房地產(chǎn)項目設(shè)計管理要點與效益分析

鄭利明

廈門海投房地產(chǎn)有限公司，福建 廈門 361000

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理概念

房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部涉及的部門較多，其中核心部門所在就是設(shè)計部，設(shè)計部工作的有效開展對房地產(chǎn)公司核心競爭力提升能提供極大幫助。在房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目時，針對項目的整體規(guī)劃及管理工作就是設(shè)計管理，具體內(nèi)容有：針對房地產(chǎn)產(chǎn)品定位進行科學合理地理解，在項目開展過程的控制方面加強，基于設(shè)計人員主觀能動性的發(fā)揮、在保障質(zhì)量的基礎(chǔ)上開發(fā)具備最高性價比的產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理工作對房地產(chǎn)公司效益具有重要影響作用，同時也與項目整體質(zhì)量具有密切關(guān)系，因此項目開發(fā)時，需要房地產(chǎn)公司在設(shè)計管理方面予以高度重視。

2 房地產(chǎn)項目設(shè)計管理要點

本工程名稱為海投東湖城，建設(shè)地點在漳州角美開發(fā)區(qū)。項目為純住宅小區(qū)，占地面積6.67 萬m2，容積率為3.0，要求每戶配置一個標準車位和1.2 個非機動車停車位，結(jié)構(gòu)形式采用剪力墻結(jié)構(gòu)，并且準備釆用純鋁模施工。因項目的規(guī)劃和施工要求較高，因此在設(shè)計管理工作開展時，面臨的工作量較大，面對此種情況，要想實現(xiàn)設(shè)計管理有效性，必須要把握住設(shè)計管理要點，具體設(shè)計管理要點為以下幾方面：

2.1 優(yōu)化房產(chǎn)設(shè)計方案

在房地產(chǎn)項目進行設(shè)計管理工作時，應該把房地產(chǎn)項目施工成本充分明確出來，可以說設(shè)計管理過程的重點所在就是施工成本，在考慮到成本效益的基礎(chǔ)上對管理設(shè)計方案進行優(yōu)化，同時深入研究設(shè)計方案，使得項目風險性有效降低的同時，為項目成本的節(jié)約提供保障［1］。項目前期準備環(huán)節(jié)需要相關(guān)人員對方案進行預先設(shè)計，借此使得設(shè)計漏洞有效減少的同時，促進項目設(shè)計管理的科學性逐步提升。針對房產(chǎn)設(shè)計方案進行優(yōu)化過程，需要房地產(chǎn)開發(fā)公司以項目為依據(jù)，進行實地勘察，同時檢查材料，之后設(shè)計方案的優(yōu)化可以以勘察及檢查為依據(jù)，使得設(shè)計方案優(yōu)化水平逐步提升的同時，有效優(yōu)化和完善項目間距及項目容積率等，確保項目與建設(shè)標準要求相符，為項目設(shè)計成本的有效降低提供幫助，達到項目預算有效控制的目的。以預先方案為依據(jù)來優(yōu)化和完善設(shè)計方案，加之針對各方案進行對比，如此才能確保最佳設(shè)計方案得以有效選擇，之后以實際情況投入成本，為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

2.2 有效利用限額設(shè)計

設(shè)計管理工作開展時，為確保項目設(shè)計的科學性及可行性、高效性等全面提升，必然需要房地產(chǎn)公司對限額設(shè)計方式進行積極應用，使得項目設(shè)計成本得以有效控制的同時，保障房地產(chǎn)企業(yè)效益逐步提高。通過限額設(shè)計理念的應用，能促使相關(guān)設(shè)計人員針對方案進行設(shè)計的過程中，有意識的對項目成本進行考慮，同時涉及過程業(yè)應清晰化項目實時目標，進而在項目具體設(shè)計過程中落實成本控制，使得項目建設(shè)成本得以有效節(jié)約。值得注意的是，設(shè)計管理人員進行具體工作時，應在投資限額方面進行有計劃的分配，基于各項目間協(xié)調(diào)性的保障，確保更具合理性的方案設(shè)計效果得以良好實現(xiàn)，使得設(shè)計方案得以有效優(yōu)化的同時，促進設(shè)計質(zhì)量逐步提升。

