試論商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建

楊秋景

摘 要：本文主要針對(duì)“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建工作”進(jìn)行探討，首先分析了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作中的問(wèn)題，其次進(jìn)一步探討了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建原則，最后詳細(xì)闡述了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)內(nèi)控;模式構(gòu)建

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2020）12（b）--02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，特別是國(guó)家“營(yíng)改增”政策實(shí)施以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也被納入到了“營(yíng)改增”范圍，使得企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目增多，并在開(kāi)具發(fā)票、納稅申報(bào)繳納等方面，都出現(xiàn)了新的變化，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作也提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須從企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控中的各項(xiàng)問(wèn)題出發(fā)，不斷完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控模式，促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)效率，為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，打下良好的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作中的問(wèn)題分析

1.1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控工作重視不足

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了新的變化，特別是“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也面臨著新的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，需要引起企業(yè)管理層的高度重視。但在實(shí)際工作中，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理層缺乏對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的重視，仍然將主要精力集中到了放開(kāi)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等創(chuàng)收性環(huán)節(jié)，造成企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作的相對(duì)滯后，影響了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不利于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)[1]。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理不到位

目前部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)會(huì)控制制度，并未得到有效落實(shí)。雖然已經(jīng)制定了相應(yīng)的規(guī)則和制度，但在落實(shí)與監(jiān)督等層面還存在嚴(yán)重不足。同時(shí)，在審核方面，也存在執(zhí)行不力的情況。上述問(wèn)題的存在，直接影響了企業(yè)內(nèi)部控制工作的效果，造成了管理工作的混亂，甚至出現(xiàn)各自為政、監(jiān)守自盜等惡劣情

況[2]。此外，還有部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制工作，面臨制度不夠完善、環(huán)節(jié)銜接性較差等情況，也導(dǎo)致了工作進(jìn)展的不順，對(duì)企業(yè)發(fā)展造成了較大的不良影響。

1.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控系統(tǒng)不完善

在“營(yíng)改增”快速普及的新環(huán)境下，不少商業(yè)地產(chǎn)缺乏相關(guān)的內(nèi)控管理經(jīng)驗(yàn)，與之相適應(yīng)的內(nèi)控管理系統(tǒng)也存在諸多有待完善的地方。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)內(nèi)容系統(tǒng)構(gòu)建的過(guò)程中，由于盲目進(jìn)行，也容易出現(xiàn)內(nèi)控體系建設(shè)與自身財(cái)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r不相適應(yīng)的情況，有些企業(yè)還出現(xiàn)直接照搬其他企業(yè)相關(guān)條款的情況，導(dǎo)致企業(yè)自身的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系出現(xiàn)種種問(wèn)題，并直接引發(fā)了實(shí)際操作層面的困難，甚至導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門(mén)與其他部門(mén)之間出現(xiàn)矛盾，影響了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

1.4 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提升

部分企業(yè)的老財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員在“營(yíng)改增”之后缺乏相應(yīng)的政策和制度學(xué)習(xí)，導(dǎo)致工作中出現(xiàn)一定的疏失。同時(shí)部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的招聘過(guò)程中，由于缺乏嚴(yán)格的審核工作，也容易出現(xiàn)部分入職會(huì)計(jì)人員缺乏實(shí)際工作能力、缺乏內(nèi)控管理工作經(jīng)驗(yàn)等一系列問(wèn)題，甚至個(gè)別財(cái)務(wù)人員只會(huì)簡(jiǎn)單記賬和制表，無(wú)法滿足日常的財(cái)會(huì)內(nèi)控管理工作。此外，由于缺乏良好道德素質(zhì)與職業(yè)技能培訓(xùn)，導(dǎo)致了財(cái)會(huì)人員工作中的技能缺乏、理念落后等問(wèn)題，也在很大程度上阻礙了企業(yè)內(nèi)控模式的構(gòu)建效果，影響了財(cái)務(wù)內(nèi)控水平的提升。

2 構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的原則研究

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理過(guò)程中，要積極結(jié)合企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，并以公司法、新會(huì)計(jì)制度原則、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)公章規(guī)范法規(guī)、公司財(cái)務(wù)規(guī)章制度等為依據(jù)，來(lái)構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)控管理模式。才能確保公司的正常運(yùn)營(yíng)，并在此基礎(chǔ)上規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完善財(cái)務(wù)管理工作，促進(jìn)企業(yè)管理工作的有效推進(jìn)。需要注意的是，在構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式過(guò)程中，需要注意以下幾個(gè)原則。

2.1 合法性原則

所謂合法性原則，即在構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式過(guò)程中，一定要注重企業(yè)內(nèi)控的合法性。企業(yè)的運(yùn)行、管理等各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，都需要在國(guó)家法律法規(guī)的框架下進(jìn)行。企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)與財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，都需要在遵紀(jì)守法的前提下開(kāi)展。

2.2 一致性原則

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作中，要確保其管理工作與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一致性。企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與財(cái)會(huì)工作環(huán)節(jié)，既要考慮企業(yè)的短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，也要注重長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃和部署。并在財(cái)會(huì)內(nèi)控管理工作中，協(xié)調(diào)好與其他部門(mén)機(jī)構(gòu)的工作，確保整個(gè)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一致性[3]。

