房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險分析與對策的思考

劉妮娜 江蘇城投置業(yè)集團有限公司

從最近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展數(shù)據(jù)來看，房產(chǎn)的交易數(shù)量一直在上升，是我國的國民經(jīng)濟收入的主要行業(yè)，我國整體的經(jīng)濟點又有一定的上升，正是這個原因推動了房產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，發(fā)展逐步在加快，投資的人員和企業(yè)也在增多，與此同時給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的風(fēng)險，為了進一步加強和防范房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險，提高房地產(chǎn)投資者對與風(fēng)險的抵御能力，盡量把投資方向降到最低。房地產(chǎn)行業(yè)要關(guān)注投資風(fēng)險，并且加以分析和研究對策，這樣才能確保企業(yè)對投資過程中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險進行及時的補救，保障房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

房地產(chǎn)風(fēng)險投資一般指房地產(chǎn)風(fēng)險項目預(yù)期收益的可能性大小。通常情況下，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)為資產(chǎn)管理的復(fù)雜性、投資項目的流動性、期望收益的可靠性以及投入資金的安全性等方面。

房地產(chǎn)投資一般都會呈現(xiàn)出規(guī)律性，分析其投資趨勢可以從以下幾方面進行：勞動力人口的變化；人均可支配收入和人均GDP；庫存數(shù)據(jù)以及成交數(shù)據(jù)；土地成交、溢價率、價格、總結(jié)；政府的腐敗情況、政策以及城市發(fā)展速度；二手房以及中介的活躍程度；人口增量，表現(xiàn)為人口的不斷流入或者流出。如果人口的需求能夠不斷增長，那么房地產(chǎn)投資就具有價值。影響房價上漲的主要因素就是人口和經(jīng)濟，一個代表的是需求，一個代表的支付力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進行投資風(fēng)險分析的重要意義

對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分析，主要是了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素，進而對風(fēng)險進行控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)以及投資者的收益。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分析，有助于房地產(chǎn)企業(yè)識別房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，其內(nèi)部存在較多的風(fēng)險。因此，對房地產(chǎn)項目風(fēng)險進行管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)識別風(fēng)險，并且了解風(fēng)險的本質(zhì)，從而適應(yīng)目前房地產(chǎn)開發(fā)市場不確定因素較多以及不斷變化的環(huán)境，進而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成功。

對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分析，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目風(fēng)險管理機制進行不斷健全和完善，進而實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項目管理。只有提高項目風(fēng)險管理水平，才能夠控制和防范房地產(chǎn)風(fēng)險損失，進而保證房地產(chǎn)項目開發(fā)工作的順利開展。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分析，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。對房地產(chǎn)項目實施風(fēng)險管理工作，能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，進而使得項目風(fēng)險管理的作用最大限度的發(fā)揮出來。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的主要因素

房地產(chǎn)投資包括政策變化、市場變化等外部風(fēng)險以及企業(yè)財務(wù)狀況、項目選址等內(nèi)部風(fēng)險。通過對我國的社會經(jīng)濟發(fā)展進行分析，可以看出國家的宏觀政策對經(jīng)濟發(fā)展有著重要的影響，企業(yè)的發(fā)展在一定程度上需要遵守要想富、跟黨走的原則。而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要組成部分，其在很大程度上會受到國家政策的影響。如果國家的政策出現(xiàn)變化，那么房地產(chǎn)企業(yè)的實際收益就會跟預(yù)期目標存在一些差異。比如，國家最新實行的二胎政策就會對房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的影響。如果家庭中人口有所增加，那么原本的房子就無法滿足居住的需求，房地產(chǎn)就需要開發(fā)新的居住項目。隨著人口的不斷增加，房地產(chǎn)的需求量也會急劇增長。從十二屆全國人大常委會提出房地產(chǎn)稅之后，目前其已經(jīng)通過并且提交審議。

市場環(huán)境變化風(fēng)險包括房地產(chǎn)周期波動風(fēng)險、房價波動風(fēng)險以及市場供求風(fēng)險等因素，這些市場因素如果發(fā)生變化，會使的房價在短期內(nèi)出現(xiàn)下降的趨勢，進而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤有所減少。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是償債能力風(fēng)險以及資金籌措能力風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會涉及大量的資金，這些資金一般都比較集中，運轉(zhuǎn)速度較慢并且占用時間較長。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要包括自籌資金、利用貸款、國內(nèi)貸款以及其余資金來源等。這些資金當(dāng)中除了自有資金之外，別的資金來源都存在一定的風(fēng)險，這些風(fēng)險就是資金的融資成本。

如果從貸款融資角度來看，企業(yè)的融資行為屬于一種信用融資。房地產(chǎn)企業(yè)利用不同渠道獲得資金之后，就需要考慮自己的償還能力，當(dāng)企業(yè)的支付能力不足的時候就會產(chǎn)生風(fēng)險。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的償債風(fēng)險會由市場控制。如果房地產(chǎn)行業(yè)的市場情況較好，那么房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售情況就會良好，企業(yè)的經(jīng)濟效益就會較好，進而具有償還融資的能力。但是，如果市場環(huán)境的情況較差，那么就會有另外一種可能，就是房地產(chǎn)項目都銷售不出去，企業(yè)回收不到足夠的資金，進而其償債能力就會存在風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度也會有一定的影響。

