全面風(fēng)險管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

季祿萍

（華遠(yuǎn)陸港基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司，山西太原 030013）

0 前言

房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，在市場中出現(xiàn)越來越多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模參差不齊，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模較小，進(jìn)而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸形成“小、散、差”的特征，該種特征清晰地總結(jié)了市場現(xiàn)象，且該種特征也是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，且呈現(xiàn)盲目開發(fā)的現(xiàn)象，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中面臨諸多地風(fēng)險，一旦風(fēng)險得不到有效控制，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大危機(jī)，甚至破產(chǎn)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，其應(yīng)重視風(fēng)險管理意識的培養(yǎng)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中全面落實(shí)風(fēng)險管理措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險因素的有效防控，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康長足發(fā)展[1]。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中全面風(fēng)險管理流程

1.1 風(fēng)險識別

在風(fēng)險識別過程中，應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作作為基礎(chǔ)，針對各個階段的工作內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險識別。風(fēng)險識別工作可落實(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個環(huán)節(jié)中，不同環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容具有較大的區(qū)別，運(yùn)用一成不變的風(fēng)險識別標(biāo)準(zhǔn)，則無法預(yù)測潛在的風(fēng)險，促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生的不利影響巨大。因此按照工作內(nèi)容實(shí)現(xiàn)風(fēng)險類型的劃分間隔，風(fēng)險類型主要分為兩種，一種為人為風(fēng)險，一種為自然風(fēng)險，其中自然風(fēng)險難以有效防控，而人為風(fēng)險能夠制定相應(yīng)策略實(shí)現(xiàn)防控[2]。在風(fēng)險識別中，應(yīng)重視傳統(tǒng)風(fēng)險識別方法的有效運(yùn)用，即頭腦風(fēng)暴法、流程分析法；同時也要重視新型風(fēng)險識別方法的運(yùn)用，即情景分析方法，在項(xiàng)目風(fēng)險識別中充分運(yùn)用多種風(fēng)險識別方法，保障工程項(xiàng)目潛在風(fēng)險得到充分識別。

1.2 風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)風(fēng)險的有效防控，提升風(fēng)險管理成效，應(yīng)重視風(fēng)險評估工作，就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的概率、造成的后果等內(nèi)容進(jìn)行評估，從而將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨地風(fēng)險劃分等級，進(jìn)行制定風(fēng)險防控策略，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險有效防控。風(fēng)險評估工作內(nèi)容較為復(fù)雜，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目某個階段進(jìn)行風(fēng)險評估時，立足于當(dāng)前工作內(nèi)容，綜合考慮項(xiàng)目可行性、經(jīng)營情況、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)等多個方面，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險評估工作[3]。

1.3 風(fēng)險監(jiān)控

為了提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險防控成效，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可制定項(xiàng)目風(fēng)險管理計(jì)劃，以此作為風(fēng)險管理工作的開展依據(jù)。風(fēng)險監(jiān)控是對項(xiàng)目風(fēng)險管理計(jì)劃落實(shí)成效的監(jiān)督，其不僅就風(fēng)險應(yīng)對策略的實(shí)施情況進(jìn)行有效監(jiān)控，也可在監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險計(jì)劃中存在的問題，并加以修正，保障項(xiàng)目風(fēng)險管理計(jì)劃的合理性和科學(xué)性[4]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中全面風(fēng)險管理的方法選擇

在落實(shí)全面風(fēng)險管理時，其應(yīng)就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個階段地風(fēng)險程度進(jìn)行識別，確定項(xiàng)目風(fēng)險管理計(jì)劃，貼合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段工作內(nèi)容，增強(qiáng)風(fēng)險管理成效。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段所采用地風(fēng)險管理辦法有所不同，究其原因，不同地風(fēng)險管理辦法，所適用的范圍有所不同，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段工作內(nèi)容選取科學(xué)的風(fēng)險管理辦法。在落實(shí)全面風(fēng)險管理模式時，應(yīng)明確工作重心，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論從人員配置、管理流程制定，還是管理辦法選擇等方面，都需要緊緊圍繞著風(fēng)險管理目標(biāo)開展；為了推進(jìn)風(fēng)險管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)速度，可將組織制度作為保障，進(jìn)而保障全面風(fēng)險管理工作最后的全面落實(shí)；全面風(fēng)險管理工作的落實(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照風(fēng)險管控流程落實(shí)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險管理成效的提升；在全面風(fēng)險管理工作開展中，不同工作階段的內(nèi)容不同，所選用地風(fēng)險管理辦法不同，全面風(fēng)險管理體系可作為多種風(fēng)險管理辦法的匯總，最終形成體系，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理成效[5]。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中全面風(fēng)險管理的具體措施

3.1 風(fēng)險規(guī)避

風(fēng)險評估工作的落實(shí)，可預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目潛在地風(fēng)險，并對潛在風(fēng)險地風(fēng)險等級予以預(yù)測，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，權(quán)衡利弊，制定風(fēng)險管理方法，如若在評估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的潛在風(fēng)險時，評估結(jié)果顯示風(fēng)險程度較高時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇中止項(xiàng)目，或者改變開發(fā)項(xiàng)目條件，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險的規(guī)避，降低風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成的影響。風(fēng)險規(guī)避應(yīng)對策略的運(yùn)用時機(jī)為潛在風(fēng)險較大、后果較為嚴(yán)重，其余風(fēng)險管理成效甚微時所選取的一種風(fēng)險應(yīng)對策略。由此可以說明，風(fēng)險規(guī)避策略為風(fēng)險防范策略，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生的影響較大，在風(fēng)險管理時應(yīng)慎重使用該種風(fēng)險應(yīng)對策略[6]。