2.3 針對(duì)性原則

構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式，還要結(jié)合其中的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)行針對(duì)性的處理，從而規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的各種問(wèn)題，并與企業(yè)各部門(mén)攜手完善管理工作中的各種疏漏之處?？傊?，針對(duì)性原則就是要求企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控做好各項(xiàng)細(xì)節(jié)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)合作。

2.4 持續(xù)性原則

構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式，還要注重內(nèi)控工作的持續(xù)性。企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制要具備連續(xù)性，并根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)整。整個(gè)過(guò)程要與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，并通過(guò)嚴(yán)格落實(shí)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，奠定良好的財(cái)務(wù)制度基礎(chǔ)。

2.5 適應(yīng)性原則

構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式，即非一蹴而就，也不是一成不變的。其財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作需要根據(jù)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)的發(fā)展和社會(huì)的發(fā)展變化，進(jìn)行相應(yīng)的變革，從而確保財(cái)務(wù)內(nèi)控工作既能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，又能適應(yīng)企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展。

2.6 發(fā)展性原則

在構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的過(guò)程中，要充分考慮宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策的變化，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，并時(shí)刻注意市場(chǎng)環(huán)境和行業(yè)動(dòng)向，從而制定出立足當(dāng)下、著眼未來(lái)的相關(guān)政策與制度。

3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建策略探討

3.1 構(gòu)建基于公司發(fā)展戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系

在構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式過(guò)程中，要從公司的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，制定符合公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，才能有效確保公司資源的合理利用，并通過(guò)內(nèi)控體系的構(gòu)建與實(shí)施，促進(jìn)組織分工的細(xì)化，并明確企業(yè)內(nèi)部的權(quán)責(zé)劃分，從而讓企業(yè)的個(gè)性組織工作、資源配置、流程工序、內(nèi)控反饋和優(yōu)化等工作，都能得到有效的促進(jìn)[4]。

3.2 構(gòu)建系統(tǒng)性的企業(yè)內(nèi)控體系

要確保內(nèi)控體系的實(shí)際效用，就必須在構(gòu)建內(nèi)控體系的基礎(chǔ)上，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控環(huán)境。系統(tǒng)的內(nèi)控體系，通常包括內(nèi)控指標(biāo)、管理權(quán)責(zé)組織機(jī)構(gòu)、審批程序、內(nèi)控流程、信息溝通、反饋機(jī)制等多個(gè)方面的內(nèi)容。

3.3 完善良好的企業(yè)內(nèi)控環(huán)境

良好的企業(yè)內(nèi)控環(huán)境是確保企業(yè)財(cái)務(wù)可控模式有效運(yùn)行的基礎(chǔ)保障。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、人力資源管理、企業(yè)管理工作、企業(yè)文化建設(shè)等多個(gè)方面入手，逐漸構(gòu)建良好的企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的有效開(kāi)展。

3.4 構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制也是企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式構(gòu)建中的重要一環(huán)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的失敗，不僅是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)層面存在問(wèn)題，同時(shí)在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，也往往存在很大問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)構(gòu)建全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，能有效確保實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)警，從而為企業(yè)的決策提供更多參考建議。

3.5 構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制后，還要相應(yīng)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制的結(jié)合，確保各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)能夠有效發(fā)現(xiàn)并予以解決。主要的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制包括：職能分離防控機(jī)制、權(quán)限審批防控機(jī)制、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系防控機(jī)制、資產(chǎn)預(yù)算防控機(jī)制、企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略防控機(jī)制、績(jī)效考核防控機(jī)制等[5]。

3.6 建設(shè)完善的內(nèi)控信息資源渠道

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，促進(jìn)財(cái)務(wù)核算業(yè)務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)信息資源的網(wǎng)絡(luò)信息一體化，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部信息資源的共享，提升商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的業(yè)務(wù)能力及水平。同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作還要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)工作平臺(tái)的建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理和動(dòng)態(tài)決策的實(shí)施，使信息資源能夠有效促進(jìn)公司內(nèi)控管理工作的高效化和動(dòng)態(tài)化。

3.7 要對(duì)內(nèi)控管理模式進(jìn)行監(jiān)督與檢查

對(duì)內(nèi)控管理模式進(jìn)行監(jiān)督與檢查主要包括以下方面：首先，要以財(cái)務(wù)管理預(yù)算審計(jì)為核心，完善現(xiàn)階段的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)分析，并對(duì)其予以有效反饋;其次，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程實(shí)現(xiàn)資金與成本的監(jiān)控;再次，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各級(jí)部門(mén)業(yè)務(wù)內(nèi)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，進(jìn)行有效的監(jiān)督與堅(jiān)持，實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的全面把控[6]。確保財(cái)務(wù)活動(dòng)中的預(yù)測(cè)、控制、分析、反饋與改進(jìn)動(dòng)態(tài)機(jī)制等，都能獲得良好的監(jiān)督管理。特別需要指出的是，實(shí)施上述監(jiān)督與檢查職能的同時(shí)，要與各部門(mén)的績(jī)效考評(píng)工作相結(jié)合，從而確保其監(jiān)督與檢查工作的有效性。

3.8 強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控工作，不僅涉及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的本職工作，還會(huì)涉及一些其他部門(mén)的問(wèn)題，對(duì)財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的知識(shí)與技能要求。因此，必須重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作，通過(guò)職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流會(huì)議等多種手段，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)的提升，為企業(yè)內(nèi)控管理模式的構(gòu)建奠定強(qiáng)大的人才基礎(chǔ)支持。

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