簡(jiǎn)析地庫(kù)設(shè)計(jì)無(wú)效成本分析與解決方法

徐惠

（南京長(zhǎng)江都市建筑設(shè)計(jì)股份有限公司，江蘇南京 210002）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地庫(kù)的設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，越來(lái)越受到關(guān)注。地庫(kù)設(shè)計(jì)的好壞直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)，在滿足規(guī)范的同時(shí)如何充分挖掘地庫(kù)設(shè)計(jì)價(jià)值，節(jié)約成本成為設(shè)計(jì)師關(guān)注的重點(diǎn)。

1 地庫(kù)無(wú)效成本分析

1.1 地庫(kù)無(wú)效成本的定義與減少無(wú)效成本的意義及手段

地庫(kù)所謂無(wú)效成本就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升產(chǎn)品貨值、營(yíng)銷(xiāo)手段的促進(jìn)沒(méi)有作用，不能獲得客戶認(rèn)同感，屬于浪費(fèi)的成本。減少無(wú)效成本的意義在于總利潤(rùn)等于銷(xiāo)售總價(jià)減去總成本（含有有效成本與無(wú)效成本），故要想提高利潤(rùn)，在銷(xiāo)售總價(jià)、有效成本一定的情況下，必須減少無(wú)效成本的出現(xiàn)。減少無(wú)效成本的方法可以通過(guò)分析無(wú)效成本的構(gòu)架，研究無(wú)效成本管理與控制細(xì)則，以時(shí)間減少無(wú)效成本，達(dá)到經(jīng)濟(jì)付出最優(yōu)的投入產(chǎn)出比。

1.2 地庫(kù)無(wú)效成本分析的重要性

地庫(kù)可銷(xiāo)售，但各地去化率各異，成本回收長(zhǎng)，賣(mài)不出去的還會(huì)成為完全無(wú)效成本。一般情況下地庫(kù)建設(shè)原則：能少建盡量少建，多余的地庫(kù)建設(shè)大大影響項(xiàng)目利潤(rùn)率（普通地下一層地下車(chē)庫(kù)建安成本約2800 元/m2，人防地下室約3200 元/m2。地下一層加地下二層普通地下車(chē)庫(kù)建安成本在2900～3100 元/m2。地下一層普通地下車(chē)庫(kù)，地下二層人防地下室的建安成本約3200～3600元/m2）。一般來(lái)說(shuō)，不計(jì)算裝修成本，地庫(kù)造價(jià)可占到總建筑成本的20%～30%，如果能減少其無(wú)效成本，提高利潤(rùn)率的效果明顯。

2 地庫(kù)無(wú)效成本解決方法

2.1 地庫(kù)規(guī)模

依據(jù)各地區(qū)停車(chē)位配建要求進(jìn)行車(chē)位配比計(jì)算，確定項(xiàng)目所需總車(chē)位數(shù)。確認(rèn)當(dāng)?shù)厥欠裨试S設(shè)置地面停車(chē)，如允許，需落實(shí)其比例上限。確認(rèn)當(dāng)?shù)刈幽杠?chē)位是否允許設(shè)計(jì)、以及微型車(chē)位等非標(biāo)車(chē)位設(shè)置以及其折減系數(shù)。落實(shí)各業(yè)態(tài)比例，如住宅、商業(yè)、辦公等配件車(chē)位指標(biāo)均不一樣。在地庫(kù)的總規(guī)模落實(shí)后，我們一定要盡量將地庫(kù)的規(guī)模控制在地下一層范圍。一旦地庫(kù)需要下挖到地下兩層，建安成本將更大。

