疫情下的2020年房地產(chǎn)前瞻

西峯

比爾·蓋茨曾說：我們總是高估 “短期”變化，卻低估未來“長期”的變革。從過往20年全球幾次大的疫情流行和暴發(fā)的結果來看，哪怕更重的疫情，對大國和全球經(jīng)濟影響也是甚微。各方分析表明，本次新型肺炎的流行也只會造成短期影響，民眾無須太過恐慌。但從本次疫情的感染人數(shù)、覆蓋面積和影響程度上，本次新型肺炎疫情絲毫不亞于2003年的SARS疫情。各房地產(chǎn)企業(yè)和主管機構，應充分認識到疫情帶來的可能沖擊并加以準備。

疫情終會過去，但是其對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊如何、該怎么應對，則是身處疫情中的業(yè)內人士和主管機構提前應該關心和思考的問題。

疫情走勢和時間線

2019年12月1日，武漢金銀潭醫(yī)院收治了首例病人。2019年12月31日，武漢市衛(wèi)健委通報武漢華南海鮮市場出現(xiàn)不明原因肺炎，發(fā)現(xiàn)27例，其中7例嚴重。國家衛(wèi)健委專家組抵達武漢展開工作。

2020年1月20日，鐘南山院士宣布疫病可人傳人。1月23日，年廿九，武漢封城，標志著應對新型肺炎疫情的管控到了新的高度。

疫情來襲，包括交通、制造、房地產(chǎn)、商業(yè)在內的許多行業(yè)都受到強烈影響。證券市場方面，2月3日，農(nóng)歷新年后第一個交易日，A股逾3000股開盤跌停，滬指跌7.72%。實體方面，大年初一全國票房只有181萬元，僅為上年同期票房14.58億元的千分之一。萬達商管集團隨即宣布對所有商戶實行一個月的租金和物業(yè)費免除，預計減免租金超30億元。龍湖也宣布對旗下商業(yè)減半征收67日租金和物管費。截至2月3日，全國有91家商業(yè)企業(yè)跟進對商戶減租，共有超1000家購物中心商戶受惠。這些行為固然是商家共擔風險的舉措，同時也是本次疫情沖擊巨大的體現(xiàn)。

與此同時，各地紛紛出臺各類人員流動控制和交通管制措施，希望借此控制春節(jié)后返城人員流動范圍，遏制疫情在本地傳播。同時，各地區(qū)延遲開學、開業(yè)和返工的政策也在醞釀中，大概率會推出。受此影響，短期經(jīng)濟活動下滑可見。以餐飲業(yè)為例，恒大研究院估算僅在春節(jié)7天內的損失可能高達5000億元。龍頭企業(yè)西貝餐飲董事長賈國龍亦公開表示，當前400家線下門店基本都已停業(yè)，春節(jié)前后一個月時間將損失7億-8億元。如今西貝有兩萬多名員工待業(yè)，一個月光是人工成本就要支出1.5億元，如果疫情短時間內無法得到有效控制，即便貸款，西貝賬上的現(xiàn)金也撐不過三個月。

餐飲業(yè)如此，作為國民支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)亦大受影響。我們可以從疫情持續(xù)的時間、影響范圍和影響力度三個角度來計算新型肺炎的沖擊力度;從企業(yè)自身實力、房地產(chǎn)發(fā)展周期、所處經(jīng)濟環(huán)境三個角度來考量企業(yè)的應對能力。最后綜合評估此次疫情對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和所需支持和應對。

疫情影響和評估

SARS疫情從2002年11月發(fā)現(xiàn)第一例，到2003年5月基本消亡。整體傳播時間維持了半年多。其中4月中旬中央強力介入后，新增病例快速沖頂，5月底新增病例降至個位數(shù)，僅用1-2個月疫情就得到控制。SARS疫情對經(jīng)濟和相關行業(yè)的影響主要在二季度。事后統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，SARS疫情對當季GDP增速影響約兩個點，對其后經(jīng)濟幾乎無影響。

而本次疫情還在發(fā)展中，還會維持多久尚無權威判斷。房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，這種不確定性，對房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營和資金募集，將會帶來較大的困難。從頭部房企負債率來看，平均資產(chǎn)負債率高達75%，仍處于高位。受資管新規(guī)和調控影響，自2019年下半年以來，許多房企都出現(xiàn)融資緊張的問題。目前又疊加疫情影響，銷售資金回籠無法順暢實現(xiàn)。如果這種情況維持時間較長，部分房企容易出現(xiàn)資金周轉困難，進而危及自身及相關金融企業(yè)資金安全。

其次，SARS疫情波及的范圍主要影響北京、廣東、香港等少數(shù)地區(qū)（另有山西、內蒙古、河北、天津，6省市病例占全國96.8%）。而本次新型肺炎因人員流動能力提升、流動數(shù)量增加等原因，疫情覆蓋省市多。部分城市如人口留入地上海、北京、深圳等受影響巨大;本次疫情控制采取假期延長、交通管制、人員流動控制等策略，會導致節(jié)后返程高峰趨緩、開復工周期延長、人員流動困難等情況。

