投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式研究

我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展越來越趨近國際化，為了滿足我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國際趨同的需求，2006年發(fā)布的新準(zhǔn)則中，對于房地產(chǎn)的準(zhǔn)則變化，引入CAS3。2014年財(cái)政部制定了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號—公允價(jià)值計(jì)量》，將公允價(jià)值界定為市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。

一、案例分析

（一）公司簡介

BH股份有限公司成立之初經(jīng)營活動(dòng)主要以餐飲為主。BH公司93年上市以來，多次進(jìn)行轉(zhuǎn)型。第一次轉(zhuǎn)型是從餐飲業(yè)到IT行業(yè)，在2002年2月，BH軟件園正式開園，BH的主營業(yè)務(wù)變?yōu)殚_發(fā)和銷售IT產(chǎn)品。2010年完成了資產(chǎn)重組，改變了公司主營業(yè)務(wù)，BH的主營業(yè)務(wù)變?yōu)殚_采煤炭和其他能源，即第二次轉(zhuǎn)型從IT行業(yè)到煤炭行業(yè)。2016年華威醫(yī)藥成為BH的全資子公司，百花村的主營業(yè)務(wù)變?yōu)樯镝t(yī)藥研發(fā)。即第三次轉(zhuǎn)型是從煤炭行業(yè)到醫(yī)療行業(yè)。

（二）BH投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量各年度情況分析

從年報(bào)看出，BH投資性房地產(chǎn)在2007-2018年，一直穩(wěn)步增長，2007-2009年烏魯木齊房地產(chǎn)市場基本平穩(wěn)，企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益為0，這期間投資性房地產(chǎn)包括房屋建筑物和土地使用權(quán)，2009年將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入到無形資產(chǎn)中，2010年之后投資性房地產(chǎn)只有用于出租的房屋建筑物。2010年投資性房地產(chǎn)本期增加數(shù)是0.12億元，包括公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)0.07億元，以及根據(jù)陜西鑫聯(lián)資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對投資性房地產(chǎn)出具的評估價(jià)值報(bào)告，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益0.05億元。2011年企業(yè)無公允價(jià)值變動(dòng)額，之后企業(yè)每年都有公允價(jià)值變動(dòng)額。

（三）BH投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的財(cái)務(wù)影響

1.增加總資產(chǎn)規(guī)模。投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中列示，會(huì)對企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模產(chǎn)生影響。

由年報(bào)看出，BH投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比的變化：先多后急劇下降之后又逐漸增加，2007年企業(yè)投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)總額中占比最大為1.4億元，占資產(chǎn)總額近百分之二十，即企業(yè)將近五分之一的資產(chǎn)是投資性房地產(chǎn)。2008年、2009年同樣占比很大，平均在15%以上。2010年占比突然猛跌到3.75%，通過表上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)總資產(chǎn)突然猛增到40.8億元，同比增長了425%。根據(jù)年報(bào)信息知，原因是企業(yè)當(dāng)年完成資產(chǎn)重組，主營業(yè)務(wù)變?yōu)槊禾啃袠I(yè)，企業(yè)非流動(dòng)資產(chǎn)大量增加，以及企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)0.07億元，使投資性房地產(chǎn)增加0.12億元。2011-2015年占比穩(wěn)定，平均在4%左右，投資性房地產(chǎn)穩(wěn)步增加，且總資產(chǎn)變化不大。2016-2018年占比逐漸增加，投資性房地增加。因此，投資性房地產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中一直在增加，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式會(huì)使企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模變大。

2.加大企業(yè)凈利潤波動(dòng)幅度。2007年1月1日企業(yè)執(zhí)行新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)計(jì)量，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷，可能使企業(yè)費(fèi)用減少利潤增加；此外，將資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，在房地產(chǎn)升值的情況下，也可能增加企業(yè)利潤。

由年報(bào)可以看出，BH凈利潤的波動(dòng)非常大，而且在企業(yè)凈利潤為正時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)損益對凈利潤的影響最大。尤其是在2013年企業(yè)凈利潤只有582萬元，其中公允價(jià)值變動(dòng)損益就占39.69%，說明企業(yè)利潤將近40%來自于公允價(jià)值變動(dòng)損益。其余幾年企業(yè)凈利潤為正時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)損益對凈利潤的貢獻(xiàn)率都在5%以上，凈利潤為負(fù)時(shí)，對凈利潤的貢獻(xiàn)率只有0.4%左右，兩者相差甚遠(yuǎn)，所以公允價(jià)值變動(dòng)損益可以增加企業(yè)利潤，加大企業(yè)利潤的波動(dòng)。

