安全

私家車(chē)數(shù)量的迅速增加，占據(jù)了小區(qū)有限的空間，一些小區(qū)物業(yè)不顧部分業(yè)主的反對(duì)，在宅間道路上、組團(tuán)內(nèi)綠地上設(shè)置停車(chē)位，加上業(yè)主停車(chē)不規(guī)范，大量私家車(chē)隨意停放，留下了一些交通事故隱患。在一些采用人車(chē)混行的交通方式小區(qū)，日益增多的汽車(chē)和較快的車(chē)速給小區(qū)居民帶來(lái)了嚴(yán)重的安全問(wèn)題，尤其是對(duì)于小區(qū)內(nèi)的老年人和孩子；小區(qū)停車(chē)占用消防通道，對(duì)于小區(qū)的消防安全有很大的影響；汽車(chē)與行人爭(zhēng)道，汽車(chē)掛傷居民的事件也時(shí)有發(fā)生。

1.3 停車(chē)造成小區(qū)景觀惡化

已建小區(qū)的車(chē)位越來(lái)越緊張。當(dāng)?shù)缆吠＼?chē)仍然不能解決停車(chē)問(wèn)題，汽車(chē)就使小區(qū)的院子失去了原來(lái)的功能，退化成了標(biāo)準(zhǔn)的停車(chē)場(chǎng)。在缺乏嚴(yán)格管理的情況下，在物業(yè)的默許甚至是幫助之下，許多小區(qū)出現(xiàn)了停車(chē)占用綠地和居民活動(dòng)場(chǎng)地的現(xiàn)象，導(dǎo)致樹(shù)木、草坪，活動(dòng)設(shè)施破壞嚴(yán)重。車(chē)輛占用路邊的綠化帶停放，使草地受到碾壓，影響其正常生長(zhǎng)。有的居住區(qū)，將原來(lái)的綠地鋪上水泥磚改為停車(chē)場(chǎng)，使居住區(qū)綠化面積大量減少。這些綠地和活動(dòng)場(chǎng)地原本應(yīng)屬于居民共享的空間，尤其一些老人和兒童常常在這些地方休息、娛樂(lè)，當(dāng)這些地方被小汽車(chē)侵占以后，引起居住區(qū)環(huán)境惡化，導(dǎo)致鄰里交往場(chǎng)所的缺失。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)居住小區(qū)的公共綠地被侵占嚴(yán)重，居民對(duì)此意見(jiàn)較大。

1.4 停車(chē)資源浪費(fèi)情況嚴(yán)重

雖然居住小區(qū)的停車(chē)位日益緊張，但是地下車(chē)庫(kù)停車(chē)空間資源浪費(fèi)的情況依然嚴(yán)重。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)或者是停車(chē)管理方式的原因，在大多數(shù)小區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，與地上車(chē)滿(mǎn)為患的景象形成對(duì)比的是，地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)率卻不夠高，許多車(chē)庫(kù)停了一半都不到。

在一些地面停車(chē)位寬松的小區(qū)，也有一些車(chē)主圖方便，就近停車(chē)，車(chē)輛隨意停放，一些正常設(shè)置的停車(chē)位空空蕩蕩，無(wú)車(chē)停放，另外一些居家較近的地方卻擁擠不堪。造成停車(chē)資源的浪費(fèi)。

一方面停車(chē)位數(shù)量不能滿(mǎn)足基本停車(chē)需求，另一方面我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，配建停車(chē)設(shè)施挪作他用的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。一些住宅樓底部獨(dú)立停車(chē)庫(kù)業(yè)主為了個(gè)人利益，出租給個(gè)人作為商業(yè)用房或其他用房使用。

2 停車(chē)問(wèn)題產(chǎn)生的原因剖析

2.1 小區(qū)車(chē)位規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏前瞻性

我國(guó)的城市居住區(qū)規(guī)劃長(zhǎng)期以來(lái)忽略了對(duì)停車(chē)設(shè)施的建設(shè)。一些小區(qū)規(guī)劃滯后汽車(chē)發(fā)展。由于現(xiàn)代土地資源稀缺，居住區(qū)用地大都比較緊張，規(guī)劃布局緊湊，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和住宅的布局方式以及綠地的設(shè)置都將影響居住小區(qū)停車(chē)場(chǎng)地位置和停車(chē)方式的選擇。2000 年左右建設(shè)的小區(qū)，大部分還是建設(shè)了地下停車(chē)場(chǎng)，但停車(chē)面積不大，小區(qū)更關(guān)注住宅建筑的建設(shè)，追求最大的住宅戶(hù)數(shù)的滿(mǎn)足，不愿犧牲較多的土地用于地面停車(chē)場(chǎng)建設(shè)，且地下車(chē)庫(kù)的投入成本較高，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)時(shí)動(dòng)力不足。當(dāng)時(shí)的新建小區(qū)停車(chē)戶(hù)均比以0.5 以下較多，甚至更少，使小區(qū)停車(chē)位不能滿(mǎn)足現(xiàn)代快速發(fā)展的停車(chē)需求。

