人口老齡化背景下CCRC模式養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的路徑

王 冠

(大連財(cái)經(jīng)學(xué)院，遼寧 大連 116000)

CCRC這種新興養(yǎng)老模式在世界上其他國(guó)家已經(jīng)取得了一定發(fā)展規(guī)模，最初開始發(fā)展于美國(guó)。具體說來(lái)，就是集中各方面資源建立一個(gè)完善的養(yǎng)老社區(qū)，針對(duì)每個(gè)需要養(yǎng)老人士的具體情況，采取最佳的養(yǎng)護(hù)方法。根據(jù)其具體規(guī)范要求，將需要養(yǎng)老的人士劃分為以下三種類型：一是自己能夠照顧自己的老人，這種類型的老人不需要過多的看護(hù)資源；二是具有一定自理能力的老人，但還需要一定的看護(hù)資源，也被稱之為介助型老人；三是自己無(wú)法照顧自己的老人，需要社區(qū)任何時(shí)段看護(hù)資源的投入，也被稱為介護(hù)型老人。

一、CCRC模式的內(nèi)涵

CCRC的含義就是持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)(Continue Care of Retirement Community)，該種模式的養(yǎng)老基于對(duì)養(yǎng)老人群的科學(xué)劃分而進(jìn)行，一般說來(lái)，養(yǎng)老群體可根據(jù)自身實(shí)際情況劃分為自理類型、半自理類型、完全需要專業(yè)照顧三種類型，除需要為以上養(yǎng)老群體提供基本的生活及醫(yī)療方面的護(hù)理行為，還要充分考慮到其精神文化需求，進(jìn)而為其提供全方位的綜合服務(wù)[1]。當(dāng)前，美國(guó)各個(gè)地區(qū)已在很多方面探索養(yǎng)老地產(chǎn)的具體形式，當(dāng)前，已形成了別具特色的差異化養(yǎng)老社區(qū)，很多地方還建立了較為時(shí)尚的太陽(yáng)城模式，但在這些所有模式當(dāng)中，由于持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)模式比較流行。因?yàn)檫@種模式具有很多獨(dú)有特征，比如，第一，這種模式的各方面機(jī)制構(gòu)建相對(duì)完善，而且費(fèi)用方面與市場(chǎng)需求較為一致；第二，建立了非常穩(wěn)定的客戶渠道，人們對(duì)于持續(xù)接受照護(hù)也開始逐步認(rèn)可；第三，能夠滿足各種情形的養(yǎng)老需求。

二、CCRC模式具有的特色功能

1.提供全流程服務(wù)，更加關(guān)注老人的綜合需求

老人隨著身體機(jī)能的逐步消退開始需要其他人員提供各種生活照料，大多數(shù)都不愿意離開熟悉的生活住所。所以，自理養(yǎng)老社區(qū)模式已難以滿足社會(huì)需求，但廣為流行的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)可以很好地滿足養(yǎng)老群體各種需求。根據(jù)當(dāng)前機(jī)制模式，老人一旦來(lái)到CCRC社區(qū)，不論之后需要采取什么樣的看護(hù)措施都不需要再尋找其他地方，在原有社區(qū)就可以獲得有效滿足。如剛開始老人在自理生活區(qū)居住，如果身體機(jī)能消退需要他人提供照料，則搬到半自理生活區(qū)即可。同樣，身體機(jī)能如果消退到完全需要他人專業(yè)照護(hù)程度，則再次搬到全護(hù)理生活區(qū)域。因此，功能齊全的養(yǎng)老模式在為老人提供基本的身體照顧的同時(shí)，可以充分考慮其在精神心理方面的有效需求，更具有人性化、科學(xué)化屬性。各種服務(wù)非常齊全，很多老人都非常認(rèn)可該種模式，因此，在行業(yè)當(dāng)中具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.科學(xué)設(shè)計(jì)建筑設(shè)施風(fēng)格，為老人提供更加舒適的環(huán)境