2.3 成本控制影響因素

設(shè)計管理工作開展時，為確保房地產(chǎn)預期收益及管理成本等目標得以達成，就需要明確和細致化的開展成本控制工作。具體來說，需要相關(guān)設(shè)計人員來設(shè)計和策劃項目，同時項目規(guī)劃時，應在項目所在地和地區(qū)運營實際情況等方面進行成功分考慮，之后以市場調(diào)研為依據(jù)，把規(guī)劃管理工作做好，盡可能把可靠依據(jù)及發(fā)展方向提供給項目設(shè)計，進而達到有效控制成本的目的。值得注意的是，因房地產(chǎn)項目開發(fā)過程，項目推進時必不可免的會出現(xiàn)各種變量問題，此時不僅不能保障項目實際投入以前期規(guī)劃不符，同時也極有可能會延誤工期，導致成本進一步增加，因此在設(shè)計過程、必須要深入分析并調(diào)查項目可能會出現(xiàn)的變量情況，為設(shè)計管理可行性、有效性及項目順利開展提供基本保障。

項目設(shè)計過程，在考慮到建筑構(gòu)成要素和使用功能的基礎(chǔ)上，應在管理方面進行完善，設(shè)計建筑平面和立體面，同時把水電暖等施工安排好，尤為關(guān)鍵的是，設(shè)計過程應針對設(shè)計沖突問題進行考慮，進而提前預算設(shè)計成本，使得不必要的浪費和損失等現(xiàn)象有效避免。材料選擇過程，應以房地產(chǎn)開發(fā)項目使用過程的要求為依據(jù)，確保材料與設(shè)計的各項標準及施工相關(guān)要求等項目，促進整體施工質(zhì)量逐步提高，為企業(yè)競爭實力提升奠定堅實基礎(chǔ)。

2.4 實施成本控制責任制

有效控制成本且強化管理效果的重要舉措就是成本控制責任制，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)過程，進行設(shè)計管理工作時，應注意的要點還包含從整體上控制成本，基于成本控制責任制的實施，科學劃分責任，確保責任到人目的逐步達成。劃分具體責任時，應融合責任和成本控制任務，在每一個人員身上落實具體責任，促使整體工作人員工作積極性及責任感逐步提升。因成本控制過程成本虛高問題極易出現(xiàn)，對此，應針對精細化的管理策略進行積極規(guī)劃，借此達到成本有效降低的目的。設(shè)計工作開展時，應立足成本控制的細節(jié)性內(nèi)容為出發(fā)點，把成本控制核心問題挖掘出來，確保獨立預算得以良好實現(xiàn)，使得成本變化曲線得以真實反映。對于各部門及各崗位人員來說，應在成本控制中積極參與，基于自身責任感及職業(yè)素養(yǎng)的不斷強化，實現(xiàn)各部門及相關(guān)人員主動交流與溝通等良好局面營造的目的，進而有效協(xié)調(diào)各部門工作。

3 房地產(chǎn)項目設(shè)計管理效益分析

提高房地產(chǎn)項目效益的重要手段就是項目設(shè)計管理，從目前我國多元化市場經(jīng)濟發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的發(fā)展商機較多，為確保房地產(chǎn)開發(fā)公司能與市場發(fā)展需求更加匹配，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須要在項目規(guī)劃及設(shè)計方面提高重視程度，因項目中所有策劃理念和產(chǎn)品定位的實現(xiàn)是設(shè)計最終目的所在，所以基于設(shè)計的科學性、合理性等，不僅能實現(xiàn)舒適環(huán)境的營造，同時對房地產(chǎn)品牌效益、經(jīng)濟效益等的提升也十分有利。面臨當前競爭日益激烈的日常環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)公司要想促進項目經(jīng)濟效益得以有效提升，一定要把項目設(shè)計管理、規(guī)劃等工作科學開展，確保時代發(fā)展需要得以充分滿足的同時，在保障之上的基礎(chǔ)上使得企業(yè)發(fā)展成本有效降低，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展保駕護航。

4 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項目時，應充分考慮時代發(fā)展及人們實際需要，高度重視設(shè)計管理工作，避免因設(shè)計管理不當而影響到項目綜合效益，通過設(shè)計管理要點的明確，加之重點關(guān)注對項目效益具有重要影響的成本控制，借助事前、事中、事后三個階段的成本控制，確保設(shè)計管理效果有效提高的同時，為房地產(chǎn)公司效益提供充分保障。以往的房地產(chǎn)涉及管理往往會在設(shè)計時間節(jié)點、圖紙質(zhì)量、設(shè)計與施工配合等方面過于側(cè)重，因而設(shè)計管理工作通常會有不足之處存在，難以保障項目各方面效益充分發(fā)揮，所以當前及后續(xù)房地產(chǎn)項目開發(fā)時，可參考本文上述內(nèi)容闡述，進而在房地產(chǎn)項目全方位管理方面進行針對性加強。