商業(yè)房地產征收補償評估方法研究與應用

彭瑩瑩

（河南金譽房地產評估有限公司，河南鄭州 450000）

1 國內房地產征收補償評估研究現(xiàn)狀

在我國臺灣，房屋征收補償與西方國家較為相似，即只有在因為公共事宜和政策需求時，才可以進行房屋征收。而我國香港的房屋征收補償制度則沿襲于英國的土地征收制度，該制度的重點在于補償?shù)暮侠?。我國內地房屋征收補償?shù)南嚓P條例則在2001年頒布即《城市房屋拆遷管理條例》，自此我國才有較多的學者開始對房屋征收補償評估方法進行研究。因此相較于國外的房地產鄭州補償評估方法研究，我國的房地產征收補償評估研究起步較晚，研究的成果有限，較為不成熟，相應的法律制度和評估體系都不夠完善。

2 商業(yè)房地產征收補償評估概述

2.1 商業(yè)房地產征收補償相關理論

在進行商業(yè)房地產征收補償時，有三個重要的理論和一個界定對房屋征收和補償?shù)墓ぷ髯鞒鱿鄳闹笇Ш头治觯謩e是區(qū)位理論、地租理論、等價補償理論以及公共利益界定。

區(qū)位理論指的是空間上的因素對人類的活動造成的影響。在商業(yè)房地產征收補償中其本質是對不同地區(qū)進行比較，進而對相應的房地產劃分等級來進行賠償。地租理論指的是在土地的使用權和所有權分離式，土地擁有者出租土地獲得的收益，當前在我國土的所有權歸國家所有，而通過地租理論可以對土的相應的價值做出判斷，進而影響相關商業(yè)房地產征收賠償?shù)慕Y果。等價補償理論指的則是征收方根據(jù)被征收方的房屋的真實市場價值，在公平等價的基礎上進行補償。在這個過程中補償方式通常分為產權調換和貨幣補償兩種，前者是接收征收方提供的安置房，并根據(jù)市場價格和被調換房屋差價進行結算；后者則是征收方只提供現(xiàn)金補償?shù)姆绞讲辉偬峁┌仓梅?。我國《憲法》中?guī)定，國家在有公共利益需求時可以對國有土地上單位或個人房屋所有權進行強制性征收，而如何對公共利益需求進行界定就成為十分重要的問題，而當前我國法律對于公共利益的界定較為模糊，當前通常認為的是縣級以上人民政府撥款用于軍事或者基礎設施建設，以及國家相關重點項目等都滿足進行公共利益征收的條件。

2.2 商業(yè)房地產征收補償評估的原則

在進行房地產征收補償評估時要遵循五個主要原則，即獨立客觀公正原則、最高最佳利用原則、價值時點原則、替代原則和合法原則?？陀^公正原則，要求房地產估價機構站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。最高最佳利用要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。最高最佳利用是指房地產在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用。包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。價值時點原則指的則是在進行房屋征收補償時擬定一個價值時點，該時點的在確定時要注重在該時間點下可以使房屋的價值達到最大，該時點設置的目的是為了對房地產市場、價格影響因素的不斷變化進行界定。替代原則指的是同一價值時點情況也較為相似的房地產的估價結果也應該近似。合法原則相關評估工作的進行要符合相關的法律。其除了以上五個原則以外，房地產征收補償評估原則還應該遵守等價有償原則和一致性原則。

3 當前商業(yè)房地產征收補償評估方法及選擇

當前較為常見的房地估價方法有比較法、成本法、收益法，而除此以外還有剩余法、長期趨勢法以及土地估價的路線價法和基準地價法。

3.1 比較法

比較法是房地產估價三大基本方法之一，其市場較為完善有很多使用案例，比較法的原理是替代原理，替代原理指的是相關評估人員以買者的身份對待評估資產進行比較，來取最接近的市場價值對資產的評估價值進行確定。比較法中一般通過可比實例價格乘上因素修正率來得到待估價格。其優(yōu)點在于評估的價值往往較為合理和市場的價值接近且評估過程較為簡單，但缺點是工作需要進行大量的比較，產生的結果主觀性較強。

3.2 成本法

成本法則適用于沒有收益或者市場上沒有交易的房地產，其原理是生產費用價值論，其待估價格為重新建造價格減去折舊價格。該方法雖然評估原理簡單，但在具體實施的過程較為麻煩，且得到的評估價格與市場實際價格往往存在很大的差異。

3.3 收益法

收益法和成本法以及比較法都是房地產估價的基本方法，由于其特性，其在市場的使用范圍較少，適用于收益性房屋，其在進行估價時采取的是預期原理。一般對其估價進行確定時需要對房屋的利潤和資本化率進行相除，這樣得到的評估價格較為科學也較為合理，但是一旦資本化率確定的科學性無法得到保障，就會對房屋的骨架造成較大的影響。

