投資樓市“以房養(yǎng)房”要慎重

王玲 膠州市自然資源局

“以房養(yǎng)房”已經(jīng)成為眾多人買房的一種選擇。不過，人們似乎只看到有利的一面，卻忽視了風險。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變革，購房者將會有所損失。既然是投資就會有風險，房產(chǎn)投資風險就會出現(xiàn)一個“滯留期”，即舊房子出賣或出租出去，中間有一段空置時間，即便是房子出租，還是會出現(xiàn)“斷檔”等等，這就需要投資者加以理性對待。

一、“以房養(yǎng)房”概述

房地產(chǎn)的投資機會中，“以房養(yǎng)房”是較為常見的一種投資方式。“以房養(yǎng)房”就是貸款購置房產(chǎn)，特指第二套房產(chǎn)，出租第一套房產(chǎn)，用所收回來的租金來償付銀行貸款所涉及的月供。從出租的收益率角度來說，“以房養(yǎng)房”是一個值得研究的社會熱點問題。從投資收益角度來說，住房具有較高的升值空間。多數(shù)城市房價的漲幅一般在5%左右，年租金的收益率近4%，總收益率一般是在10%左右，和貸款利率相較而言，收益空間不是很理想。并且，房地產(chǎn)的升值空間和投資項目地理區(qū)位、周圍配套設(shè)施與交通規(guī)劃等之間具有緊密的聯(lián)系，政策風險也會影響到樓市未來的升值空間。目前，我國加大了房地產(chǎn)的調(diào)控力度，在政策上出臺了一系列文件，重在宏觀調(diào)控樓價，進一步規(guī)范房地產(chǎn)秩序，強調(diào)“房子是用來住的，而不是用來炒的”。這些政策和導向都潛在增加了房地產(chǎn)投資的風險，對此，應(yīng)予以清醒理智的認識[1]。供暖、物業(yè)、安全保衛(wèi)等費用是否包括租金在內(nèi)，需要投資者自己與承租人事前協(xié)商。因此，投資者若未事先計算這些開支，租金實際收益將與預(yù)期利潤相差甚遠。股市和樓市相比較而言，常常被經(jīng)濟學家比喻為“蹺蹺板理論”。在現(xiàn)有股市環(huán)境中，很多投資者深有感觸，掙錢很難。并且，房價停漲的波動性很大，股市劇烈波動能夠刺激資金從股市回流到樓市中，從而刺激樓市的發(fā)展，而樓市的快速發(fā)展超出市場的購買力，又易造成待售房積壓，開發(fā)商一旦降價房價去庫存，購房者預(yù)期收益將會降低，甚至有重大損失。

二、關(guān)注出租收益率

許多房屋盡管租金較高，但租賃的實際利潤往往低于投資者的期望。這是由于租金收益受到市場需求本身和特定地區(qū)總體租金水平等因素的影響，而且受到其他因素的限制。例如，隨著附近的一個新工程竣成并投入市場，原來的回報率將被抑制；房屋出租前要有一定的初期投資。如果真的是房屋出租，目前他在天河區(qū)的月租金為2000元，張先生也另外投入了1 萬元用去購置一些電器、家具等，以便于確保這套房屋出租后的質(zhì)量。此外，在物業(yè)出租期間，每年至少應(yīng)該有下半月都是應(yīng)該保留下來的空置期，物業(yè)管理處的費用一般為102 元/平方月（約為每平方米1.7）；年租金凈利率為2000×11102=2.19 萬元，年租金利率為2.19萬/（60,000）=3.59%。由此，張先生得出了結(jié)論：與其以租金收益3.59%為目標，不如以出售房產(chǎn)、回籠60 萬元資金，歸還部分第二套商品房銀行的按揭貸款[2]。

三、“以房養(yǎng)房”注意事項

1.新房首付條件為：手中有足夠資金支持新房首付。如果首付有壓力，還硬撐兩套住房同時付款，影響生活質(zhì)量，徒增壓力，有些不值。只要你的手頭資金足夠，可以付新房首付，還是比較推薦的。由于隨著時間的推移，后期工資增加，租金也增加，再有通貨膨脹等因素影響，還款壓力將越來愈小。

2.從長期投資來看，房屋還是具有保值或升值空間。關(guān)于第一套房，前期可用來出租，后期則隨著工資增加和還款壓力的降低等因素，用于出租房的首套也可進行銷售等處理。畢竟，房屋也有保鮮期，過舊的房子也會導致租金減少，出售困難。

3.要把握買賣的時間點。一般情況下，賣房比買房子更快，買房的時候和賣房的時候最好是同步的。避免新房急需支付資金時，老房子回款尚未收回，也不會有老房子出售未售出，新的房子待買未買到，自己落到仍得租住的下場上。

4.準備足夠的資金。以房換房包括買賣過程，除購買費外，還包括中介費用、契稅、個稅和增值稅等，還要考慮家庭老人救急、孩子教育支出。留足一定量的備用金是很有必要的。買房前要充分了解貸款政策，確定你是否有過貸款記錄。無貸款記錄，買房計算為首套；有貸款記錄，即使沒有名下的房子，雖可以貸款。但只能算第二套，首付提高，無法享受貸款優(yōu)惠利率。

5.對項目資金使用進行第三方監(jiān)督管理。以監(jiān)管房地產(chǎn)為主，由于監(jiān)管涉及許多地方住房資金鏈的往來，因此住房資金鏈的監(jiān)管就因此顯得更加重要了。有了針對資金的有效監(jiān)管，買賣雙方的風險將減小。特別是對二手房交易，本身的交易過程就很復雜，涉及多方面，如果有第三方監(jiān)管，對購房人來說，既可以省下不必要的花銷，又有資金安全保障。

6.最好不要買超過十年的房屋。因為重新出售，將會有許多不利的因素。畢竟所購買的舊房產(chǎn)，若房齡接近20 年，到時候想再出售，除非找到一個全款買房的人，否則從銀行貸款是個難題。即使可以貸款，銀行會要求更高的首付，且額度也要低得多，想找一個合適的買家更難。即使你想長線持有，老房屋的租金也要比新來的房子低20%-40%，甚至更高。

7.產(chǎn)權(quán)所有人不同。房改房產(chǎn)權(quán)通常是由事業(yè)單位購得的商品房，自建的，集資房等。房改房分為成本、標準價和成本兩大類。按房屋成本價價格購買，房屋的具體所有權(quán)由房屋職工或其個人自行擁有；按年標準房價購買，職工個人享有部分房屋權(quán)利，一般5 年后由房屋職工或其個人重新?lián)碛?。交納一定產(chǎn)權(quán)價格后，將房屋產(chǎn)權(quán)從房管所或其他原產(chǎn)權(quán)管理單位手中購買為住戶個人完全的住房產(chǎn)權(quán)，這類住房產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)在尚未交付個人土地所有使用金之前不一定具備個人土地所有使用權(quán)。房改房按一定標準價或者按成本價方式支付了一套房款，取得了一套房地產(chǎn)權(quán)證，可以進行抵押或者租賃，而房地產(chǎn)權(quán)人則認為應(yīng)按照評估價的1%支付土地出讓金。

目前階段，“以房養(yǎng)房”主要涉及兩種方式。第一種是出租首套房，將所得到的租金用來償付貸款購置的第二套新房；第二種是第一套房產(chǎn)出租出去或者是用來抵押，然后購置新房。不論何種方式，投資“以房養(yǎng)房”需要綜合考慮，慎之以慎，避免因一時沖動而遭受損失。