印度房市為何難走出寒冬

劉小雪

受信貸市場(chǎng)流動(dòng)性短缺及實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、銷售下滑帶來(lái)的雙重?cái)D壓影響，印度房地產(chǎn)行業(yè)在本輪經(jīng)濟(jì)周期中受到重創(chuàng)，房產(chǎn)庫(kù)存處于4年來(lái)最高。僅2019年9月就有115起與房地產(chǎn)有關(guān)的破產(chǎn)申請(qǐng)，而已破產(chǎn)住宅項(xiàng)目的總金額高達(dá)660億美元。印度房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能夠走出陰霾，尚不得而知。

2009年印度為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，同許多國(guó)家一樣，采取了擴(kuò)張型的財(cái)政和貨幣政策，引導(dǎo)資金流向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。但最終結(jié)果是，一方面這些項(xiàng)目很多都沒有如期完成，拉低了企業(yè)的盈利水平；另一方面隨著國(guó)際大宗物資價(jià)格的上漲，為抑制通脹，央行不得已連續(xù)加息，企業(yè)利息負(fù)擔(dān)加重，以致無(wú)力償還貸款，而銀行不良資產(chǎn)也因之增加，進(jìn)而不愿再貸。2013年前后，印度銀行信貸額下滑最為明顯。莫迪上臺(tái)后，為了降低銀行的不良資產(chǎn)率，先后向銀行注資，并促使幾家大銀行合并，目的都是為了提升銀行的經(jīng)營(yíng)效率、改善銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。但這些舉措帶來(lái)的積極效果，很快就被2018年集中爆發(fā)的幾起非銀行金融機(jī)構(gòu)債務(wù)違約抵消大半。

非銀行金融機(jī)構(gòu)往往通過(guò)公開發(fā)行短期企業(yè)債券或以私募方式獲得資金。印度的非銀行金融機(jī)構(gòu)借銀行業(yè)貸款低迷之機(jī)，在過(guò)去幾年中紛紛實(shí)現(xiàn)了自身的起飛。2015至2017年非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款占全印新增貸款的1/3，流向房地產(chǎn)業(yè)的貸款最多。但與此同時(shí)，作為影子銀行，它們一直游離在央行的監(jiān)管之外，普遍存在高杠桿問題。任何時(shí)候只要出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行、或市場(chǎng)稍有風(fēng)吹草動(dòng)，它們身負(fù)的“債務(wù)炸彈”就有可能被引爆。2018年印度基礎(chǔ)設(shè)施租賃和金融服務(wù)有限公司（IL&FS）就因債務(wù)違約在市場(chǎng)上引發(fā)了多米諾效應(yīng)，迫使政府不得不接手這家公司，但市場(chǎng)信心已難以恢復(fù)。在央行宣布將非銀行金融機(jī)構(gòu)納入金融監(jiān)管之下后，非銀行金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性也日益趨緊。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)穩(wěn)定金融的重要意義，以及它對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用和對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)，印度政府已采取各種救市措施。除央行連續(xù)降息、財(cái)政部降低房產(chǎn)銷售稅外，政府還鼓勵(lì)地方政府建立專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房企的監(jiān)管以減少欺詐行為、提振買方信心，但這些舉措對(duì)于實(shí)現(xiàn)印度房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

印度不管是公共設(shè)施項(xiàng)目還是商品房項(xiàng)目都很難按時(shí)完工。開發(fā)商需要經(jīng)過(guò)多個(gè)政府部門的審批，而且每個(gè)部門都有著繁雜、不斷變化的規(guī)則程序。另一方面，征地引起的司法糾紛也非常普遍。根據(jù)印度2014年出臺(tái)的《土地法》，私人公司征地須征得80%被征方同意，公司合作項(xiàng)目須征得70%被征方同意。目前看來(lái)，這一條款過(guò)于苛刻。根據(jù)美國(guó)布魯金斯學(xué)會(huì)發(fā)布的報(bào)告，孟買市30%的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及50%的在售面積都曾經(jīng)或者正在經(jīng)歷訴訟程序，每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到建成入住的周期平均是8年?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，印度的很多房地產(chǎn)項(xiàng)目表面上看是因?yàn)橘Y金流出現(xiàn)問題而破產(chǎn)，但更有可能是被拖沓的工期拖垮的。印度《土地法》的初衷是保護(hù)土地所有者的利益，但考慮到孟買42%的居民居住在貧民窟里，全國(guó)人均GDP不及中國(guó)的1/5，可孟買、德里的房?jī)r(jià)卻能夠與北上廣比肩的現(xiàn)實(shí)，不能不認(rèn)為該法有些“過(guò)猶不及”。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特征在各國(guó)都很普遍，但在印度這樣的發(fā)展中國(guó)家，由于存在著相關(guān)政策和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的瓶頸，它的周期注定會(huì)更頻繁、波動(dòng)也更劇烈。▲

（作者是中國(guó)社科院亞太與全球戰(zhàn)略研究院副研究員）