二、企業(yè)采用投資性房地產(chǎn)存在的問題分析

（一）公允價(jià)值模式下存在盈余操縱的嫌疑。2006年新準(zhǔn)則發(fā)布，若投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對房地產(chǎn)行業(yè)來說會(huì)影響很大，且隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展房價(jià)持續(xù)上漲，公允價(jià)值不斷上升，企業(yè)利潤會(huì)有極大的提升。

對于BH來說，2006年主營業(yè)務(wù)是餐飲業(yè)，采用新準(zhǔn)則且企業(yè)被“戴帽”，由年報(bào)知，2007年企業(yè)投資性房地產(chǎn)占比總資產(chǎn)最大，達(dá)到將近20%。此外，通過年報(bào)數(shù)據(jù)知，企業(yè)又兩次分別連續(xù)兩年虧損，被“戴帽”，根據(jù)《滬深證券交易所的股票上市規(guī)則》，上市公司連續(xù)兩年虧損，就要被冠以ST，連續(xù)三年虧損，就要被退市。但BH每次面臨退市風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，總能轉(zhuǎn)虧為盈，避免退市，且公司2019年業(yè)績盈余公告，預(yù)計(jì)企業(yè)2019年度也將實(shí)現(xiàn)盈利。究其原因，從年報(bào)的公允價(jià)值變動(dòng)損益對凈利潤的貢獻(xiàn)率看出，及查看BH公司2019年度第三季度報(bào)表知，其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是1.8億元，相比2018年期末增長0.1億 元，比之前任意一年的增長額都要大，對企業(yè)的利潤貢獻(xiàn)也較大，所以BH公司為了避免退市，可能會(huì)進(jìn)行盈余操縱。而且國內(nèi)很多經(jīng)驗(yàn)研究都證實(shí)了我國上市公司出于扭虧、摘帽、避免退市等規(guī)避資本市場監(jiān)管目的而進(jìn)行盈余管理，因此上市公司有很強(qiáng)的避免報(bào)告虧損的動(dòng)機(jī)。

（二）公允價(jià)值獲取難度大，評估準(zhǔn)確性不能保證。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估方法現(xiàn)在有三種，市場法、收益法和成本法。這三種方法的評估難度都很大，需要大量的可靠市場數(shù)據(jù)收集，建立信息技術(shù)處理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫等，需要有經(jīng)驗(yàn)的和專業(yè)的評估人員。BH公司采用第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，但企業(yè)聘請的評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)讓人懷疑其是否能公允準(zhǔn)確評估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值。2007年和2008年評估機(jī)構(gòu)是經(jīng)中宇資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司，如今以被吊銷營業(yè)。2009年評估機(jī)構(gòu)是陜西鑫聯(lián)資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司，該評估機(jī)構(gòu)在2008年10月才成立，成立初期，評估機(jī)構(gòu)人員可能還缺乏相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，但是2009年企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值就由該評估，以上看來，BH公司公允價(jià)值準(zhǔn)確性不能保證。

本案例，BH公司在年報(bào)中僅主觀說本公司地處新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市，存在著較為活躍房地產(chǎn)交易市場；公司能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似的房地產(chǎn)交易價(jià)格。并沒有實(shí)際證據(jù)可以證明公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，所以，其可信度值得懷疑。

（三）公允價(jià)值信息披露不完整。通過查看2007-2018年的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息披露非常少，只在年報(bào)中披露了投資性房地產(chǎn)所在的地址，沒有詳細(xì)地介紹面積、單位房屋市場價(jià)格、同類房地產(chǎn)交易價(jià)格等信息，讓我們無法判斷投資性房地產(chǎn)存在的真實(shí)性和公允價(jià)值估計(jì)的準(zhǔn)確性。且關(guān)于評估公司，也只介紹對企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估的公司名稱，評估公司資質(zhì)、口碑等沒有披露，也沒有披露具體出具的評估報(bào)告、評估方法，無法得知評估機(jī)構(gòu)是如何評估出相應(yīng)的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。BH公司在2007-2009年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值沒有發(fā)生變化，而2010年公允價(jià)值變動(dòng)較大，2011年沒有變化，公允價(jià)值出現(xiàn)的這些情況企業(yè)也都沒有主動(dòng)說明原因。所以，企業(yè)公允價(jià)值信息披露存在較大的缺陷。