最后，2003年SARS疫情爆發(fā)期間，其時中國經(jīng)濟正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的前期，剛加入世貿組織，經(jīng)濟增速處于上行周期，應對空間相對富裕。SARS疫情發(fā)生時，中國經(jīng)濟僅僅回落一個季節(jié)，隨后就恢復高速增長。而目前中國經(jīng)濟在經(jīng)歷20余年高速發(fā)展后處于L型的調整期，平均增速從當時的10%+已經(jīng)回落到6%左右，同時剛剛承受了近兩年貿易戰(zhàn)的影響。所幸，中國經(jīng)濟已經(jīng)近百萬億元大關，其內在的實力和規(guī)模是當時的十倍。

簡單估計，銷售方面，如果疫情延續(xù)，以一季度房屋銷售下降30%，二季度下降15%計算，那么全年房地產(chǎn)銷售將下降10%左右，即銷售額將下滑1.6萬億元左右。事實上，考慮到2019年下半年開始房屋銷售增速已經(jīng)下滑，居民家庭杠桿率亦快速升至60%的高位，短期疫情和房屋銷售中期壓力疊加，2020年的實際銷售，恐怕更不樂觀。一些反應較快的企業(yè)如保利，和網(wǎng)紅經(jīng)濟結合，已經(jīng)開始試點網(wǎng)上直播銷售房產(chǎn)，也算是積極應對的一個例子。

商業(yè)方面，受網(wǎng)購分流和開業(yè)商場增加影響，線下商業(yè)競爭激烈，疫情來襲，對部分企業(yè)而言，就更是倍感壓力。

目前判斷，時間上來看預計第一季度商業(yè)波及影響大，第二季度有望逐步緩解。下半年是否能復蘇有賴疫情控制的結果。春節(jié)銷售是上半年第一個重要的銷售旺季，1-2月銷售一般占全年銷售15%-20%以上。目前來看，一季度銷售低迷已成定局。如果疫情能在未來一兩個月控制住，那么很多商業(yè)還能趕上5月份的銷售旺季。否則，時間延續(xù)一長，必然出現(xiàn)大量門店關鋪、掉鋪情況，惡化商場和商業(yè)街人氣，進而影響下半年的商業(yè)活動。對此必須引起重視。

從影響程度看，如果疫情得以控制，短期沖擊大但是時間有限，重要的是消費心態(tài)的恢復。以香港為例，從SARS疫情的表現(xiàn)來看，其商業(yè)活動的恢復只用了不到一年的時間。此間有中央自由行支持的貢獻，但更重要的是做好了本地居民消費信心恢復的工作。游客當然是重要的消費者，但是對多數(shù)商業(yè)企業(yè)而言，本地消費者比游客更重要。因為日常消費多是本地必須的重復消費，高檔消費則往往不是必需品，同時更多依賴游客。

疫情后的應對

無論疫情如何發(fā)展，終有一天會過去。身處疫情之中的房企，唯有做好當下工作和計劃，才會有更好的發(fā)展和未來。從目前的市況來看，房地產(chǎn)企業(yè)有三方面工作可以重新審視。

1.重視財務安全

2014年，萬科總經(jīng)理郁亮率先喊出房地產(chǎn)白銀時代的到來。這對大部分房企來說沒錯。但是對于全國布局的大型房企來說，在其后的房地產(chǎn)牛市中，加杠桿才能抓住快速發(fā)展的機會。典型的如恒大、碧桂園、融創(chuàng)、新城等，都在短短數(shù)年里迎來了銷售連續(xù)猛增、市值十倍的機會。與此同時，亦有不少同行在加杠桿的路上突遇財務風險。進入2019年，更多房企感受到資金緊張的壓力。此次疫情造成的銷售停滯，可能給了諸多房企更大的資金壓力。須知企業(yè)成功或許需要20年的積累，但是失敗可能只需要一招不慎。展望未來，做好企業(yè)戰(zhàn)略前瞻，重視財務安全和企業(yè)發(fā)展的平衡，是很多房企要走好的路。

2.平衡發(fā)展租賃業(yè)務

租賃業(yè)務回報低但是穩(wěn)定，銷售業(yè)務回報高但是波動大。房地產(chǎn)企業(yè)應該平衡租賃和銷售業(yè)務的比例，以平滑業(yè)績波動。但是銷售資金回籠快，資本回報率高，這是許多房企明知該做但卻遲遲難以轉型的原因。長遠來看，租賃業(yè)務在危機時穩(wěn)定的表現(xiàn)，將促使更多房企轉型加速。

3.重要的是城市和位置

過去十幾年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了全國鋪貨、重視一二線再到轉戰(zhàn)三四線的戰(zhàn)略選擇的轉移，從銷售來看這些選擇大體沒錯。銷售物業(yè)周轉快速，對發(fā)展區(qū)域要求較低。但一旦選擇發(fā)展持有物業(yè)，房企必須考慮物業(yè)所在區(qū)域的長期發(fā)展因素。此次疫情及其發(fā)展，將各地地方政府的治理能力表現(xiàn)集中放大展現(xiàn)。一線和部分核心二線城市，則再次獲得高分?？梢灶A見，未來優(yōu)秀的人才和資源，依然會繼續(xù)往核心城市和區(qū)域流入。而其他地區(qū)和城市，唯有做好內功，才能留住本地人才。在城市選擇方面，華潤、金茂、大悅城等房企，已經(jīng)提前做了較多成熟的選擇。

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