淺析農房權籍調查及測繪質量控制

潘智良 張弘達

（江西核工業(yè)測繪院集團有限公司 江西南昌 330038）

1 引言

近年來，隨著農村土地制度改革、農村產權制度改革等改革事項的全面推進，農民群眾對盤活資產，加快流轉，促進增收呼聲日漸高漲，對不動產權證的發(fā)證要求也日漸迫切[1]。根據《中共中央、國務院關于深入推進農業(yè)供給側結構性改革、加快培育農業(yè)農村發(fā)展新動能的若干意見》、《國土資源部關于進一步加強宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191 號）文件要求，為推進南江縣不動產登記中心農房權籍調查及測繪工作，切實維護好農民合法財產權益，促進農村各項改革深入推進，開展農房登記及權籍調查測繪工作, 為統(tǒng)一登記工作提供準確的支撐性基礎數據。

南江縣農房權籍調查及測繪項目總體質量進行分級控制，主要從準備工作、農房權籍調查、農房測繪、數據庫建設方面進行分析。

2 從準備工作開始做好質量控制

本階段是項目啟動的關鍵時期，需要對人員、設備、進行嚴格的質量控制。

2.1 人員設備要求

篩選參加過類似項目經驗的作業(yè)人員，并進行技術培訓。嚴格考核后方能上崗作業(yè)，同時對作業(yè)人員進行職業(yè)道德教育，從業(yè)務能力到思想素質進行全面提升。

應用的軟件必須經過測試，滿足項目的需求。硬件設備嚴格保障均在檢定有效期內，并保障精度可靠。

2.2 保證收集資料的完整性、現勢性和一致性

在收集資料前期制定詳細的資料收集清單，在收集過程中嚴格檢查資料的完整性、現勢性和一致性，對資料的可用性進行嚴格檢查。 資料收集質量控制如圖1 所示：

圖1 資料收集質量控制流程圖

2.3 把好數據整理質量關

首先對數據整理過程中的格式轉換進行質量檢查，防止在格式轉換過程中出現數據丟失和屬性丟失，同時由于以前的數據大多采用1980 西安坐標系和地方坐標系，而本項目要求使用2000 國家大地坐標系，因此需要選擇通過測評的坐標轉換軟件進行坐標轉換[2]，并選取部分控制點檢核轉換成果是否滿足項目精度要求。

2.4 制定實施方案

抽調技術能力和項目經驗均達到要求的人員組成技術支持組，參與編制項目實施方案，在實施方案制定完成后，分別由質檢負責人、技術負責人、項目經理和單位總工程師審核簽字，確保無誤后予以簽發(fā)。

3 農房權籍調查質量控制

權籍調查的正確性是農房項目的關鍵，首先讓作業(yè)組進行100%互相檢查，然后由質檢組進行100%檢查，對于存在疑問的調查結果，項目技術負責人組織檢查人員進行外業(yè)全部實地核實，確保權籍調查的正確性。

3.1 界址認定

主要采取外業(yè)核查方法、核實本宗地是否指界人到現場指界，是否提交的相關身份證明，核實宗地權屬、界址、宗地上的房屋建筑物大小和形狀是否和圖上一致，是否發(fā)生變化等。

3.2 房屋權屬調查檢查

對照權源資料，核對宗地草圖、分層分戶草圖、房屋調查表等權屬調查成果，配合外業(yè)抽查，進行質量控制。房屋權屬調查主要包括：房屋坐落調查、房屋權利人調查、房屋產權類別調查、房屋產權來源調查、房屋建房時間調查、房屋建筑結構調查等。

4 農房測繪質量控制

4.1 宗地界址精度檢測

首先進行權屬界線合理性檢查，其次使用檢定合格的全站儀和測距儀對界址點點位、間距精度進行檢查，需滿足地籍測量規(guī)范對界址點精度[3]（見表1）的二類要求。

表1 界址點精度要求及適用范圍

4.2 房屋界址精度檢測

使用測距儀配合鋼尺量距對房屋邊長精度進行檢測，間距超過50m 的誤差需滿足表2 的規(guī)定，間距未超過50m 的間距誤差不超過式（1）計算結果。本部分的質量管控主要通過內外業(yè)結合的方式進行，先進行內業(yè)合理性、正確性檢查，同時按照檢查驗收抽檢比例要求，對房屋界址點精度進行抽檢。

