雷玄

房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策愈發(fā)精細(xì)。從發(fā)展的眼光看，高頻精準(zhǔn)調(diào)控在擠壓行業(yè)泡沫的同時(shí)，也倒逼房企蛻變升級(jí)。

如果說，房地產(chǎn)的上半場(chǎng)“發(fā)展就是安全”，那么下半場(chǎng)的準(zhǔn)則是“安全才能發(fā)展”。對(duì)房企而言，2021年的中報(bào)就是在調(diào)控浪潮和行業(yè)波動(dòng)中的一次全面“大考”。

融創(chuàng)中國控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)”）8月30日發(fā)布的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示：銷售大漲64.3%、收入上漲23.9%、每股盈利上漲8.7%，歸母凈利潤上漲9.4%;負(fù)債率持續(xù)下降、“三道紅線”指標(biāo)穩(wěn)步改善;國際信用評(píng)級(jí)全面提升。融創(chuàng)的戰(zhàn)略定力展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，同時(shí)也錘煉出強(qiáng)大的綜合能力。

在半年度會(huì)議上，融創(chuàng)提出了新的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)——更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值。

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在公司內(nèi)部表示，“調(diào)控對(duì)行業(yè)和企業(yè)都是好事，經(jīng)過這一輪（調(diào)控），都將變得更穩(wěn)、更健康。但與此同時(shí)，也要求企業(yè)在新的政策環(huán)境下快速調(diào)整適應(yīng)。融創(chuàng)積極融入國家戰(zhàn)略、堅(jiān)決響應(yīng)政策導(dǎo)向、從容擁抱行業(yè)變化，進(jìn)一步堅(jiān)定‘更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值?！?/p>

迎來穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

謀求更安全基本面

融創(chuàng)在今年初披露的2020年年報(bào)里，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)杠桿率下降，“三道紅線”指標(biāo)連降兩檔至黃檔。到2021年中報(bào)，融創(chuàng)又得到進(jìn)一步提升：凈負(fù)債率下降9.4個(gè)百分點(diǎn)，非受限現(xiàn)金短債比升至1.11，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至76%，加速邁向“綠檔”。

變得更穩(wěn)健安全的同時(shí)，融創(chuàng)也迎來了穩(wěn)定高質(zhì)量的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。中報(bào)顯示，上半年，公司營業(yè)收入同比增長(zhǎng)23.9%至 958.2億元，毛利199.8億元同比增長(zhǎng)12.5%，歸母凈利潤119.9億元同比增長(zhǎng)9.4%。

此外，融創(chuàng)土儲(chǔ)充足，堅(jiān)持對(duì)拿地總量嚴(yán)管控，對(duì)土地質(zhì)量高要求——這使得它能在變化的大環(huán)境中，進(jìn)一步保障企業(yè)發(fā)展的安全健康。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)在上半年獲取土地權(quán)益貨值2135億元，上半年權(quán)益拿地銷售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年內(nèi)權(quán)益拿地銷售比則為28.5%，彰顯出極強(qiáng)的拿地紀(jì)律。

綜合向好的表現(xiàn)，多家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)全面提升融創(chuàng)評(píng)級(jí)：2021年上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)主體評(píng)級(jí)上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定;穆迪及惠譽(yù)將其評(píng)級(jí)展望升至正面。摩根大通也看好融創(chuàng)強(qiáng)勁的基本面、較高的凈利水平、以及預(yù)期將持續(xù)下降的財(cái)務(wù)成本與杠桿水平，維持 “買入”評(píng)級(jí)。全球領(lǐng)先的ESG評(píng)級(jí)公司Sustainalytics也將融創(chuàng)提升至“低風(fēng)險(xiǎn)”評(píng)級(jí)，評(píng)分位列70家境內(nèi)參評(píng)房企首位。

實(shí)際上，從2019年下半年開始，融創(chuàng)主動(dòng)做調(diào)整，落實(shí)“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略要求，并制定了全面、清晰、長(zhǎng)期的行動(dòng)計(jì)劃。其中包括推動(dòng)國際信用評(píng)級(jí)的持續(xù)提升，中期達(dá)到投資級(jí);推動(dòng)融資成本的持續(xù)下降，爭(zhēng)取3年內(nèi)達(dá)到民營房企優(yōu)秀水平;推動(dòng)融資結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化等。

這一系列的舉措相繼落地，將助力融創(chuàng)進(jìn)一步鞏固更安全、穩(wěn)健的基本面。

地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢(shì)持續(xù)領(lǐng)先

從容擁抱行業(yè)變化

融創(chuàng)自上市之初就堅(jiān)持兩件事：做好產(chǎn)品與服務(wù)、深耕城市。在經(jīng)歷了18年如一日的沉淀過后，融創(chuàng)已建立行業(yè)領(lǐng)先的核心優(yōu)勢(shì)，為業(yè)務(wù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

中報(bào)顯示，融創(chuàng)2021年上半年實(shí)現(xiàn)3208億銷售額，同比增長(zhǎng)64.3%，回款率保持高位水平。銷售高增長(zhǎng)、高回款率，來自市場(chǎng)的認(rèn)可，讓融創(chuàng)的現(xiàn)金流更為充裕。截至2021年6月底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金達(dá)1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較去年底提升2.4%。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，融創(chuàng)深耕核心城市群的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)凸顯。在長(zhǎng)三角，融創(chuàng)完成1141億元銷售額;在西部核心城市、環(huán)渤海分別完成791億元、637億元。