2.2 小區(qū)停車(chē)規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏人性化考慮

調(diào)查時(shí)許多車(chē)主反映他們更喜歡地面停車(chē)，喜歡就近停車(chē)。特別是一些女性朋友認(rèn)為停車(chē)后經(jīng)過(guò)一條精心設(shè)計(jì)的綠樹(shù)成蔭舒適的步行道回到家，途中與熟悉的鄰居打聲招呼，呼吸一下清新的空氣，是一件很愜意的事情；一些研究認(rèn)為，停車(chē)處距離家門(mén)100～120m，人們?cè)诓叫谢丶彝局袇⑴c社區(qū)交往，有利于提高社區(qū)活力。同時(shí)通過(guò)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)宅間停車(chē)就近停車(chē)能滿(mǎn)足人的心理需要，住在樓上，車(chē)停樓下，開(kāi)窗可視愛(ài)車(chē)，令人放心，甚至，自己的孩子還可能到自家車(chē)邊看一看，摸一摸，圍車(chē)游戲，也是一種快樂(lè)。但是現(xiàn)在一些小區(qū)為了景觀綠化的需要，或出于交通安全的考慮，對(duì)地面停車(chē)位未進(jìn)行充分的考慮，往往車(chē)位數(shù)很少。導(dǎo)致部分車(chē)主無(wú)視小區(qū)停車(chē)規(guī)定，只圖方便不把車(chē)停車(chē)設(shè)計(jì)規(guī)劃的停車(chē)位上，而是隨意停放在離家較近的宅間路等處，占用公共綠地，影響居民出行，對(duì)于居民活動(dòng)造成很大影響。

另外，一些居住區(qū)用地規(guī)模較大，但是只有一個(gè)地下集中車(chē)庫(kù)，服務(wù)半徑過(guò)大，造成即使地下停車(chē)場(chǎng)有停車(chē)位，一些居民仍然不愿使用，而采取宅間就近停車(chē)的方式；有些停車(chē)庫(kù)面積較大，缺乏停車(chē)環(huán)境的細(xì)致考慮，環(huán)境惡劣，燈光昏暗，空氣不暢通，車(chē)庫(kù)進(jìn)出匝道坡度較大，通車(chē)通道不明確，停車(chē)位設(shè)計(jì)不合理，尺度嚴(yán)重縮水，有時(shí)甚至無(wú)法正常停車(chē)。

最后，一些居住小區(qū)對(duì)于訪者車(chē)輛的停放考慮不周，來(lái)訪車(chē)輛沒(méi)有或缺少專(zhuān)用的停車(chē)設(shè)施，使得這些車(chē)輛只能臨時(shí)停放在路邊，這些都會(huì)影響到小區(qū)的停車(chē)。

2.3 小區(qū)停車(chē)管理不善造成的停車(chē)問(wèn)題

由于老舊小區(qū)停車(chē)緊張，導(dǎo)致地面車(chē)位的爭(zhēng)奪，小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)相關(guān)權(quán)利的歸屬不明確，包括車(chē)位、車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸屬制度以及車(chē)位、車(chē)庫(kù)的轉(zhuǎn)讓制度、車(chē)位、車(chē)庫(kù)租賃制度等不明確。以及居住區(qū)路面、綠地停車(chē)權(quán)利的歸屬問(wèn)題不明確。如現(xiàn)在居住小區(qū)的停車(chē)位一般地下車(chē)庫(kù)向用戶(hù)出售使用權(quán)，停車(chē)還需要較高的管理費(fèi)用，路面停車(chē)收取一定的費(fèi)用，用戶(hù)對(duì)此存在疑惑，不知哪些停車(chē)位是出租哪些停車(chē)位是出售，收費(fèi)是否合理，及收費(fèi)用途的明確。由此造成有車(chē)位車(chē)主與無(wú)車(chē)位車(chē)主以及管理者物業(yè)之間的爭(zhēng)執(zhí)，導(dǎo)致小區(qū)停車(chē)混亂。另外小區(qū)停車(chē)管理控制不當(dāng)是小區(qū)停車(chē)混亂的主要原因。大部分小區(qū)物業(yè)對(duì)于停車(chē)僅僅是起到收取管理費(fèi)的作用，對(duì)住宅小區(qū)車(chē)輛的停放、通行、保管等問(wèn)題未有具體的規(guī)章制度。汽車(chē)進(jìn)入小區(qū)以后就自行停放，無(wú)人問(wèn)津。停車(chē)管理控制不當(dāng)導(dǎo)致亂停亂放，嚴(yán)重影響小區(qū)景觀，干擾居民正常生活。

