房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析及改進(jìn)

張淑玲 西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的重要性

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資逐年增加，并呈現(xiàn)出穩(wěn)步遞增的良好趨勢(shì)，但是激烈的競(jìng)爭(zhēng)也是不可避免的。如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中生存和發(fā)展是眾多企業(yè)需要考慮的因素。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金依賴性極強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)的開發(fā)需要各種費(fèi)用來支持，包括土地、前期規(guī)劃、工程建設(shè)、產(chǎn)品營銷、財(cái)務(wù)等方面，因此，成本控制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)如何通過控制成本，并且保質(zhì)保量的完成開發(fā)，降低支出，實(shí)現(xiàn)效益最大化，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要研究課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）企業(yè)對(duì)成本的管理意識(shí)不強(qiáng)

管理意識(shí)不強(qiáng)。一些房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)核算只停留在基本層面。將過多的核算投放于投資金額、工程周期、項(xiàng)目開發(fā)和銷售、最終盈利等。但是卻忽略了對(duì)成本的控制，造成了實(shí)際支出與預(yù)算之間較大的差異，增加了項(xiàng)目成本，導(dǎo)致最終利潤減少。

項(xiàng)目成本的控制受到諸多因素的影響，其中對(duì)管理人員的業(yè)務(wù)水平和技術(shù)水平要求尤為突出。目前，很多技術(shù)人員缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算，工程造價(jià)等方面的知識(shí)，不能很好的將技術(shù)和預(yù)算相結(jié)合，導(dǎo)致了成本控制意識(shí)較差的問題；預(yù)算部門的成本控制意識(shí)薄弱，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中不能嚴(yán)格按照預(yù)算支出，導(dǎo)致了預(yù)算成本費(fèi)用超標(biāo)等現(xiàn)象。

（二）成本控制體系不完善

目前，雖然大部分企業(yè)十分重視成本的控制，并且成立了專門的成本控制部門，但成本控制體系的完善性、科學(xué)性和全面性仍然不足，并沒有形成完善的制度化、規(guī)范化的管理，仍然是處于一種粗放的管理模式，導(dǎo)致成本控制力度較差。這些情況在大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)較為良好，主要集中在中小型企業(yè)。

完善的成本控制體系還需要有效的考核機(jī)制進(jìn)行把控。雖然已經(jīng)建立了成本控制體系，但監(jiān)管力度較差。只有權(quán)責(zé)分明，成本控制才能落到實(shí)處，崗位責(zé)任制才能有效運(yùn)行。如果考核機(jī)制不完善，那么責(zé)任感不足的員工在實(shí)施成本控制的時(shí)候就會(huì)隨心而為，將會(huì)給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。目前，對(duì)于起步較晚的企業(yè)來說，相應(yīng)的體系、機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置都不完善，這些都為房地產(chǎn)行業(yè)成本控制帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

（三）企業(yè)的工程成本控制不合理

部分企業(yè)過多關(guān)注于施工階段，但是對(duì)前期設(shè)計(jì)和準(zhǔn)備階段成本控制較少。在立項(xiàng)過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目可行性分析不夠，將策劃視為籌集資金的工具，通過過分包裝和策劃達(dá)到短期目的。施工過程中，整體規(guī)劃的執(zhí)行性不強(qiáng)，無法很好的起到指導(dǎo)性的作用。在工程建設(shè)過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)材料采購的預(yù)算缺乏科學(xué)性以及對(duì)施工隊(duì)伍的可行性分析不夠，導(dǎo)致了生產(chǎn)過程中的材料質(zhì)量和價(jià)格的控制力不夠，這些都是缺乏科學(xué)成本控制而引發(fā)的成本增加問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的改進(jìn)措施

（一）提高企業(yè)的成本管理意識(shí)

周期長(zhǎng)和工作內(nèi)容復(fù)雜是房地產(chǎn)建設(shè)的主要特點(diǎn)。建立一個(gè)完善的成本預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督體制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制并落實(shí)的重要保障。主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：其一，將注意力從成本核算轉(zhuǎn)移到成本控制上來；第二，對(duì)成本的把控從經(jīng)營轉(zhuǎn)移到規(guī)劃上來；其三，認(rèn)識(shí)到成本控制，人人有責(zé)。

員工需要樹立良好的成本控制意識(shí)，不能單純認(rèn)為企業(yè)的成本管理工作只與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理者有關(guān)，需要所有員工肩負(fù)起成本控制的責(zé)任；只有不斷的建立起共同意識(shí)，才能更好的將每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制落實(shí)到具體過程中，才能對(duì)成本進(jìn)行更好的控制，爭(zhēng)取效益最大化。

