探究房產測繪中的測量技術

戴自芳 山東省核工業(yè)二七三地質大隊

一、房產測繪相關概述

（一）房產測繪概述和現(xiàn)狀分析

房產測繪是測繪技術的一種，顧名思義，就是利用相關的測量儀器或者技術方法對房產的相關數(shù)據進行測量，其測量的數(shù)據主要包括房產以及房產用地的地理位置、自然狀況、界址點（線）、房屋面積等數(shù)據，為房屋的規(guī)劃、建設提供一定的信息支撐。房產測繪分為項目測繪和基礎測繪，基礎測繪主要對房產的范圍等數(shù)據進行測量，對測繪設備和人員技術有一定的要求；而項目測繪主要被應用在房地產的開發(fā)方面，對房產的表面、平面、立體等數(shù)據進行測繪，對房屋的權屬管理有著重要的影響。房產測繪工作經過幾十年的發(fā)展，已經具備了完善的測繪體系，能夠實現(xiàn)對房產各種數(shù)據的準確測量，特別是隨著科技的進步，測量技術有了全面的提升，在全球定位技術和信息技術的加持下，其測量效率和測量準確度有了較大的提高，在房產測繪中的應用也越來越廣泛，促進了房產測繪的快速發(fā)展，為房產行業(yè)的建設做出了巨大的貢獻。

（二）房產測繪質量管理的意義

第一，通過房產測繪質量管理，可以為房地產管理工作提供各項基礎信息。城鎮(zhèn)化發(fā)展主要以房地產行業(yè)的發(fā)展為基礎，通過房產測繪質量管理，能夠更為科學地實現(xiàn)平面圖的繪制，包括準確的坐標系統(tǒng)等內容，確保綜合應用效果，并滿足房地產的管理要求。第二，房地產測繪能夠為房地產開發(fā)與教育活動提供基本信息。隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，房地產行業(yè)也進入到快速發(fā)展的階段，在這個階段房地產企業(yè)的經濟活動會作為行為依據，指導經濟發(fā)展各項活動，同時也可以通過房產測繪質量管理來滿足消費者對于真實房地產信息的要求。第三，房產測繪質量管理有助于城市的規(guī)劃與建設。房地產在城市發(fā)展中占據重要的地位，所以通過房產測繪質量管理，能夠實現(xiàn)房地產行業(yè)的科學規(guī)劃，進而實現(xiàn)城市的整體規(guī)劃管理。

二、常見的幾種房產測繪技術簡析

（一）GPS—RTK 技術

GPS—RTK 技術是在當前房產測繪技術中廣泛運用的高精度測繪技術，此項技術測量精確度在厘米范圍內且測量速度快、精度高、時效性強、需要的人員少、操作便利，在實際的測繪中主要以GPS 接收機與基站通過數(shù)字信號的傳輸來測繪，運用RTK 技術進行定位后不斷的發(fā)射無線電信號，接收機獲取信號后與基站形成一條數(shù)據鏈，隨后GPS 接收機即流動站將基站傳輸?shù)妮d波信號與流動站自身所觀測的載波信號做差分處理解析出流動站與基站間基線的向量，通過事先輸入的坐標便可獲得流動站的坐標數(shù)據。RTK 技術對地面目標點進行坐標定位測量，GPS 定位系統(tǒng)通過數(shù)據錄入后能實現(xiàn)對圖形與屬性的精確繪制，進而使房屋面積的測繪過程更加精準，此技術的有效距離限制在10 公里內，精確度在±2 厘米范圍。

（二）數(shù)字攝影測量技術

該項技術是基于數(shù)字影像以及攝影測量技術之上的一項技術，并結合了信息技術、影像匹配技術等一系列的高新技術，從而表達出數(shù)字形式的拍攝對象，屬于攝像測量學當中的重要分支。在以往的拍攝當中，存在著分辨率低的問題，實施數(shù)字處理也存在一定的困難。但是，近年來，隨著我國各領域科學技術的不斷進步，測繪技術也得到了空前發(fā)展，相應的數(shù)字攝影測量技術的水平也得到了顯著提升，使以往工作中存在的各項技術問題得到了有效解決，進而促使數(shù)字攝影測量技術的應用也更加廣泛。

（三）地理信息系統(tǒng)GIS 的應用

GIS 技術是利用地理模型的分析方法，根據目標的空間和動態(tài)特性，在計算機的輔助下，進行測量數(shù)據管理應用的一種技術。GIS 技術將計算機信息技術、遙感技術、空間技術充分的結合起來，實現(xiàn)了信息收集、信息分析、信息輸出等功能，通過合理的運用，能夠實現(xiàn)在使用過程中對目標進行綜合分析和動態(tài)預測，提高測量和計算的準確性，完成人力無法完成的測量數(shù)據分析運用工作。隨著計算機信息技術和大數(shù)據的發(fā)展，GIS 技術越來越受到測繪人員的重視，在房產測繪中，通過GIS 技術和數(shù)據庫技術不但可以建立地籍管理信息系統(tǒng)及數(shù)據庫，實現(xiàn)地籍信息的管理和地籍變更工作，而且還可以高效的進行地籍空間數(shù)據編輯、土地利用現(xiàn)狀的統(tǒng)計分析、地籍空間分析、地籍查詢、整理宗地的歷史動態(tài)信息變化、地籍圖的繪制、成果輸出等功能；GIS 技術能夠通過自動化對測繪數(shù)據進行計算和輸出，有效的提高房產測繪的繪圖效率和測量準確度，對房產的開發(fā)和規(guī)劃起到了十分重要的作用。