另外小區(qū)車(chē)位出售租賃的價(jià)位直接影響著有車(chē)住戶(hù)的選擇。據(jù)調(diào)查，鄭州市各小區(qū)地面停車(chē)管理費(fèi)用一般為每車(chē)位60～100元，一般居民都能接受。地下停車(chē)位為何不能物盡其用，車(chē)位太貴或者停車(chē)費(fèi)太貴，是小區(qū)業(yè)主亂停車(chē)的根本原因。地下停車(chē)收費(fèi)普遍較高，一般是地面停車(chē)的2～3 倍，業(yè)主當(dāng)然首選地上停車(chē)。另外在調(diào)查的小區(qū)當(dāng)中，一些小區(qū)采取地下停車(chē)采取只售不租的方式，停車(chē)位售價(jià)偏高，動(dòng)輒十幾二十萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一輛普通轎車(chē)的價(jià)格，住戶(hù)是買(mǎi)得起車(chē)買(mǎi)不起車(chē)庫(kù)。一些小區(qū)地下車(chē)庫(kù)售、租兩種方式，但是業(yè)主的消費(fèi)理念沒(méi)有改變，不愿意接受價(jià)格相對(duì)較高的地下車(chē)庫(kù)，致使地下車(chē)庫(kù)出現(xiàn)空置現(xiàn)象。其實(shí)在調(diào)查中大部分車(chē)主反映如果地下停車(chē)位售價(jià)租金合理，還是比較愿意選擇地下停車(chē)庫(kù)進(jìn)行停車(chē)。

3 居住區(qū)停車(chē)問(wèn)題更新對(duì)策

3.1 居住區(qū)內(nèi)道路停車(chē)的更新

因地制宜，進(jìn)行適當(dāng)?shù)穆访娴缆吠＼?chē)更新改造，是增加住區(qū)停車(chē)位的較好途徑。在較寬的居住區(qū)主干道路進(jìn)行停車(chē)改造設(shè)計(jì)時(shí)，要組織好“人車(chē)分流”，人行、車(chē)行、停車(chē)空間，對(duì)道路平面進(jìn)行設(shè)計(jì)，留出人行道的位置與車(chē)行在空間上作適當(dāng)分隔，比如做綠化分隔，種植行道樹(shù)，地面鋪裝科宜采用不同材料，通過(guò)色彩與鋪地材質(zhì)的不同引導(dǎo)人們對(duì)停車(chē)與通行空間進(jìn)行明顯區(qū)分。適當(dāng)?shù)呢Q向設(shè)計(jì)，最好是車(chē)行、人行不在一個(gè)層面，略有高差；車(chē)行道路上要設(shè)置減速裝置，使進(jìn)入社區(qū)的車(chē)輛車(chē)速控制在適當(dāng)?shù)姆秶畠?nèi)。細(xì)致的設(shè)計(jì)使開(kāi)車(chē)人和步行人都會(huì)有安全、滿(mǎn)足的感覺(jué)。

3.2 利用居住區(qū)內(nèi)居民活動(dòng)的消極空間，布置集中停車(chē)場(chǎng)

地面集中停車(chē)場(chǎng)的增建。居住區(qū)內(nèi)部分消極活動(dòng)空間，在利用其改建為適當(dāng)規(guī)模地面停車(chē)場(chǎng)，要平衡好人與車(chē)的用地關(guān)系，考慮好停車(chē)場(chǎng)地的規(guī)模、留足人的戶(hù)外活動(dòng)用地。車(chē)輛出入停車(chē)場(chǎng)流線安全性，還要平衡好停車(chē)與綠化的關(guān)系。停車(chē)位一般可采用植草磚，但應(yīng)注重磚壁要薄，以留有足夠的植草空間，還可在車(chē)位間種植林蔭樹(shù)等形式，以增加住區(qū)綠量，改善生態(tài)。同時(shí)應(yīng)注意停車(chē)場(chǎng)位周?chē)木坝^環(huán)境設(shè)置，追求怡人的視覺(jué)景觀效果，為人們創(chuàng)造可觀、可停、可參與其中的復(fù)合功能停車(chē)環(huán)境。