（二）規(guī)范企業(yè)的成本控制體系

合理科學(xué)的內(nèi)部控制體系、成本控制管理人員的專業(yè)素質(zhì)、規(guī)范的控制流程以及對(duì)項(xiàng)目成本的約束都是有效的成本控制手段。企業(yè)進(jìn)行人員選拔的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)注重對(duì)綜合能力的考察，選取復(fù)合型人才。在成本控制過程中注意培養(yǎng)選拔財(cái)務(wù)人員和預(yù)算人員，不斷提高自身的專業(yè)能力，及時(shí)應(yīng)對(duì)瞬息萬變的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)達(dá)到控制成本的目的。

企業(yè)想要做好成本控制工作可以從以下幾個(gè)方面入手，其一，提高團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力，制定風(fēng)險(xiǎn)小，效益大的內(nèi)部控制體系，并加大監(jiān)管力度；其二，加深對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理體系的認(rèn)知，降低監(jiān)督成本、增強(qiáng)內(nèi)部控制的靈敏度。建議設(shè)立決策層直屬的成本管理獨(dú)立部門，起到真正的監(jiān)督作用；其三，提倡群眾監(jiān)督，這種方式下信息反饋較為全面，監(jiān)督方式更加完善。其四，加強(qiáng)制度完善。加強(qiáng)會(huì)計(jì)制度的規(guī)范性，需要會(huì)計(jì)部門將生產(chǎn)過程中活動(dòng)產(chǎn)生的經(jīng)費(fèi)納入賬目，嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)制度，增加會(huì)計(jì)層面的監(jiān)管力度。其次，會(huì)計(jì)監(jiān)管部門要主動(dòng)加強(qiáng)發(fā)票的監(jiān)管力度，保證發(fā)票的真實(shí)性，加強(qiáng)監(jiān)管，切斷“小金庫”來源。“小金庫”作為改革開放后計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的產(chǎn)物，危害十分嚴(yán)重并引發(fā)了一系列的腐敗問題。企業(yè)只有通過不斷提高企業(yè)員工的法律意識(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，不斷規(guī)范企業(yè)的管理體系，為減少并杜絕“小金庫”提供相應(yīng)的保障措施。其五，財(cái)務(wù)預(yù)算也十分重要，在立項(xiàng)過程中，將所有財(cái)務(wù)支出和收入納入預(yù)算編制中，不斷加強(qiáng)對(duì)資金的全面管理，控制成本，為企業(yè)爭(zhēng)取更多的利益。此外，當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的過程中，每一步招工，簽約施工均需按工結(jié)算。后期的銷售，物業(yè)都需要有明確的責(zé)任，落實(shí)到每個(gè)人，并形成監(jiān)督鏈條進(jìn)而有效的控制成本。

（三）嚴(yán)格控制企業(yè)的工程成本

嚴(yán)格控制工程成本。通常情況下，一個(gè)項(xiàng)目基本包括以下內(nèi)容：土地成本、前期消費(fèi)、工程成本、營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本，行業(yè)報(bào)道，成本比例分別約為：30%-35%，2%-3%，50%-55%，2%-6%，2%-3%，6-8%。由此可得，在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程成本占整個(gè)項(xiàng)目的比例最高，組成較為復(fù)雜，對(duì)于降低整個(gè)項(xiàng)目的成本尤為重要。要想具體對(duì)工程成本進(jìn)行控制就需要對(duì)以下幾個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格控制：1.精確設(shè)計(jì)圖紙，減少開發(fā)商與設(shè)計(jì)企業(yè)之間的溝通，減少不必要的開銷。2.在制定合同的過程中除規(guī)定的要求之外，相應(yīng)的工程質(zhì)量、獎(jiǎng)懲措施、造價(jià)支付方式均應(yīng)該具體標(biāo)明。3.工程成本控制最重要的階段即為施工過程。在施工過程中，合同履行程度、質(zhì)量控制水平、施工進(jìn)度都是影響工程成本的直接因素。4.結(jié)算過程中，應(yīng)該認(rèn)真核算施工過程中提供的票據(jù)憑證，對(duì)于不符合要求、多算、錯(cuò)算的賬實(shí)不符情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并予以相應(yīng)處理措施。此外，不同企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)公司采購成本控制采取的方法也有所差異。最普遍的方法是通過建立戰(zhàn)略合作供應(yīng)鏈的方式，成立公司的采購部門，更好的降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的工程成本，達(dá)到控制成本的目的。

四、結(jié)論

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)行業(yè)投資金額大、專業(yè)性強(qiáng)、周期長(zhǎng)、與政策和市場(chǎng)聯(lián)系緊密等特點(diǎn)顯得更為突出。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識(shí)較差、管理不規(guī)范等問題桎梏了企業(yè)自身的發(fā)展。為了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，企業(yè)需要不斷的加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn)，對(duì)于成本控制體系和監(jiān)督機(jī)制要不斷創(chuàng)新完善，將各環(huán)節(jié)成本嚴(yán)格把控，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)的發(fā)展。