房地產(chǎn)屬于一種投資方式，那么其與別的投資一樣，也會有區(qū)位、不動產(chǎn)以及固定的位置等。如果房地產(chǎn)項目選擇的位置較好，那么其就會有較大的發(fā)展前途?？梢哉f，選址是一個房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵所在，是最重要的環(huán)節(jié)。選址的好壞會影響到房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，進而影響到企業(yè)的風(fēng)險投資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目在選址的時候，一定要慎重選擇。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的對策分析

（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)的保險意識

保險，可以補償房地產(chǎn)投資者的損失，方便其進行周期運轉(zhuǎn)，進而保證房地產(chǎn)投資者獲得較高的經(jīng)濟效益。保險對提高房地產(chǎn)投資者的可信度，促進房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動的發(fā)展有著重要的意義。因此在選擇保險的過程中，房地產(chǎn)投資者需要對市面存在的保險險種進行充分對比，然后了解保險公司的信譽情況、風(fēng)險單元的合理劃分以及保險金額的科學(xué)合理，進而選擇合適的銷售渠道以及供應(yīng)鏈，將風(fēng)險合理的轉(zhuǎn)移。

（二）對市場進行充分的調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)需要對市場進行詳盡調(diào)查，根據(jù)問卷調(diào)查等來對市場趨勢以及供需情況進行合理的分析，盡可能保證獲得信息的全面性，將可能存在的風(fēng)險降到最低，避免投資之后處于被動的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場調(diào)查時，需要從以下幾個方面進行：宏觀經(jīng)濟政策的影響；家庭的人口結(jié)構(gòu)；居民可接受的住宅價格；居民人均收入水平；城市人口以及變化程度。房地產(chǎn)企業(yè)只有經(jīng)過全面的調(diào)查之后，才能夠做出較為科學(xué)合理的判斷，并且選擇一些經(jīng)濟效益較好的房地產(chǎn)項目。

（三）了解國家宏觀政策

房地產(chǎn)投資者在選擇住宅投資的過程中，應(yīng)該對市場信息進行全面的了解，以便做出最正確的投資。房地產(chǎn)行業(yè)是受國家政策影響比較大的一個行業(yè)，因此房地產(chǎn)投資者需要密切關(guān)注國家的相關(guān)政策。房地產(chǎn)投資者只有掌握了國家的政策趨勢之后，才能夠保證決策的合理性。了解國家政策的過程中應(yīng)該重點了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃情況，關(guān)注政府比較重視的熱門地區(qū)。還需要重視起地鐵、輕軌的建設(shè)時間以及發(fā)展布局。根據(jù)多年的房地產(chǎn)市場經(jīng)驗來看，位于地鐵口附近的房子具有較大的升值潛力，同時也存在一些十分神奇的規(guī)律。除此之外，還需要重視相同條件下的投資回報。投資房地產(chǎn)項目的風(fēng)險較小，其投資項目種類也比較多，因此不同項目的風(fēng)險水平也存在差異。如果房地產(chǎn)項目的風(fēng)險比較大，那么其會存在更高的不確定性。因此，房地產(chǎn)項目投資的過程中，應(yīng)該選擇一個風(fēng)險程度合適的項目，而不是風(fēng)險最小的項目，這樣有利于獲得較高的投資回報率，以便房地產(chǎn)投資者能夠獲得較高的利潤。

（四）對投資組合進行優(yōu)化

房地產(chǎn)投資活動的周期一般都比較漫長，其高風(fēng)險的同時也帶來較高的收益，但是對于風(fēng)險投資項目來說，資本需求、盈利能力也存在一定的差異。因此，房地產(chǎn)投資者可以選擇不同類型的投資項目，利用不同業(yè)務(wù)的多樣化來進行組合投資。對于不同的投資項目來說，其風(fēng)險、收益以及別的因素都存在很大的不同，那么所有的投資組合就會集中在一個比較穩(wěn)定的項目上。對于組合型的投資項目來說，不同的投資項目之間并沒有太大的關(guān)聯(lián)性，并且關(guān)聯(lián)性較大的項目對降低風(fēng)險也沒有效果。投資者需要做的是計算整體風(fēng)險以及整體收入的相關(guān)性，使投資的回收期盡可能縮短，這樣能夠降低借款成本，避免企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。同時，還需要降低資金成本以及進入資金的比例，為投資者分擔(dān)更多的風(fēng)險。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)具有高風(fēng)險、高收益的特點。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分析，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，完善房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理機制，進而獲得更高的投資回報率。房地產(chǎn)企業(yè)需要增強自己的保險意識、充分的了解市場、密切關(guān)注國家的宏觀政策、不斷優(yōu)化投資組合。這樣才能夠最大限度的降低風(fēng)險、規(guī)避風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益，從而促進我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。