土地一級(jí)開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范分析

王先金 中國(guó)鐵建投資集團(tuán)有限公司

一、土地一級(jí)開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)，越來越多土地需要由生地變成凈地、熟地，這個(gè)過程也就是土地一級(jí)開發(fā)過程。我國(guó)的現(xiàn)有情況是土地一級(jí)開發(fā)通常是由政府所授權(quán)或受政府委托的企業(yè)所負(fù)責(zé)，但不管是以何種模式進(jìn)行開發(fā)土地的責(zé)任主體都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

土地的開發(fā)是區(qū)別于其他的開發(fā)，這直接涉及到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，甚至一定程度上會(huì)改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，土地一級(jí)開發(fā)商在享受龐大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)也要承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)投資時(shí)，政府往往會(huì)有一些剛性要求，經(jīng)常會(huì)要求開發(fā)商對(duì)區(qū)域內(nèi)的市政建設(shè)一同墊資建設(shè)，這就需要投入大量資金，一旦企業(yè)發(fā)生資金鏈供應(yīng)不及時(shí)或者資金供應(yīng)中斷等情況，就會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)的土地開發(fā)項(xiàng)目爛尾，土地不能按時(shí)進(jìn)行收儲(chǔ)、出售，進(jìn)而影響后續(xù)賣地回款。同時(shí)，土地一級(jí)開往往伴隨著市政工程建設(shè)，對(duì)于工程施工中的安全質(zhì)量問題也是一種較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于土地的開發(fā)使用，由于后期的建設(shè)以及投入使用直到開始受益，需要進(jìn)行一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)間，那么也就預(yù)示著在這整個(gè)的環(huán)節(jié)當(dāng)中必須要將資金進(jìn)行持續(xù)性的投入，所以就會(huì)引起做地單位或者企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題[1]。另外，土地市場(chǎng)的變化是十分復(fù)雜的，土地的價(jià)格也會(huì)發(fā)生前后預(yù)期不一致的情況，這也就無形當(dāng)中增加了土地開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，進(jìn)而直接影響到整個(gè)做地單位的投資效益和收入。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)橥恋匾患?jí)開發(fā)所涉及到的內(nèi)容較多，項(xiàng)目進(jìn)行的時(shí)間段也比較長(zhǎng)，所以對(duì)于資金的需求量也是巨大的。做地單位的運(yùn)營(yíng)資金要足夠整個(gè)的項(xiàng)目進(jìn)行到結(jié)束，在開發(fā)項(xiàng)目的多個(gè)方面都需要比較大的資金投入，只有足夠的資金儲(chǔ)備，才能保證整個(gè)土地開發(fā)得以順利開展。但是在我國(guó)現(xiàn)存的實(shí)際情況中顯示，進(jìn)行開發(fā)土地的這些做地單位資金都會(huì)存在或多或少的緊缺狀態(tài)，不可能有自有資金完成整個(gè)項(xiàng)目的投資開發(fā)，大多數(shù)做地單位都寄托于向金融機(jī)構(gòu)融資，這就增加了土地開發(fā)項(xiàng)目的籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這種情況的存在是在一定的程度下無法避免的，所以，大多數(shù)做地單位就會(huì)以向金融機(jī)構(gòu)借貸的方式進(jìn)行籌資，但目前政策層面對(duì)金融機(jī)構(gòu)資金投入土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)有著十分嚴(yán)格的要求，如果項(xiàng)目條件不符合政策層面的要求，做地單位將面臨融不到資金的困局。