上半年，融創(chuàng)在多個(gè)一二線核心城市占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)先地位，20個(gè)城市的銷售額超過50億元。其中，北京、上海、蘇州等9個(gè)城市銷售額超100億元;在杭州、武漢，融創(chuàng)半年銷售額超過200億元——這相當(dāng)于一家百強(qiáng)房企的半年業(yè)績(jī)。

充足的可售貨值也支持下半年高業(yè)績(jī)的達(dá)成。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)在今年下半年內(nèi)的總可售貨值超6600億元。國盛證券發(fā)布報(bào)告表示，疊加下半年銷售高峰影響及融創(chuàng)的市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)融創(chuàng)2021年將實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)。

支撐融創(chuàng)傲人銷售成績(jī)的前提是，行業(yè)第一的產(chǎn)品力。繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產(chǎn)品力桂冠后，融創(chuàng)在今年上半年再次獲得中國指數(shù)研究院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)”第一名。針對(duì)主流客群年輕化趨勢(shì)，融創(chuàng)推出的“I AM I”產(chǎn)品年輕化創(chuàng)新得到市場(chǎng)和客戶的高度認(rèn)可，已落地項(xiàng)目中，上海融創(chuàng)未來金融城、杭州萬融城、武漢公園大觀等項(xiàng)目成為市場(chǎng)紅盤。

在第一輪“雙集中供地”結(jié)束后，住建部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)。這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來“競(jìng)品質(zhì)”時(shí)代。產(chǎn)品力將成為企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，擁有高品質(zhì)產(chǎn)品力的企業(yè)不僅在銷售端嶄露頭角，也將在土地端如魚得水。

房地產(chǎn)行業(yè)回歸本質(zhì)，做好產(chǎn)品與服務(wù)是企業(yè)安全健康發(fā)展的前提。而高品質(zhì)產(chǎn)品力的代表——融創(chuàng)在“競(jìng)品質(zhì)”時(shí)代的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

充裕且高品質(zhì)的土儲(chǔ)，也將支持融創(chuàng)地產(chǎn)主業(yè)未來更從容的增長(zhǎng)。截止至2021年6月30日，融創(chuàng)持有的權(quán)益土儲(chǔ)貨值約 2 萬億元，足以支持未來穩(wěn)健發(fā)展。

通過不斷夯實(shí)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、城市深耕、市場(chǎng)口碑和高質(zhì)量土儲(chǔ)的核心優(yōu)勢(shì)，融創(chuàng)在地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)建構(gòu)的綜合能力，讓這家公司能夠更加從容應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)，為其戰(zhàn)略升級(jí)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

步入均衡高質(zhì)量發(fā)展

“四更”準(zhǔn)則打造長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力

融創(chuàng)一直保持著對(duì)宏觀環(huán)境和行業(yè)趨勢(shì)的敏銳洞察與精準(zhǔn)判斷，擅長(zhǎng)在行業(yè)的不同階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解，這也使得融創(chuàng)被業(yè)界視為風(fēng)向標(biāo)。

在高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的房地產(chǎn)上半場(chǎng)，融創(chuàng)憑借“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的優(yōu)勢(shì)，迅速躋身行業(yè)前列。在規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)，不可避免地出現(xiàn)了階段性負(fù)債率偏高。融創(chuàng)意識(shí)到資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化對(duì)公司長(zhǎng)期發(fā)展至關(guān)重要，于是先于政策要求，從2019年下半年開始就主動(dòng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降杠桿，提升盈利能力的同時(shí)保證充裕穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2020年，是融創(chuàng)的轉(zhuǎn)型年，正式打開了“均衡高質(zhì)量發(fā)展”的序章。這一年融創(chuàng)主動(dòng)調(diào)整節(jié)奏，拿地金額僅為2019年的一半，“三道指標(biāo)”連降兩檔至黃檔，融資成本持續(xù)下降，信用評(píng)級(jí)全面提升，業(yè)績(jī)?nèi)嬖鲩L(zhǎng)的同時(shí)負(fù)債指標(biāo)也持續(xù)改善。

2021年，均衡穩(wěn)健戰(zhàn)略初見成效，融創(chuàng)進(jìn)一步堅(jiān)定戰(zhàn)略目標(biāo)，提出“四更”經(jīng)營準(zhǔn)則：更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值。

“四更”準(zhǔn)則也作為融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)基本做事原則，是以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，持續(xù)為員工、客戶、股東及社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。

擁抱變化，需要從容的底氣，更需要積極的態(tài)度和堅(jiān)定的行為。融創(chuàng)的“四更”重新定義了頭部房企的未來增長(zhǎng)形態(tài)，極具行業(yè)參考價(jià)值。在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，運(yùn)營和管理是紅利，質(zhì)量是護(hù)城河，企業(yè)先安全才能發(fā)展，而綜合能力強(qiáng)的企業(yè)更具生命力。