為使老人身體及心理方面都具有一個(gè)非常舒適的外部環(huán)境，在進(jìn)行地理位置選址時(shí)，CCRC通常選擇那些氣候舒適、空氣良好、自然風(fēng)景優(yōu)美的地區(qū)，從而使老人們?cè)诤粑己每諝獾耐瑫r(shí)，心情也非常愉悅。建筑物在功能設(shè)計(jì)上也是以實(shí)用、簡(jiǎn)單為主，在最大程度上為老人提供幸福、舒適的感覺。具體說來(lái)，按照以下要求設(shè)計(jì)一是方便性原則。老人因?yàn)闄C(jī)能消退很難向年輕人那樣獨(dú)立輕快行走，所以，社區(qū)各個(gè)地方都進(jìn)行無(wú)障礙式設(shè)計(jì)，讓老人不需要費(fèi)多大力就可以自助行走，以及進(jìn)行其他活動(dòng)。二是堅(jiān)持最大程度滿足老人各種需求原則。老人盡管生活可能需要?jiǎng)e人照顧，但心理及精神方面也有正常需求，所以，要高度重視這些需求，可以積極引導(dǎo)老人進(jìn)行各種學(xué)習(xí)活動(dòng)，讓老人對(duì)自己始終充滿自信，并且不斷通過學(xué)習(xí)體現(xiàn)出自身價(jià)值。

3.實(shí)施綜合運(yùn)營(yíng)手段，促進(jìn)社區(qū)各方面功能充分發(fā)揮

一般說來(lái)，CCRC將一部分生活區(qū)出租出去進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，另一部分則采取銷售方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。如果是銷售方式，那么則需向其繳納固定月費(fèi)后就可以享受到各種照護(hù)服務(wù)。如果是出租方式，則需同時(shí)繳納月費(fèi)及入門費(fèi)這兩種類型的費(fèi)用。從整體布局來(lái)看，獨(dú)立生活區(qū)所占比重要比自理區(qū)、半自理區(qū)大很多。在該區(qū)域生活的老人總體服務(wù)需求少，由此產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)用不高，但社區(qū)收取了較高的費(fèi)用。所以，來(lái)這里接受服務(wù)的老人通常家庭條件不錯(cuò)，自己擁有一定的收入基礎(chǔ)[2]。CCRC模式可以提供多種不同的功能：一是基本的居住功能，科學(xué)設(shè)計(jì)各個(gè)設(shè)施，使老人可以進(jìn)行各種無(wú)障礙活動(dòng)；二是各種各樣的服務(wù)保障功能，提供照料、護(hù)理及其他方面的服務(wù)，確保老人各種服務(wù)需求得到滿足；三是各種各樣的商業(yè)體系功能，老人生活?yuàn)蕵匪璧母鞣N商品在這里供應(yīng)充足；四是專業(yè)化的醫(yī)療功能。很多老人需要專業(yè)人士提供一些醫(yī)療服務(wù)，如各種機(jī)能調(diào)理等。五是精神文化方面的服務(wù)功能。老人們也需要進(jìn)行一些諸如唱歌、下棋、觀看影視方面的精神消費(fèi)。社區(qū)建立了完善的文化娛樂設(shè)施，可以充分滿足不同老人的精神消費(fèi)需求。

4.采用更加穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)模式

通過CCRC模式進(jìn)行養(yǎng)老的老人需要繳納兩種類型的費(fèi)用：一是基本的入門費(fèi)用，該費(fèi)用相對(duì)來(lái)說非常高，只有經(jīng)濟(jì)條件雄厚的老人才能完成繳納，入門費(fèi)用，如果按照人民幣進(jìn)行計(jì)算，通常可以達(dá)到20萬(wàn)元以上，入門費(fèi)用是根據(jù)所住房間的大小進(jìn)行確定，大的房間涉及的入門費(fèi)用肯定高，而面積越小則入住者繳納的入住費(fèi)用也就越低。二是需要繳納的費(fèi)用為服務(wù)費(fèi)用，服務(wù)費(fèi)用則完全取決于老人接受的服務(wù)內(nèi)容，如果自己能夠完全照顧自己，一個(gè)月大概需要繳納3 000元左右，需要一定照顧的介助型老人則一個(gè)月需要繳納4 000元左右的費(fèi)用，完全沒有自理能力需要社區(qū)全面照顧的介護(hù)型老人一個(gè)月需要繳納5 000元左右的費(fèi)用。除以上這些服務(wù)，如果還有其他方面的服務(wù)需求，則需要繳納相應(yīng)的費(fèi)用。

