公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響
——以B公司為例

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的相關(guān)準(zhǔn)則概述

我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日發(fā)布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，并已于2007年1月1日在境內(nèi)上市公司首先實(shí)行。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的建立，順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速市場(chǎng)化和國(guó)際化的需要。首次構(gòu)建了與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、與國(guó)際準(zhǔn)則趨同、涵蓋企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、可獨(dú)立實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建設(shè)新的跨越和歷史性的突破。新準(zhǔn)則體系的一大亮點(diǎn)是在投資性房地產(chǎn)、金融工具、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組和非共同控制下的企業(yè)合并等交易或事項(xiàng)謹(jǐn)慎地采用了公允價(jià)值。2007年之前我國(guó)沒(méi)有投資性房地產(chǎn)這個(gè)會(huì)計(jì)科目，2006年2月我國(guó)首次頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》這個(gè)準(zhǔn)則，2007年1月1日正式實(shí)施。

（一）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的運(yùn)用。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)、可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（二）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的運(yùn)用。準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)八當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)該反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況。之所以強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表日，原因在于公允價(jià)值是指定日期的特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。由于市場(chǎng)狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)上估計(jì)的公允價(jià)值的報(bào)告金額就可能不正確或不恰當(dāng)。

（三）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)處置中的運(yùn)用。投資性房地產(chǎn)在被處置的過(guò)程當(dāng)中，即投資性房地產(chǎn)被被出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢等任何一個(gè)環(huán)節(jié)都要經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估。以公允價(jià)值反映該資產(chǎn)的價(jià)值，因此，公允價(jià)值的變動(dòng)將對(duì)損益造成影響。

（四）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)信息披露中的運(yùn)用。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計(jì)量模式；采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷以及減值準(zhǔn)備計(jì)提情況；采用公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由及其對(duì)當(dāng)期損益或所有者權(quán)益的影響；當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。

二、案例分析

（一）公司簡(jiǎn)介。B公司其前身是飯店，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，如今成為一家綜合性的企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)包括計(jì)算機(jī)軟件銷售、開(kāi)發(fā)、餐飲、購(gòu)物、辦公、賓館，隸屬于某生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)。1996年6月B公司順利地完成股份制的改造，并且在上海證券交易所掛牌上市，成為了兵團(tuán)首家上市的公司。2019年4月23日，第六師國(guó)資將持有的B公司近7953萬(wàn)股股份（占公司總股本的19.86%）轉(zhuǎn)讓給HL集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓完成后，HL集團(tuán)將成為B公司控股股東，B公司則從一家國(guó)資控制企業(yè)變更為民營(yíng)企業(yè)，實(shí)控人變更為HL集團(tuán)。

（二）公司經(jīng)營(yíng)情況介紹。上市20多年以來(lái)，B公司曾進(jìn)行多次轉(zhuǎn)型。2014年之前B公司以煤礦和煤化工為主業(yè)，由于行業(yè)沒(méi)落，該公司于2014年和2015年相繼兩年巨額虧損“戴帽”。2016年，在能源結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)的大背景下，B公司“棄煤從醫(yī)”。2016年3月7日，B公司以發(fā)行股份+現(xiàn)金的方式，將煤和煤化工相關(guān)資產(chǎn)全部置出，以總價(jià)19.45億元將南京某醫(yī)藥科技集團(tuán)有限公司100%的股權(quán)收入囊中，謀求向醫(yī)藥行業(yè)轉(zhuǎn)型。2016年轉(zhuǎn)虧為盈成功“摘帽”。向醫(yī)藥行業(yè)轉(zhuǎn)型后，B公司在2017和2018年又連續(xù)兩年虧損再次“戴帽”仍未有效擺脫業(yè)績(jī)泥淖。

（三）B公司投資房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理及其問(wèn)題分析。B公司的投資性房地產(chǎn)從2007年至2018年每年的數(shù)據(jù)分別為的1.41億、1.41億、1.41億、1.53億、1.53億、1.56億、1.61億、1.63億、1.67億、1.7億、1.71億，我們可以看出投資性房地產(chǎn)一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2010年公司將土地使用權(quán)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)中，不繼續(xù)計(jì)入投資性房地產(chǎn)；2010年投資性房地產(chǎn)增加1159萬(wàn)元，是公司將本期出租的房屋從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)678萬(wàn)元，同時(shí)公司根據(jù)陜西資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)投資性房地產(chǎn)出具的價(jià)值分析報(bào)告，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益481萬(wàn)元。新準(zhǔn)則正式實(shí)施后，我國(guó)絕大部分公司仍然采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，而B(niǎo)公司投資性房地在2007年就首批開(kāi)始采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2007年至2009年三年間，B公司的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)為0，之后每年都有公允價(jià)值變動(dòng)額。該公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通過(guò)請(qǐng)專門(mén)的資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估來(lái)確定，B公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值在經(jīng)過(guò)評(píng)估之后一直呈現(xiàn)出增值的趨勢(shì)。通過(guò)分析，我認(rèn)為B公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)存在以下問(wèn)題。