（三）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

政府如果將土地的開發(fā)工作交給某個(gè)單位直接負(fù)責(zé)，那么該單位要想實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須要保證企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流是充足的。而現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是土地開發(fā)項(xiàng)目中比較常見的一種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型。當(dāng)在進(jìn)行開發(fā)土地的項(xiàng)目時(shí)，做地單位自身的現(xiàn)金流往往是無法滿足整個(gè)開發(fā)過程的資金支出的，因此要進(jìn)行提前的準(zhǔn)備，以防出現(xiàn)意想不到的資金不足或者斷裂的情況。與此同時(shí)，既然是負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作，就必須要對(duì)土地的開發(fā)工作進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的防控，使其可以在一個(gè)科學(xué)合理范圍內(nèi)，要在最大的程度上減少資金的后續(xù)問題和項(xiàng)目的后期問題。最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)，使土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)目標(biāo)得以順利完成[3]。

二、土地一級(jí)開發(fā)過程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

在一個(gè)土地項(xiàng)目被開發(fā)以前，相應(yīng)的準(zhǔn)備工作是必須要做到位的。比如該項(xiàng)目當(dāng)中會(huì)涉及到的一些資金預(yù)算工作，對(duì)項(xiàng)目當(dāng)中會(huì)使用到的資金流通數(shù)和所需的各項(xiàng)支出占比等，都要進(jìn)行提前的預(yù)算管理，從而進(jìn)一步的保證項(xiàng)目的正常合理進(jìn)行。與此同時(shí)，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的投資來說，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)做好可行性研究分析，進(jìn)而確定工程項(xiàng)目的投資預(yù)算，以便減少因?yàn)殡S意改變預(yù)算，造成預(yù)算不夠等不利于工程發(fā)展的情況發(fā)生[4]。

負(fù)責(zé)開發(fā)土地的單位還要及時(shí)準(zhǔn)確的識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使用科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防范方法來應(yīng)對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)給土地開發(fā)項(xiàng)目帶來的不良影響。在這當(dāng)中，就需要土地一級(jí)開發(fā)商將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散管理，可以以多方合作等方式進(jìn)行適當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，以便減少自身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不利影響。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)是共同承擔(dān)，那么項(xiàng)目所帶來的收益也就是大家一起享用。在進(jìn)行工程項(xiàng)目的籌資工作時(shí)，可以對(duì)債權(quán)籌資與股權(quán)籌資進(jìn)行結(jié)合運(yùn)用，以此降低資產(chǎn)負(fù)債率，將還債期限錯(cuò)開，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。土地一級(jí)開發(fā)單位應(yīng)按照自身的實(shí)際制定科學(xué)合理的投資及籌資計(jì)劃，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍內(nèi)，使得項(xiàng)目正常進(jìn)行。

（二）建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的完善，首先就要做好財(cái)務(wù)規(guī)劃工作，以此保證現(xiàn)金流的正常流轉(zhuǎn)，使土地一級(jí)開發(fā)過程的資金需求得到充分滿足。從我國(guó)社會(huì)發(fā)展來看，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率較大，當(dāng)土地一級(jí)開發(fā)商出現(xiàn)了財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往是有預(yù)兆的，就能夠及時(shí)的采取相應(yīng)的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)的，這種情況的出現(xiàn)已經(jīng)屢見不鮮了[5]。所以，為了將此類的開發(fā)項(xiàng)目完成得更好，就需要將完備的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制進(jìn)行設(shè)定，以便及時(shí)的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。但是，由于受到市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)和影響，在進(jìn)行該類的機(jī)制制定的時(shí)候也是要將市場(chǎng)的影響考慮其中的，從而實(shí)現(xiàn)更好的對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，促進(jìn)土地開發(fā)項(xiàng)目工程的順利開展。

三、結(jié)語

就當(dāng)今的社會(huì)快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)來說，在發(fā)展的同時(shí)也會(huì)有許多的風(fēng)險(xiǎn)并存。尤其是在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的時(shí)候，所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)商是要進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)防措施來應(yīng)對(duì)的。在對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析的時(shí)候，還要進(jìn)行針對(duì)性的實(shí)地考量，將土地開發(fā)所涉及到的市場(chǎng)環(huán)境以及資金儲(chǔ)備等情況進(jìn)行及時(shí)的分析，以便尋求出更好的應(yīng)對(duì)措施。