（四）全站儀技術

伴隨人類科技水平的進步與生活水平的提高，人們的精神思想、品味因此得以提升，房屋的形狀、坐落更加富含藝術氣息，對于房屋位置、形狀的繪制則需要更先進的技術才能實現(xiàn)精確的測量，在現(xiàn)實中我們經常使用點坐標實現(xiàn)對房屋形狀與位置的描述進而運用科學的手段獲得房屋的面積。全站儀是一種先進的光電儀器，主要由電子經緯儀、光電測距儀、微處理器共同組成，在對房屋進行測繪中能實現(xiàn)自動測量與計算，同時能夠保存測量結果，并實現(xiàn)電子簿的輸出；全站儀測繪技術相較于傳統(tǒng)的測繪技術而言，其數(shù)據的計算與管理更加精準、快速，這對房屋測繪中數(shù)據的采集與利用提供了珍貴的發(fā)展基礎。

三、強化房產測繪質量的重要舉措

（一）完善房產測繪市場機制

要提高房地產測繪質量，就需要從房地產測繪市場機制的健全方面入手，給我國房地產測繪工作的順利開展提供機制上的指引。我國房地產企業(yè)管理者需要重視測繪機制的健全，只有這樣才能夠為測繪技術的發(fā)揮提供相對優(yōu)質的環(huán)境，測繪工作人員還需要積極引用其他企業(yè)成功的案例，或者借助國外經典案例，在我國國情的影響下，優(yōu)化房地產測繪的發(fā)展環(huán)境，從而提升房產測繪技術的應用效果。另外，相關部門還要重視對房產測繪技術的全面監(jiān)管，維持市場秩序，從而保證房產測繪技術順利地發(fā)展，同時重視審核部門的完善，優(yōu)化審核流程，以此來凈化房地產測繪環(huán)境，進一步建立房地產測繪市場的競爭機制。

（二）強化測繪程序檢測管理

強化測繪程序檢測管理，一方面需要突出測繪成果管理，采取審核機關實地檢驗的方式來實現(xiàn)測繪報告的審核管理。在這樣的模式中，測繪單位會存在利益沖突，甚至出現(xiàn)測繪過程弄虛作假的情況，進而導致測繪的結果與實際情況存在差異，不利于審核工作的順利完成。在實地檢測過程中，還可能會受到測繪報告的不良影響與限制，所以另一方面需要重點處理好監(jiān)督部門的內部矛盾及監(jiān)督部門與施工單位之間的關系，集中關鍵資源解決關鍵矛盾沖突，實現(xiàn)房地產測繪成果的放大，深入處理好審核各項工作，確保程序檢測的實際效果。

（三）加強各級質量審核力度

企業(yè)在對房產測繪成果開展驗收前，必須要對其進行二級檢查，并對二級檢查與驗收工作的詳細過程進行規(guī)范性流程的記錄，制作出相應的質量檢查、驗收報告。為了提升房地產檔案的相關使用價值，相關管理使用機構應安排專業(yè)人員對其驗收報告與相關數(shù)據進行嚴格的審查，待審查通過后再將其歸納入相關房產檔案中做統(tǒng)一管理，另外審查人員應做到嚴謹、負責，并承擔相應的崗位責任；當前的房產測繪行業(yè)的管理需要將房產測繪中的測與管進行分離來制定制度，進而實現(xiàn)制度的細化，也使管理更加細化；另外監(jiān)管部門在對房產測繪進行監(jiān)管時應將監(jiān)管工作做好，不要干涉企業(yè)的測繪經營活動，避免審核與經濟出現(xiàn)利益糾葛無法做到公平公正與嚴謹。

（四）加強對工作人員的專業(yè)培訓

房地產企業(yè)如果想要在市場中占領一席之地，提升市場核心競爭力，就需要重視人才的引用和培訓，只有這樣才能夠充分發(fā)揮工作人員的積極性，強化對測繪技術的應用效果。就我國當下的房地產測繪現(xiàn)狀來看，工作人員的專業(yè)素養(yǎng)參差不齊，在理論和專業(yè)技術的使用中都不夠全面，所以房地產企業(yè)領導者就需要定期對在職工作人員實行培訓，以此提升工作人員的專業(yè)素養(yǎng)。并且測繪人員也要在信息技術的支持下，不斷地學習和發(fā)展，只有這樣才能在測繪工作中充分發(fā)揮其技能，優(yōu)化房地產測繪環(huán)境，推動我國房地產行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（五）測繪信息系統(tǒng)建設

房產測繪部門應該與房產管理部門密切合作，共同制定標準統(tǒng)一的房產測繪操作章程和技術標準，同時構建完整的房產測繪信息技術平臺，為房產測繪收件、勘測、繪圖、檢查以及歸檔等相關工作的自動化處理提供強有力的支持。隨著房產測繪信息技術平臺的建立，不僅實現(xiàn)了房產測繪數(shù)據信息的統(tǒng)一管理和利用，同時也為房產測繪技術的優(yōu)化和創(chuàng)新奠定了堅實的基礎。另外，房產測繪部門還應加強與相關院校合作的力度，雙方通過技術交流合作的方式，共同推動地區(qū)之間的房產測繪技術交流與互通工作，才能確保房產測繪工作的全面發(fā)展。

四、結語

總之，房地產開發(fā)建設屬于重點工程項目，關系到人民群眾的生活質量。其中，測繪屬于保障房地產信息的重要手段，無論是對現(xiàn)在還是將來，產生的持續(xù)影響都非常關鍵。所以，需要不斷提升測量技術水平、管理水平、創(chuàng)新手段，從而使該項技術能夠對房地產開發(fā)起到更大的推進作用。