三、針對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的建議

（一）完善投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式在公允價(jià)值模式下，企業(yè)準(zhǔn)則制度變化，對企業(yè)利潤，資產(chǎn)和稅務(wù)等產(chǎn)生較大的影響，需要對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行完善。包括三個(gè)方面，一是，企業(yè)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則披露上的缺陷，在房地產(chǎn)準(zhǔn)則披露上加上對于企業(yè)存在活躍房地產(chǎn)的要披露出同地詳細(xì)的房地產(chǎn)價(jià)格和交易信息。二是公允價(jià)值反映的是企業(yè)投資性房地產(chǎn)在指定時(shí)期特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，當(dāng)市場狀況發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的報(bào)告金額可能就不正確或不恰當(dāng)。準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定，在市場穩(wěn)定時(shí)期，資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值準(zhǔn)確的前提條件。三是投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，需要對其進(jìn)行資產(chǎn)評估，公允價(jià)值模式下，公允價(jià)值損益會(huì)影響評估價(jià)格，故為保證評估價(jià)格準(zhǔn)確性，對投資性房地產(chǎn)出售、報(bào)廢和轉(zhuǎn)讓的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行資產(chǎn)評估。

（二）建立有利的評估市場環(huán)境。針對目前我國現(xiàn)行少數(shù)企業(yè)采用投資性房地產(chǎn)新準(zhǔn)則，對于房地產(chǎn)評估市場環(huán)境改觀需求迫切，可以從以下兩方面完善。第一，我國資產(chǎn)評估人才缺乏，加大相關(guān)人才的培養(yǎng)和培訓(xùn)，會(huì)計(jì)人員學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估的知識，如果能做到自行評估，可以為企業(yè)節(jié)約大量成本。第二，企業(yè)聘用獨(dú)立的第三方進(jìn)行資產(chǎn)評估，獲得更加可靠的公允價(jià)值，但是我國資產(chǎn)評估制度的建設(shè)還不夠嚴(yán)格，例如，需要對第三方評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營和披露等進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，審查機(jī)構(gòu)人員的素質(zhì)和技能，必須有相關(guān)部門的資質(zhì)認(rèn)證才能接受業(yè)務(wù)。

（三）規(guī)范信息披露制度。我國投資性房地產(chǎn)信息披露制度需要完善，其制度規(guī)定簡單寬泛、隨意性強(qiáng)、信息披露的透明性低和自愿性信息披露不主動(dòng)披露等，使外部信息使用者無法獲得準(zhǔn)確的信息。針對這些問題，需要加強(qiáng)我國的投資房地產(chǎn)的信息披露制度。首先，保證準(zhǔn)則順利實(shí)施，政府部門的監(jiān)管放在第一位，加大對違規(guī)企業(yè)的懲罰力度。其次，外部審計(jì)師保持獨(dú)立性，對于企業(yè)信息披露充分與否明確說明。最后，公允價(jià)值信息披露，必須披露估值技術(shù)、相關(guān)數(shù)據(jù)獲得途徑、相關(guān)參數(shù)、聘請的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)名稱等；成本模式下，也要披露不能采用公允價(jià)值計(jì)量的原因，估計(jì)公允價(jià)值范圍，使投資者獲得有效信息。

（四）加強(qiáng)政府監(jiān)管。鑒于公允價(jià)值計(jì)量已經(jīng)成為我國一些上市公司進(jìn)行盈余管理的方式，在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，隨著房價(jià)上漲，公允價(jià)值變動(dòng)損益增加，企業(yè)利潤增加，同樣滋生了企業(yè)操縱利潤，粉飾業(yè)績的想法。所以政府等相關(guān)監(jiān)管部門需要加強(qiáng)監(jiān)管，對企業(yè)信息披露全面審查，不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的，要進(jìn)行嚴(yán)厲的懲罰，處以罰款，并進(jìn)行警示。另一方面，外部審計(jì)的獨(dú)立性也要加強(qiáng)，審計(jì)師獨(dú)立才能保證審計(jì)團(tuán)體獨(dú)立，對企業(yè)審計(jì)的過程恪守職業(yè)道德，勇于揭露企業(yè)利用公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理的行為，保證審計(jì)意見真實(shí)性完整性。