3.3 合理開(kāi)發(fā)地下停車(chē)及改善地下停車(chē)環(huán)境

在小區(qū)土地條件允許的情況下，可進(jìn)行一定的地下車(chē)庫(kù)的增建，可以選擇結(jié)合住宅區(qū)中心綠地和活動(dòng)廣場(chǎng)進(jìn)行增設(shè)，組織好車(chē)庫(kù)入庫(kù)口的位置，利用自然地形、植物種植等園景手法隔離車(chē)行入庫(kù)與人行進(jìn)入活動(dòng)場(chǎng)地的路線，也可以進(jìn)行半地下車(chē)庫(kù)的改建，可以做到良好的自然采光與通風(fēng)，減輕改造的造價(jià)，在實(shí)際建設(shè)中我們應(yīng)該考慮多采用這種方式停車(chē)。

改善老舊小區(qū)已有地下停車(chē)環(huán)境，一定要滿(mǎn)足人們對(duì)于安全舒適的停車(chē)環(huán)境的需求，盡量做到自然采光與通風(fēng)。如無(wú)法完成也要組織好機(jī)械通風(fēng)，同時(shí)組織好地下車(chē)庫(kù)的照明問(wèn)題，達(dá)到一定的照度，避免出現(xiàn)昏暗的情景，造成人們心理上的不安全。

3.4 向空中發(fā)展，建設(shè)地面立體停車(chē)庫(kù)

停車(chē)向空間發(fā)展是一個(gè)必然的趨勢(shì)，能節(jié)省因停車(chē)而占用的居住區(qū)外部空間，改善居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。如在地下空間無(wú)法利用，建立立體停車(chē)庫(kù)也是不錯(cuò)的選擇。地上立體車(chē)庫(kù)選址選址宜統(tǒng)籌規(guī)劃，結(jié)合小區(qū)的整體外部空間環(huán)境，在小區(qū)的交通流線附近便于達(dá)到的地方，同時(shí)居民活動(dòng)行為消極空間內(nèi)為好，立體車(chē)庫(kù)在建設(shè)中應(yīng)對(duì)其形體、色彩中應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)控制，與小區(qū)整體風(fēng)貌進(jìn)行協(xié)調(diào)，避免對(duì)周邊住宅建筑造成日照影響，盡量實(shí)現(xiàn)綠地、活動(dòng)場(chǎng)地、服務(wù)設(shè)施的共享。

3.5 與周?chē)苍O(shè)施停車(chē)空間聯(lián)合，實(shí)施分時(shí)停車(chē)

與城市的整體停車(chē)環(huán)境積極進(jìn)行整合。在停車(chē)?yán)щy的小區(qū)，在居住區(qū)車(chē)位已完全使用的情況下，物管公司應(yīng)該積極和街道、城管、交通部門(mén)協(xié)調(diào)，通過(guò)在轄區(qū)內(nèi)道路和周邊道路上合理施劃停車(chē)位，以及與小區(qū)附近有能力協(xié)調(diào)停車(chē)位的公共設(shè)施空間進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)行分時(shí)夜間停車(chē)等措施，可以部分解決住區(qū)夜間集中停車(chē)的難題。

3.6 完善停車(chē)管理，加強(qiáng)智慧停車(chē)系統(tǒng)建設(shè)

完善小區(qū)停車(chē)管理制度，與業(yè)主大會(huì)協(xié)商制定好停車(chē)管理制度，引導(dǎo)人們自覺(jué)遵守小區(qū)停車(chē)規(guī)定，做到收費(fèi)透明，做好停車(chē)環(huán)境的維護(hù)與管理。

加強(qiáng)居住區(qū)停車(chē)智慧管理系統(tǒng)建設(shè)，對(duì)于車(chē)位停放進(jìn)行合理引導(dǎo)，實(shí)時(shí)監(jiān)控區(qū)內(nèi)汽車(chē)的停放情況，對(duì)容易造成安全隱患的侵占消防通道等行為管理到位，加強(qiáng)外來(lái)車(chē)輛的管理，讓地面停車(chē)整齊有序，一方面可以停更多的車(chē)，另一方面可以讓小區(qū)保持整潔的環(huán)境。

4 結(jié)語(yǔ)

居住區(qū)停車(chē)問(wèn)題的解決絕對(duì)不是單純的對(duì)于停車(chē)位的無(wú)止境的追求，在小區(qū)的停車(chē)問(wèn)題中，我們需要從人性化的角度考慮停車(chē)心理，不斷完善停車(chē)管理，結(jié)合具體的設(shè)計(jì)方法，找到最合理的解決方法，以發(fā)展的眼光滿(mǎn)足人們對(duì)于停車(chē)與居住環(huán)境的均衡發(fā)展的需求。