2.2 充分利用地上車(chē)位

經(jīng)研究：全國(guó)大部分地區(qū)規(guī)劃部門(mén)允許20%以?xún)?nèi)的地上停車(chē)位。當(dāng)預(yù)期的市場(chǎng)需求量小于供給時(shí)，則需要應(yīng)用此規(guī)定。地面停車(chē)的設(shè)計(jì)原則：優(yōu)先考慮設(shè)計(jì)鋪位前的車(chē)位，其次為小區(qū)大環(huán)道周邊設(shè)置停車(chē)位，萬(wàn)不得已才最終考慮在小區(qū)內(nèi)核心部位配置。地面停車(chē)要注意做法便于后期改造綠化覆蓋，后期保證小區(qū)內(nèi)人車(chē)分流，退出核心景區(qū)，保證后期園林品質(zhì)，并注意不能影響消防登高場(chǎng)地。有些地區(qū)的規(guī)劃局提出有訪客車(chē)位的要求，這一類(lèi)的車(chē)位可以計(jì)入規(guī)劃指標(biāo)，但是需設(shè)計(jì)的靠近小區(qū)出入口等方便停車(chē)與管理的區(qū)域。另有一些規(guī)劃局鼓勵(lì)多設(shè)計(jì)無(wú)障礙車(chē)位，且一處無(wú)障礙車(chē)位可以抵兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位的指標(biāo)，這個(gè)消息雖然對(duì)于建設(shè)成本是好的，但需結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況決策是否需要多做無(wú)障礙車(chē)位。

2.3 微型車(chē)位、子母車(chē)位

子母車(chē)位一般指可以停放兩輛汽車(chē)但按照一個(gè)車(chē)位出售或核發(fā)一個(gè)權(quán)力證書(shū)的車(chē)位，不過(guò)只可以前后停放，其稱(chēng)謂是一種銷(xiāo)售用語(yǔ)。但是設(shè)計(jì)中不可錯(cuò)誤理解容許設(shè)置非標(biāo)車(chē)位政策，大量布置非標(biāo)車(chē)位，導(dǎo)致降低停車(chē)效率。考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展以及項(xiàng)目定位，在不減少原停車(chē)數(shù)量的基礎(chǔ)上，利用墻體位置，特別是塔樓下空間，增加“非標(biāo)車(chē)位”（如2500×5500 車(chē)位，子母車(chē)位），以增加部分單車(chē)位售價(jià)以及高檔車(chē)使用需要。

2.4 地庫(kù)輪廓

地庫(kù)輪廓的確認(rèn)應(yīng)充分利用本地形的可退讓范圍，盡量只做一層地下室，不到萬(wàn)不得已絕不做地下兩層。地下室輪廓以方正矩形最佳，避免過(guò)長(zhǎng)過(guò)窄，同樣的地塊面積越狹長(zhǎng)，周長(zhǎng)越長(zhǎng)，地塊付出支護(hù)及側(cè)壁成本越高，避免大量斜角、折邊，都是導(dǎo)致停車(chē)效率低的原因，應(yīng)提出無(wú)效空間的出現(xiàn)。至于塔樓下方空間是否全包進(jìn)地下室，包入的優(yōu)點(diǎn)為施工方便，可增加產(chǎn)品附加價(jià)值，缺點(diǎn)為單車(chē)指標(biāo)增加，增加建造成本。如果不包入，優(yōu)點(diǎn)為單車(chē)指標(biāo)較優(yōu)，減少無(wú)效使用空間；缺點(diǎn)為施工不便，在地質(zhì)較差時(shí)增加建設(shè)成本。塔樓下空間包入地下室所增加的成本，不能簡(jiǎn)單的以主樓外地庫(kù)經(jīng)驗(yàn)單方面造價(jià)套用，應(yīng)從結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)、防水、基坑支護(hù)、回填土方等變化因素綜合比較，通常其增加的成本總量不高。塔樓下空間是否包入地下室應(yīng)從施工效益、增加附加值和增加成本幾個(gè)因素綜合考慮。應(yīng)避免片面追求單車(chē)位面積指標(biāo)未經(jīng)綜合評(píng)估將塔樓下空間剔除的做法。對(duì)于滿鋪地下一層可做足車(chē)位的項(xiàng)目，地下室輪廓盡量剔除裙樓商業(yè)等建筑，實(shí)現(xiàn)少做人防地下室面積的目的。根據(jù)各地人防辦細(xì)則，原則上裙樓建筑可不做地下室，使應(yīng)建人防面積盡量減少。有些地區(qū)人防辦認(rèn)為即使裙樓商業(yè)下部沒(méi)有地下室，但由于與高層塔樓相連，裙樓也要按塔樓一樣按基底計(jì)算應(yīng)建人防面積，此時(shí)地下室剔除裙樓意義不大，故需提前咨詢(xún)項(xiàng)目所在地人防辦，此做法需當(dāng)?shù)厝朔擂k認(rèn)可后采用。