3.4 剩余法

剩余法是一種專門為待開發(fā)房地產進行估價的方法，其原理和收益法一樣都為預期原理。一般通過房屋建成的價格減去其相應的支出費用和利潤來得到待估價格，其價值的不同主要是因為價值的不同。剩余法雖然可以房地產和相關土地的價值進行體現(xiàn)，但其需要假設的條件較多，科學性較難保障。

3.5 長期趨勢法

長期趨勢法是指的對房價短中期波動較小的房地產價格進行推測的方法，其原理是基于推測原理。在進行評估時是按照其過去的發(fā)展趨勢來進行推算的，為了保障長期趨勢法的科學有效，必須收集大量的相關歷史資料，來對土地的價值進行最真實的反映。

3.6 路線價法

路線價法則是對街道旁的商業(yè)土地的價格進行評估，其是比較法關于街道旁商業(yè)土地評估方法的變種，路線價法和比較法幾乎相同只是適用對象不同。路線價法中除了存在替代原理還存在區(qū)位理論，區(qū)位理論指的是在路線價法中將地段相連和地價相近的區(qū)域進行劃分，從而將地價差距較大的區(qū)域區(qū)別開來，常見的就是根據(jù)某地區(qū)的地價從交叉口進行劃分，一個區(qū)段大概都在兩個路口之間。

3.7 基準地價法

基準地價法的適用對象是被國家頒布了基準地價的區(qū)域。其依靠的是土地定級原理但實施的過程依然和比較法相似，即在對價格進行評估時將基準地價和因素修正率進行相乘。操作簡便且得到的價格和市場的真實價值類似，但同樣面抿著因素修正率確定較為主觀的問題。

4 當前在商業(yè)房地產征收補償評估中存在的問題

4.1 公平性無法得到保障

當前在我國的發(fā)展過程中，大量的房地產會被征收，如在一些老城改造計劃中，這使得房地產征收補償評估的任務量往往較大，在進行的過程中需要大量的相關工作人員以及評估機構進行參與。而不同的評估機構和工作人員之間的評估方法和參考數(shù)據(jù)大多具有一定的差異，使得相似條件的房地產價格卻會有較大差異，進而導致不公平。且除此之外，還可能出現(xiàn)征收人和估價機構或工作人員串通抬高征收價格的現(xiàn)象，以及房屋評估和房屋征收時間相差較大的問題，這些都會導致評估結果公平性公正性的降低。

4.2 評估對象較為復雜且評估方法不夠完善

隨著社會的發(fā)展商業(yè)房地產的評估對象的種類也越來越多，這使得評估工作的進行變得更加復雜，但同時評估的方法卻沒有得到較大的改善、提升，進而導致評估工作進行的科學性無法得到保障，效率也較為低下。當前在商業(yè)房地產征收補償評估中主要由兩種方法存在較大的問題：①收益法；②成本法。前者的工作量較大，且在相關的評估指標上如純收益、收益年限上很難達成統(tǒng)一，合理性無法得到充足的保障，而后者則并不適用于商業(yè)房地產評估，其雖然簡單但是不能對房地產的價值進行客觀的反映。

5 商業(yè)房地產征收補償評估方法和應用改善方向

未來為了確保商業(yè)房地產征收補償評估工作可以科學高效的進行，必須對其工作制度以及評估方法進行完善改善。對相關制度完善重在保證評估工作進行的公平性合理性，如在進行大規(guī)模的商業(yè)房地產征收補償評估時，政府應該出臺相應的政策對評估方法進行規(guī)范，進而來確保證評估的公正性。同時還要完善法律，防止出現(xiàn)評估機構和征收人串通抬高征收價格的現(xiàn)象。除此以外對商業(yè)房地產評估方法進行改善則是為了提升評估方法及應用的科學性，使得其可以滿足我國大量且日益復雜的房地產評估對象的需要。

6 小結

綜上所述，在城市的快速發(fā)展的背景下，很多社會矛盾都在凸顯出來甚至不斷加深，如何妥善地進行房地產征收補償工作，并對其中的問題進行解決，不僅僅關系到我國城市化發(fā)展是否順利，更關系到社會的穩(wěn)定。對于很多普通家庭而言房屋是其最主要的財產，如果評征收補償方案不能滿足其需求或者不合理，其進行抵制的可能性和力度無疑都是巨大的，而過高的補償方案有會使得社會和國家的正常發(fā)展受到阻礙，因此如何使用科學的評估對其進行平衡，來共同滿足社會經濟發(fā)展和個人的需求，是當前房屋征收工作需要解決的最重要的問題。