5.能夠提高較高的管理質(zhì)量

CCRC模式的高效運(yùn)行需要很多專業(yè)化的服務(wù)人員，而且為老人的生活居住環(huán)境足夠安全，配置了足夠數(shù)量的安保人員，因而，整個(gè)社區(qū)具有非常高質(zhì)量的管理。為使看護(hù)資源能夠發(fā)揮最佳價(jià)值，社區(qū)根據(jù)各個(gè)生活區(qū)的實(shí)際老人情況，合理配置看護(hù)人員。一般說來(lái)，在半自理及不能自理區(qū)域，會(huì)配置大部分的看護(hù)資源，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域老人隨時(shí)需要?jiǎng)e人的幫助，為滿足老人各種基本生活，不至于發(fā)生意外狀況，看護(hù)人員需要全天候到位。較高的安保質(zhì)量也是社區(qū)服務(wù)的一大特色，首先，具備足夠力量的安防工作人員，建立了完善的安防機(jī)制，防止一些犯罪分子入內(nèi)等。其次，就是設(shè)立流動(dòng)看巡制度，避免老人在戶外活動(dòng)時(shí)受到扭傷及其他方面的傷害，另外還安裝了很多監(jiān)控以及報(bào)警設(shè)施，對(duì)別有目的人員的侵入起到了很好的預(yù)警作用。

三、國(guó)外CCRC模式對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的啟示

1.引入多種社會(huì)力量，進(jìn)一步完善向制度政策

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)養(yǎng)老盡管開始逐步探索最佳模式，但很多方面存在不足。從開辦主體來(lái)看，國(guó)外基本都是一些非盈利機(jī)構(gòu)進(jìn)行各種模式的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，這些機(jī)構(gòu)不以獲取利潤(rùn)作為運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)營(yíng)主體包括政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)上一些非盈利組織等。而國(guó)內(nèi)的開辦主體屬性則恰恰相反，大部分都是以營(yíng)利作為根本目的的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)時(shí)通常從利潤(rùn)創(chuàng)造角度考慮，從而忽視了養(yǎng)老人群的真正需求。盡管國(guó)家有關(guān)部門根據(jù)行業(yè)發(fā)展不斷制訂一些政策，但這些政策都是關(guān)于路線、方針等方面，沒有對(duì)行業(yè)運(yùn)行提供具體要求。CCRC養(yǎng)老社區(qū)在硬件建設(shè)上取得了一定成就，但提供具體看護(hù)功能的人員卻嚴(yán)重不足，很多養(yǎng)老設(shè)施同國(guó)外相比功能不夠全面。綜合來(lái)說，國(guó)內(nèi)尚無(wú)建立更加專業(yè)、一體化的養(yǎng)老體系，需要更多的社會(huì)主體參與進(jìn)來(lái)，并且不斷為行業(yè)發(fā)展出臺(tái)更加科學(xué)的政策及制度。

2.從各個(gè)功能入手，構(gòu)建一個(gè)功能完善的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式

對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)一定要定位為全面化、一體化服務(wù)機(jī)構(gòu)，首先，基本的居住功能必不可少，老人可以在這里安心的頤養(yǎng)天年。醫(yī)療服務(wù)也是基本服務(wù)手段之一，因?yàn)榇蟛糠掷先嗽谏眢w機(jī)能方面都出現(xiàn)一定的問題，而且很多老人還患有各種疾病，需要專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)進(jìn)行呵護(hù)。此外，還需要關(guān)注老人精神方面的需求，根據(jù)具體情況引入各種文化娛樂功能，充分滿足老人的心理娛樂需求。其次，還要積極進(jìn)行各種其他類型的服務(wù)，如保險(xiǎn)服務(wù)、一定的金融服務(wù)，為老人構(gòu)建一個(gè)全面服務(wù)體系，真正把老人服務(wù)作為發(fā)展理念。國(guó)家在稅收等方面要給予一定支持，因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)成本很高，沒有國(guó)家或當(dāng)?shù)卣闹С趾茈y完成。因此，通過政府與社會(huì)力量的大力合作，養(yǎng)老地產(chǎn)一定能夠?yàn)槔先颂峁┮粋€(gè)舒適高質(zhì)量的養(yǎng)老環(huán)境。