2.5 地庫(kù)柱網(wǎng)分析

JGJ100-2015《車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》內(nèi)對(duì)于小型車(chē)基本尺寸的控制僅為國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)，各地要求可能不同，需根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。大柱網(wǎng)一般情況下推薦7800×8100 柱網(wǎng)形式，對(duì)于高端項(xiàng)目可適當(dāng)增加到8100×8100。中柱網(wǎng)一般推薦（5000+6100）×7800 形式，小柱網(wǎng)一般推薦（5000+6100）×5300 形式。消火栓放置與車(chē)道旁（側(cè)放），正對(duì)車(chē)道，開(kāi)門(mén)無(wú)阻擋。消火栓放在兩車(chē)之間，不影響消火栓開(kāi)門(mén)，但在車(chē)位銷(xiāo)售時(shí)需也別注明告知業(yè)主。消火栓放置于兩車(chē)之間，對(duì)于開(kāi)門(mén)稍有影響時(shí)，需咨詢(xún)當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)是否同意。

2.6 平面布置分析

應(yīng)多用車(chē)道雙邊停車(chē)布置地下室車(chē)位，嚴(yán)格控制出現(xiàn)低效率區(qū)域，嚴(yán)格控制單邊停車(chē)數(shù)量，盡量減少布置平行停車(chē)數(shù)量，應(yīng)盡量沿著地庫(kù)的長(zhǎng)邊布置，避免短邊布置車(chē)位。對(duì)于地庫(kù)內(nèi)坡道處，車(chē)位應(yīng)盡量避免平行于車(chē)道，而要垂直于車(chē)道布置。當(dāng)?shù)貛?kù)有兩層時(shí)，上下坡道需疊放布置，避免在車(chē)庫(kù)中設(shè)置弧形坡道，除布置在地下室輪廓周邊時(shí)除外。經(jīng)大量的實(shí)際案例標(biāo)明，同等車(chē)位數(shù)量的情況下，盡端式車(chē)道的停車(chē)效率要大于環(huán)形車(chē)道的停車(chē)效率，但是盡端式車(chē)道的舒適性遠(yuǎn)不及環(huán)形車(chē)道，當(dāng)我們?cè)O(shè)置為盡端車(chē)道時(shí)候，最靠墻的位置需取消一處車(chē)位，否則汽車(chē)是無(wú)法正常倒車(chē)入庫(kù)的，除非汽車(chē)在車(chē)道起始的位置就倒車(chē)入庫(kù)數(shù)十米，但這樣容易引發(fā)業(yè)主的投訴。環(huán)形車(chē)道的使用舒適性也是車(chē)位品質(zhì)提升的體現(xiàn)，可在銷(xiāo)售車(chē)位時(shí)增加溢價(jià)。