3.2 風(fēng)險控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定風(fēng)險動態(tài)管理體系，即就風(fēng)險事件發(fā)生前的應(yīng)急措施、發(fā)生中的處理措施、發(fā)生后的補(bǔ)救措施等予以制定，能夠加強(qiáng)對風(fēng)險事件的有效防控，提高處理效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承擔(dān)地風(fēng)險損傷程度。在風(fēng)險控制階段，按照風(fēng)險目的不同，可分為兩種風(fēng)險控制方法：①風(fēng)險預(yù)防，旨在降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的概率；②風(fēng)險抑制，旨在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險損傷降低?？偟膩碚f，風(fēng)險控制方法的制定，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管控意識的增強(qiáng)，自覺主動地構(gòu)建風(fēng)險防控方法，減少開發(fā)項(xiàng)目地風(fēng)險隱患，降低開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險損失。因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)積極采用風(fēng)險控制方法，達(dá)到風(fēng)險管控目的。

3.3 風(fēng)險轉(zhuǎn)移

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)中，積極開展項(xiàng)目潛在風(fēng)險分析工作，將風(fēng)險類別予以劃分，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)依據(jù)自身實(shí)際情況，將自身不愿承擔(dān)的風(fēng)險予以轉(zhuǎn)移，將此部分的風(fēng)險轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)開發(fā)商的合作單位。風(fēng)險轉(zhuǎn)移途徑主要有保險、合同、期貨等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇風(fēng)險轉(zhuǎn)移途徑時，需依據(jù)具有項(xiàng)目需求、企業(yè)自身情況予以選擇，將風(fēng)險合理轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移方、風(fēng)險接受方均了解風(fēng)險等級、風(fēng)險損失等信息，在雙方信息對等的前提條件下，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移；風(fēng)險接受方在了解風(fēng)險損失等信息的基礎(chǔ)上，自愿承擔(dān)風(fēng)險；相比較于其他風(fēng)險管理措施來說，風(fēng)險轉(zhuǎn)移成本較低，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最常采用的一種風(fēng)險管理辦法。

3.4 風(fēng)險自留

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)中，開發(fā)企業(yè)遇到無法控制、轉(zhuǎn)移、規(guī)避地風(fēng)險事件時，最常用的風(fēng)險管理辦法為風(fēng)險自留。開發(fā)企業(yè)風(fēng)險自留管理措施的落實(shí)主要分為兩大類：①計(jì)劃性風(fēng)險自留，此為開發(fā)企業(yè)主動自留，且制定完善地風(fēng)險應(yīng)對策略予以應(yīng)對，屬于可控范圍內(nèi)；②非計(jì)劃性風(fēng)險自留，此為開發(fā)企業(yè)被動自留，可預(yù)留風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金實(shí)現(xiàn)此類風(fēng)險自留。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定風(fēng)險自留策略時，應(yīng)重視與其他風(fēng)險管理措施的充分結(jié)合，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理水平[7]。

3.5 風(fēng)險利用

風(fēng)險事件發(fā)生時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一時間的反應(yīng)為風(fēng)險控制、風(fēng)險事件處理。且在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估后，制定一系列的措施實(shí)現(xiàn)風(fēng)險事件的控制或者規(guī)避，降低風(fēng)險損失。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽略了風(fēng)險利用策略的落實(shí)，相比較于前四種風(fēng)險管理控制策略，風(fēng)險利用策略屬于高層次的風(fēng)險管理策略，風(fēng)險利用策略對風(fēng)險管理人員的業(yè)務(wù)能力有較高的要求，即風(fēng)險管理人員不僅要提升自身管理素質(zhì)，同時還要有較強(qiáng)的隨機(jī)應(yīng)變能力，從風(fēng)險事件中發(fā)現(xiàn)可利用價值，并充分發(fā)揮其價值，將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)變?yōu)轱L(fēng)險利潤[8]。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中全面風(fēng)險管理的注意事項(xiàng)

首先，風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃的制定是實(shí)現(xiàn)風(fēng)險管理關(guān)鍵內(nèi)容，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特殊性、市場環(huán)境的復(fù)雜性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃需結(jié)合市場環(huán)境，依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行重新制定，確保風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃具有較強(qiáng)的針對性。其次，加強(qiáng)應(yīng)對管理辦法的組合，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理工作中，面對不同工作階段所發(fā)生地風(fēng)險問題，所采用的風(fēng)險應(yīng)對方法不同，但每種風(fēng)險應(yīng)對方法具有優(yōu)劣勢不同，為了保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理成效，避免單一應(yīng)對方案帶來的局限性，應(yīng)在全面風(fēng)險管理中運(yùn)用組合風(fēng)險管理措施方式，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險事件的高效控制。

5 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)市場環(huán)境日益復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目潛在風(fēng)險較多，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理工作的落實(shí)，以全面風(fēng)險管理體系的構(gòu)建，梳理全面風(fēng)險管理流程，就開發(fā)項(xiàng)目不同工作階段的工作內(nèi)容制定風(fēng)險應(yīng)對策略，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理成效，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。