3.構(gòu)建完善的融資體系，促進(jìn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需要投入大量的建設(shè)資金，無(wú)論是基本的建筑物建設(shè)，還是設(shè)施購(gòu)置、專業(yè)看護(hù)人員聘用都需要規(guī)模龐大的資金基礎(chǔ)。很多社會(huì)組織都是由于缺乏足夠的資金導(dǎo)致無(wú)法高效介入該種模式。當(dāng)前CCRC進(jìn)行了費(fèi)用收取機(jī)制建設(shè)，按月收取服務(wù)費(fèi)用作為入門費(fèi)用，在一定程度上解決資金不足問題。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)很多提供養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)組織或單位無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，因此，在運(yùn)營(yíng)時(shí)也就缺乏了改善各方面服務(wù)的動(dòng)力。但越來(lái)越嚴(yán)重的老齡化問題卻要求社會(huì)必須大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，因此，銀行等機(jī)構(gòu)需要為產(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)建一個(gè)完善的金融扶持機(jī)制，促進(jìn)該模式實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)發(fā)展。

4.促進(jìn)人們轉(zhuǎn)變養(yǎng)老理念，進(jìn)一步增大設(shè)施建設(shè)力度

國(guó)內(nèi)外出現(xiàn)通常都具有節(jié)儉生活觀念的大量的養(yǎng)老人群，因?yàn)椋@些人大都經(jīng)歷過困難時(shí)期，所以，在消費(fèi)觀念及養(yǎng)老理念方面上難以對(duì)時(shí)尚的養(yǎng)老模式進(jìn)行認(rèn)同。養(yǎng)老如果需要投入巨大的資金，就會(huì)難以接受，尤其是在我國(guó)，老人都是希望能為后代多留存一些積蓄，更愿意在自己家里養(yǎng)老，這樣就能把資金節(jié)省下來(lái)。所以，需在更大程度上轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊酿B(yǎng)老理念與消費(fèi)觀念，并不斷投入資源進(jìn)行相關(guān)設(shè)施的建設(shè)與配備[3]。

5.推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)具有更大的發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)真正意義上的可持續(xù)發(fā)展

養(yǎng)老地產(chǎn)因?yàn)榫哂猩虡I(yè)性質(zhì)，因此，獲得一定的利潤(rùn)及在各個(gè)方面實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。目前，國(guó)內(nèi)CCRC發(fā)展通常是進(jìn)行住宅的出售，同時(shí)伴有持有型輔助住宅、持有型護(hù)理中心等模式。一般說來(lái)，在初期階段，由于資金回籠緩慢，需要銷售一定數(shù)量的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而滿足可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，并實(shí)現(xiàn)一定比例的收益。后期則主要是通過提供各種服務(wù)并收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)維護(hù)。各個(gè)階段采取不同的資金回籠機(jī)制，促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)在最大程度上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

6.在最大范圍上滿足各個(gè)年齡階段及不同身體機(jī)能人群的養(yǎng)老需求

養(yǎng)老人群有的能夠?qū)崿F(xiàn)生活自理、不需要?jiǎng)e人照顧；有的具有一定程度的自理能力、需要看護(hù)人員提供必要的照顧；有的則是完全失去自理能力、需要看護(hù)人員全天候照顧。對(duì)于以上各種養(yǎng)老人群，需制訂相應(yīng)的服務(wù)機(jī)制，構(gòu)建與之匹配的服務(wù)體系，投入合適的看護(hù)資源，確保所有人群的養(yǎng)老需求都能得到滿足。

7.提升服務(wù)品質(zhì)，確保中高端老齡人口的需求得到有效滿足

除面向最廣大群體提供基本的養(yǎng)老服務(wù)外，還要不斷提升服務(wù)品質(zhì)，擴(kuò)充服務(wù)功能，積極開發(fā)拓展更高品質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)而為具有中高端需求的老人提供專業(yè)化服務(wù)[4]。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷進(jìn)步，很多具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群都希望能獲得更高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，所以，應(yīng)該滿足這部分人群的養(yǎng)老需求。

四、結(jié)論

CCRC模式可以集聚養(yǎng)老資源，通過科學(xué)體系的建立為老年人打造一個(gè)舒適、自由的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論是具有何種養(yǎng)老需求，都可以在這種模式下獲得有效滿足。該模式對(duì)我國(guó)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有很多啟示作用，如構(gòu)建多主體參與的養(yǎng)老模式機(jī)制、針對(duì)不同人群提供專業(yè)化服務(wù)、提升服務(wù)品質(zhì)、滿足中高端人群的各項(xiàng)需求。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展還存在很多不足，包括政府在內(nèi)的有關(guān)各方都要給予足夠關(guān)注與資源支持，只有這樣才能促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得進(jìn)步。