2.7 人防設(shè)計(jì)原則

地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)的先后原則應(yīng)先平時(shí)后戰(zhàn)時(shí)，車(chē)位及平面布置最優(yōu)后再考慮人防平面。人防的掩蔽工程的人防疏散服務(wù)半徑不宜大于200m（這里是指人員掩蔽工程，其他配套工程如物資庫(kù)、專(zhuān)業(yè)隊(duì)、汽車(chē)庫(kù)可不受此限制），符合地下室全埋要求，人防地下室頂板厚度可以凸出室外地坪，可以理解為全埋。坡地下的人防地下室，全埋即人防地下室范圍頂板最低點(diǎn)低于室外坡地線。人防區(qū)布置可比較靈活當(dāng)?shù)貛?kù)面積比較充裕時(shí)，如人防應(yīng)建面積為15000m2，而地下室建筑面積為40000m2時(shí)，人防區(qū)域應(yīng)選在停車(chē)位較少的主樓附近的地方。人防有多處設(shè)備用房以及口部，需要較多的區(qū)域，如果缺少有效區(qū)域會(huì)導(dǎo)致車(chē)位損失。人防區(qū)域停車(chē)位產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議，各地不一，同一地下室內(nèi)非人防區(qū)比人防區(qū)停車(chē)位高或人防區(qū)車(chē)位無(wú)產(chǎn)權(quán)，直接影響到經(jīng)濟(jì)效益。人防地下室疏散寬度比原地下室消防疏散寬度大很多，如果沒(méi)有較大的疏散寬度，唯一解決的辦法就是加更多樓梯，這樣不單損失車(chē)位而且增加造價(jià)，對(duì)于多層地下室，如果人防地下室設(shè)于負(fù)二負(fù)三層影響更甚。在我們選擇人防區(qū)域時(shí)應(yīng)盡量多的考慮布置在主樓的正下方，將更多的人防專(zhuān)用機(jī)房設(shè)置在主樓地下停放自行車(chē)的區(qū)域，而不是地庫(kù)內(nèi)停放機(jī)動(dòng)車(chē)的地方。但此方案需提前征詢(xún)當(dāng)?shù)氐娜朔擂k，經(jīng)大量案例標(biāo)明，各地人防辦對(duì)主樓下方能否布置人防，或是控制人防區(qū)布置在主樓下方的樓棟數(shù)量要求均無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)我們的非機(jī)動(dòng)車(chē)指標(biāo)已達(dá)到規(guī)劃要求時(shí)，我們可以把部分樓棟下方劃分為封閉非使用空間，這樣在報(bào)規(guī)劃以及建設(shè)時(shí)能節(jié)約部分規(guī)費(fèi)與建安費(fèi)用。但在人防設(shè)計(jì)時(shí)，因分為平時(shí)與戰(zhàn)時(shí)兩種時(shí)期設(shè)計(jì)，在戰(zhàn)時(shí)狀態(tài)，此封閉空間可以打開(kāi)，而劃分為人防的可用區(qū)域。故此為節(jié)約人防面積，優(yōu)化地庫(kù)設(shè)計(jì)成本的另一種有效方法。

2.8 機(jī)房布置

地下車(chē)庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)都有設(shè)備機(jī)房，其位置布置是否合理，直接影響地庫(kù)成本。設(shè)備機(jī)房盡量設(shè)置在塔樓下方及其他不好停車(chē)的邊角地帶，盡可能不要擠占車(chē)道旁邊的停車(chē)位位置，設(shè)備機(jī)房大小夠用就行，不要設(shè)置多余的空間。地庫(kù)內(nèi)的生活水泵房，消防水泵房，地庫(kù)用戶變這三類(lèi)大型機(jī)房，都要配置獨(dú)立的疏散樓梯通向地面。當(dāng)我們把三大機(jī)房分開(kāi)設(shè)置時(shí)，每個(gè)機(jī)房都要配置一處獨(dú)立疏散樓梯，這對(duì)地庫(kù)的成本是很浪費(fèi)的。正確的設(shè)計(jì)原則是將三處大型機(jī)房設(shè)置在一起，這樣可以共用一處疏散樓梯。節(jié)約出的另外兩處樓梯的位置可以另外布置有效車(chē)位出售。我們正常設(shè)計(jì)地庫(kù)時(shí)，每個(gè)防火分區(qū)需要有一處進(jìn)風(fēng)機(jī)房，兩處排風(fēng)機(jī)房。而當(dāng)我們?cè)诘貛?kù)的每個(gè)防火分區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)有采光井時(shí)，這個(gè)進(jìn)風(fēng)機(jī)房就可以取消，這個(gè)位置又可以多出兩個(gè)停車(chē)位。地面的采光井可以結(jié)合景觀布置，達(dá)到地面美觀，地下有采光，又節(jié)約建設(shè)成本，還能多做車(chē)位的多重有利效果。

3 總結(jié)

地庫(kù)設(shè)計(jì)中無(wú)效成本的分析與應(yīng)對(duì)策略極大地影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中要從源頭抓起，深入研究規(guī)范與當(dāng)?shù)貙?shí)情的平衡點(diǎn)，并理論結(jié)合實(shí)際，確實(shí)落實(shí)到設(shè)計(jì)中去。