表2 房產界址點的精度要求

其中，mj 為相應等級界址點的點位中誤差，D 為相鄰界址點間的距離，△D 為界址點坐標計算的邊長與實量邊長較差的限差。

4.3 宗地面積精度檢查

使用檢定合格的全站儀采集宗地界址點，采用坐標法計算宗地面積，進行宗地面積精度檢測。若房屋建設主體占地面積大于合法批準用地面積，則以建設主體占地范圍確定界址點和界址線；若房屋建設主體占地面積小于合法批準用地面積，則以院墻(院落)范圍確定界址點和界址線[4]。

4.4 房產面積精度檢查

利用手持測距儀、鋼卷尺對房屋邊長進行外業(yè)丈量，內業(yè)計算檢測房產面積精度，需滿足房屋面積精度的三級要求[5]（見表3）。按照檢查驗收抽檢比例要求，對房屋面積精度進行檢測和統(tǒng)計。

表3 房屋面積精度要求

5 數據庫質量控制

以已有宅基地和集體建設用地權籍信息和數據庫為基礎，疊加不動產測繪、權屬調查、檔案掃描資料進行數據建庫。將地籍數據錄入到現有的南江縣不動產登記平臺與已有空間數據、登記數據、電子檔案數據進行融合。利用地理信息系統(tǒng)、數據庫管理系統(tǒng)和計算機網絡等信息技術手段，建立數據庫是不動產登記發(fā)證的標準化程序和行為，其建設原則應遵循以下原則：

1）規(guī)范性原則：數據庫的設計應符合數據庫規(guī)范、不動產登記平臺要求，確保數據正確地導入發(fā)證平臺。

2）完整性原則：整個建庫過程中要遵守土地、房屋等數據庫標準和規(guī)范的要求，對相關數據項進行錄入和完善，確保規(guī)定的必選項和條件必選項內容完整。

3）一致性原則：在數據整合的過程中，要做到房地數據一致性，調查與登記信息一致性，確保房落宗一致。

5.1 內業(yè)數據質量控制

標準化數據入庫前，做好內業(yè)數據質量控制，才能提高數據整理、入庫的準確性以及效率。建立南江縣農房權籍調查數據庫，包括測區(qū)范圍內地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地的基礎地理信息、權屬、地類信息。數據建庫內容包括空間要素部分和屬性信息兩部分。數據檢查主要借助51 建庫軟件檢查、FME 軟件和ArcGIS 軟件，檢查內容主要有以下幾個方面：

1）成果完整性、格式正確性檢查

檢查提交數據成果的目錄及文件完整規(guī)范性、數據格式正確性及有效性等。

2）基本檢查

檢查提交數據成果數學基礎正確性、圖層及屬性表完整性、結構正確性。

3）圖形質量

檢查矢量數據是否存在碎線、碎片多邊形、多部件、幾何異常等。

4）屬性數據檢查

檢查屬性值范圍符合性，對照《權籍調查表》權源材料等，按照宗地總數1.5%抽樣檢查屬性錄入完整性、正確性，并統(tǒng)計正確率。

5）邏輯一致性

檢查要素拓撲關系正確性、圖屬一致性、屬性一致性。

6）附件質量

檢查數據庫元數據結構、數據格式是否符合標準要求，元數據內容填寫是否正確；抽樣檢查掃描件、房屋照片是否完整清晰、符合電子檔案要求。

5.2 數據格式轉換及標準數據庫質量控制

不動產權籍調查數據庫是不動產登記部門登記發(fā)證的數據來源，各地方不動產登記部門所需要數據的內容和格式可能存在差異。為此需要針對不同區(qū)域所需不同的數據庫標準制定不同的數據庫方案。

利用51 建庫軟件輸出的中間庫成果與南江縣登記中心所需的標準數據庫進行對比分析，按照登記中心標準數據庫字段格式，運用FME 進行批量掛接與轉換。

對轉換后的數據庫進行檢查，主要檢查標準數據庫所包含的各圖層間拓撲及屬性關系、字段格式一致性。針對各圖層分別設立不同的檢查規(guī)則，借助FME 編寫工作流程，簡化并確保檢查的準確性，確保提交數據完全符合不動產數據庫標準。

6 結束語

在南江縣農房權籍調查及測繪項目生產過程中，準備工作、權籍調查、農房測繪及數據庫建設方面每一個環(huán)節(jié)都需要嚴格的檢查，把每一個環(huán)節(jié)的檢查做好、做細，貫徹“質量第一、100%合格”的方針，在項目執(zhí)行過程中始終堅持以保證質量，滿足需求為目標，采用防檢結合的手段，嚴格執(zhí)行質量管理制度，保證本項目的成果質量。