房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險管控分析

劉效香 山東紅旗會計師事務(wù)所有限公司

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅收也隨之升高，稅收數(shù)額比較大，一般占項目收入的12%左右，一般一個房地產(chǎn)項目的稅收總額都有數(shù)千萬，有的甚至高達數(shù)十億。房地產(chǎn)管理人員和財稅人員如果可以制定科學(xué)完善的稅收籌劃方案，不僅能夠減少企業(yè)稅負壓力，也能提高企業(yè)盈利水平，在減少企業(yè)稅收風(fēng)險的同時，幫助企業(yè)健康發(fā)展。雖然大多數(shù)企業(yè)都知道可以通過稅收籌劃來實現(xiàn)利潤最大化，但仍有大部分企業(yè)在實際工作中缺乏詳細的籌劃策略，導(dǎo)致企業(yè)稅收籌劃過程存在一定的風(fēng)險，還有的企業(yè)只關(guān)注眼前局部利益，沒有著眼于企業(yè)長遠的整體利益。基于以上背景，探討房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃及清算具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃

（一）全面掌握國家稅收政策，有效利用優(yōu)惠政策

土增稅的清算涉及面廣，不僅包括銷售收入、工程決算、融資、項目立項，甚至涉及關(guān)聯(lián)方交易等內(nèi)容，實務(wù)操作復(fù)雜，財稅人員只有對與土增稅相關(guān)的稅收政策進行全面的了解和掌握，利用好相應(yīng)的優(yōu)惠政策進行稅務(wù)籌劃，才能做到合理避稅，實現(xiàn)土增稅的科學(xué)清算。我國土增稅實行四級超率累進稅率，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土增稅；所以房企可在稅收優(yōu)惠政策的范圍內(nèi)進行科學(xué)的稅務(wù)籌劃，如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價，增值比例不同，稅率也不同，在稅率臨界點的基礎(chǔ)上，計算出降價金額與稅收的數(shù)值相比較，適當降價或許能增加稅前收入，降低稅負，進而實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。例如：甲房企銷售建造的普通住宅，采取以下不同的售價時土增稅稅負不同。

（二）確定清算的條件

第一，當房地產(chǎn)開發(fā)項目完成竣工、銷售、土地轉(zhuǎn)讓及結(jié)算轉(zhuǎn)讓后，要求房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的清算。第二，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售轉(zhuǎn)讓過程中，若已經(jīng)竣工和驗收完畢，以下幾種情況需要進行土地增值稅的清算，分別是銷售建筑面積達到85%、銷售面積未達到85%但剩余部分已經(jīng)自用和出租、在銷售許可期內(nèi)未完成銷售、稅務(wù)登記注銷但未辦理土地增值稅清算。第三，在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，基于成本和收入，要剔除掉未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。第四，在房地產(chǎn)項目辦理完清算手續(xù)以后，針對在土地增值稅清算時沒有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，進行土地增值稅的清算和繳納。

二、房地產(chǎn)土地增值稅涉稅風(fēng)險管控

（一）加強利息支出管理

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)時，產(chǎn)生的利息數(shù)額，在應(yīng)用利息數(shù)值土地增值稅核算過程中，應(yīng)采取兩種核算方式。首先，結(jié)合獲取的土地使用權(quán)所支付的資金數(shù)額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，如果在5%以內(nèi)可以扣除，這種方式主要應(yīng)用在無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出中。其次，結(jié)合實際扣除利息情況，但是扣除的數(shù)額沒有大于商業(yè)銀行機構(gòu)貸款利率標準計算的數(shù)額。由此可以得知，這兩種扣除方式存在一些差異，在應(yīng)用要求上各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項目實際情況，合理選擇最佳的計算方式。

（二）強化涉稅風(fēng)險內(nèi)控體系建設(shè)，提升預(yù)警能力

首先，加強源頭風(fēng)險管理。2019 年，國家財政稅收政策變化很大，特別是國稅地稅合并后，關(guān)于房地產(chǎn)增值稅結(jié)算方法不一、單位建筑面積成本計算口徑不一致等問題，稅務(wù)部門和房產(chǎn)企業(yè)要通力協(xié)作，根據(jù)國家法律制度等實施土地增值稅清算，規(guī)避政策風(fēng)險。其次，加強申報風(fēng)險的管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風(fēng)險控制中的關(guān)鍵點所在，因為房產(chǎn)項目銷售階段內(nèi)含諸多變量，所以作為房產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要深度細化申報風(fēng)險管理。最后，提升風(fēng)險監(jiān)控管理力度。稅務(wù)機關(guān)需制定出嚴格的清算收入登記臺賬，期間需明確好土地增值稅清算項目底冊，由此指導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)根據(jù)臺賬去登記信息；房產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人要實時監(jiān)督公司財務(wù)工作，對財務(wù)人員的不當行為進行管理和約束，防止工作失誤而產(chǎn)生涉稅風(fēng)險，得不償失。

（三）創(chuàng)新工作手段，做好納稅籌劃工作

房地產(chǎn)土地增值稅清算環(huán)節(jié)所涉稅務(wù)風(fēng)險，房產(chǎn)企業(yè)需要從實際角度出發(fā)，對土地增值稅清算環(huán)節(jié)納稅管理工作重視起來，以科學(xué)的方法來進行納稅管理，由此才能有限減少納稅款額。首先，房產(chǎn)企業(yè)要和企業(yè)財務(wù)人員納稅籌劃專業(yè)性缺失特點結(jié)合，尋求第三方合作，然后不斷提升企業(yè)自身的納稅籌劃質(zhì)量，減少稅務(wù)繳納，維護企業(yè)經(jīng)濟利益。其次，房產(chǎn)企業(yè)要和第三方中介積極溝通和交流，將公司財務(wù)信息準確傳遞到第三方手中，從而助力其制定出最優(yōu)納稅籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)需要盡早進行土地增值稅清算，申報材料等均要準備好，這樣才能減少失誤，降低風(fēng)險。

三、結(jié)語

總而言之，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中不僅要明確土地增值稅清算的要點，而且要做好土地增值稅稅收籌劃工作，以此減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展與進步。對此，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的人員要充分掌握相應(yīng)的土地稅收政策和土地增值稅稅法，并加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通，及時解決稅務(wù)籌劃中存在的問題，制訂科學(xué)合理的稅收籌劃方案，并獲得稅務(wù)機關(guān)的認可。只有這樣，才能夠有效進行稅收籌劃風(fēng)險的規(guī)避，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。