1.房產(chǎn)評(píng)估增值與房?jī)r(jià)不符，存在盈余管理的誤差

2011開(kāi)始B公司開(kāi)始有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)額，從2011年至2018年數(shù)據(jù)分別為481萬(wàn)、667萬(wàn)、898萬(wàn)、265萬(wàn)、254萬(wàn)、413萬(wàn)、276萬(wàn)、322萬(wàn)，而對(duì)凈利潤(rùn)的影響分別為4.29%、15.89%、154.27%、-0.75%、-0.47%、7.36%、-0.49%、-0.40%。通過(guò)分析年報(bào)數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)B公司凈利潤(rùn)為正的幾年里投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益占凈利潤(rùn)的比例不正常。尤其是2013年，凈利潤(rùn)為582萬(wàn)，而公允價(jià)值變動(dòng)為898萬(wàn)，竟然超過(guò)凈利潤(rùn)1.5倍之多。并且根據(jù)歷年房?jī)r(jià)的查詢，發(fā)現(xiàn)其房產(chǎn)所在地段房?jī)r(jià)上漲幅度大，但是B公司確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益不大。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則賦予了每個(gè)企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的自主權(quán)，也就是說(shuō)企業(yè)可以自主地決定是否在報(bào)表中確認(rèn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，決定確認(rèn)多少公允價(jià)值變動(dòng)損益。B公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益存在盈余管理的空間，在企業(yè)利潤(rùn)虧損的時(shí)候做多損益可以轉(zhuǎn)化成利潤(rùn)，成為盈余管理的手段。

2.投資性房地產(chǎn)信息披露不完整。B公司只在年報(bào)中指出了投資性房地產(chǎn)所在的地址，沒(méi)有詳細(xì)地介紹面積、單位房屋市場(chǎng)價(jià)格等信息，讓我們無(wú)法判斷投資性房地產(chǎn)的真實(shí)性存在和公允價(jià)值變動(dòng)損益的合理性；此外，其公允價(jià)值確定的依據(jù)也披露的不夠完整。

三、結(jié)合B公司案例分析的思考

（一）運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的風(fēng)險(xiǎn)

1.公允價(jià)值缺乏準(zhǔn)確性。對(duì)于投資性房地產(chǎn)，引入公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)在一定程度上有利于反映出企業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，與此同時(shí)也存在不足之處。對(duì)于公允價(jià)值的確定，不同企業(yè)選取的評(píng)估公司不同，所以評(píng)估公司所使用的評(píng)估的方法、假設(shè)和依據(jù)也就不同，導(dǎo)致公允價(jià)值的確定缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。因此，在評(píng)估時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)公允價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。

2.為企業(yè)操縱利潤(rùn)提供空間。企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)操縱利潤(rùn)表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益增加凈利潤(rùn)；房?jī)r(jià)下跌時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益減少凈利潤(rùn)。這對(duì)于企業(yè)利用公允價(jià)值來(lái)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供了可乘之機(jī)，當(dāng)企業(yè)有利潤(rùn)操縱的動(dòng)機(jī)時(shí)，就可以利用盈余管理來(lái)通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)損益確認(rèn)的多少粉飾業(yè)績(jī)，達(dá)到自己的盈余管理需求。

（二）采用公允價(jià)值計(jì)量模式的建議

1.完善房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，提高公允價(jià)值確定的可靠性。現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的依據(jù)都是評(píng)估公司出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，因此房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制的進(jìn)一步完善對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)和計(jì)量十分重要。相關(guān)的部門(mén)應(yīng)該完善評(píng)估機(jī)制，嚴(yán)格審核評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的建立和運(yùn)行，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的監(jiān)管，提高評(píng)估人員的專業(yè)能力，以此來(lái)提高公允價(jià)值確定的可靠性，使房地產(chǎn)的評(píng)估有據(jù)可依，更加規(guī)范。除此之外，可以在我國(guó)建立一個(gè)房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)，為信息使用者提供可靠的參考數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)信息的公開(kāi)透明，不僅有利于投資產(chǎn)正確了解企業(yè)的真實(shí)情況，也利于更好地實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”下的管理和監(jiān)管。

2.積極建立健全資本市場(chǎng)，推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。一方面政府部門(mén)應(yīng)積極建立健全資本市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)市場(chǎng)中不恰當(dāng)、不作為的競(jìng)爭(zhēng)和不真實(shí)、不可靠的行為，盡快建立健全完備的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、完善成熟的國(guó)內(nèi)投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。在市場(chǎng)上采取定期公布房地產(chǎn)交易價(jià)格的方式用以完善市場(chǎng)信息，推動(dòng)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量模式平穩(wěn)地向公允價(jià)值計(jì)量模式變更轉(zhuǎn)換，在改變公司所有者權(quán)益及凈利潤(rùn)等會(huì)計(jì)指標(biāo)的同時(shí)，不會(huì)對(duì)公司實(shí)際盈利能力產(chǎn)生重大影響。

3.加強(qiáng)對(duì)企業(yè)操縱利潤(rùn)，粉飾業(yè)績(jī)的監(jiān)管。公允價(jià)值模式儼然已經(jīng)成為了上市公司進(jìn)行盈余管理的手段，企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)、粉飾業(yè)績(jī)的案例層出不窮。因此對(duì)于那些采用的公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，審計(jì)人員應(yīng)該將公允價(jià)值的變動(dòng)確定為重點(diǎn)審計(jì)領(lǐng)域，保持應(yīng)有的職業(yè)懷疑。這是加強(qiáng)監(jiān)管的有效途徑之一。此外，還要加大對(duì)利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理的這些企業(yè)的懲罰力度。

4.提高企業(yè)社會(huì)責(zé)任感，加強(qiáng)信息披露。我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)于披露的規(guī)定寬泛且簡(jiǎn)單，因此現(xiàn)實(shí)中許多上市企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)信息披露很隨意且并不規(guī)范。這樣的信息披露，不能使投資者獲得完整的信息，也讓監(jiān)管缺乏依據(jù)。鼓勵(lì)上市公司提高社會(huì)責(zé)任，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的處理應(yīng)該自覺(jué)主動(dòng)地按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所要求的的進(jìn)行披露，尤其是要披露公允價(jià)值的確定方法和依據(jù)，這樣以來(lái)企業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)損益的確認(rèn)是否合理也就有跡可循，信息披露的完善性提高也會(huì)是信息使用者更加了解企業(yè)的真實(shí)情況。