不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的疑難問題及應(yīng)對(duì)策略

張樂 鶴壁市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作十分關(guān)鍵，是不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)鍵留存根據(jù)。因此，在對(duì)其展開管理工作期間，必須要對(duì)其特征有充分的了解，將其與信息檔案之間所存在的關(guān)聯(lián)做出探究，才能夠真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的高效管理。促使不動(dòng)產(chǎn)登記的管理更加具有真實(shí)性、可靠性、安全性與全面性，能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)登記管理工作的開展帶來長遠(yuǎn)的幫助。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的疑難問題分析

（一）超宗地界限超面積問題

過去，一塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)在國土部門處進(jìn)行登記，但是建好的房屋權(quán)屬則是由房管部門負(fù)責(zé)，兩個(gè)部門之間缺少一個(gè)共同的有效信息數(shù)據(jù)共享體制和溝通制度，就極大可能造成登記的數(shù)據(jù)信息也無法協(xié)調(diào)，需要經(jīng)過嚴(yán)格復(fù)雜的手續(xù)，所以在實(shí)際工作中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際占用宗地面積與文件上宗地批準(zhǔn)的面積存在差異，一些建筑的面積跨兩個(gè)甚至兩個(gè)以上的宗地界限。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種問題的出現(xiàn)主要有以下幾個(gè)原因：如測(cè)量不慎產(chǎn)生誤差、分批次供地引起錯(cuò)誤、原界址線錯(cuò)誤導(dǎo)致偏差、違法違規(guī)用地導(dǎo)致偏差等。這種跨宗地界限問題在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，即給合法申請(qǐng)人帶來很多問題，也給不動(dòng)產(chǎn)登記人員帶來很多問題，甚至出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記無法辦理的現(xiàn)象。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記土地使用權(quán)分?jǐn)倖栴}

《國土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25 號(hào)）以及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）中規(guī)定，記載獨(dú)用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e。但實(shí)際上，這一規(guī)定的執(zhí)行辦法并沒有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以各地區(qū)的處理辦法也不盡相同。一般來說，大部分地區(qū)對(duì)商品房等一些共用宗項(xiàng)目，購房者要持有相關(guān)證明，例如國有建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等，在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在登記時(shí)，需要在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上填寫詳細(xì)的宗地面積，并備注標(biāo)記“土地面積共用”。此外，部分地區(qū)規(guī)定了住宅小區(qū)不分?jǐn)偼恋孛娣e，非住宅小區(qū)分?jǐn)偼恋孛娣e這一原則，或者有些地區(qū)的情況更為復(fù)雜，規(guī)定更為模糊，那么按照國家權(quán)籍調(diào)查等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)，對(duì)無法進(jìn)行劃分的土地暫時(shí)不做登記。

（三）關(guān)于劃撥土地房屋登記問題

在有關(guān)文件及法律規(guī)定，當(dāng)劃撥房屋所有權(quán)及國有建設(shè)用地使用權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)持有并提交該地區(qū)或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的相關(guān)批準(zhǔn)文件。當(dāng)需補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的，則要根據(jù)相關(guān)法律補(bǔ)交土地出讓價(jià)款，并且提供土地出讓價(jià)款繳納憑證；或需要繳納稅費(fèi)的，要依法繳納稅費(fèi)，同時(shí)提交稅費(fèi)繳納憑證。而實(shí)際情況當(dāng)中，因?yàn)槲覈鞯胤秸g對(duì)劃撥土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)政策沒有得到統(tǒng)一和一致，甚至有些政策還存在著不足，導(dǎo)致補(bǔ)交土地出讓價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也存在不同，筆者認(rèn)為，就個(gè)人住房房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、劃撥土地處置以及出讓金繳納等相關(guān)問題，地方政府不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96 號(hào)）的相關(guān)文件辦法進(jìn)行處理。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記工作管理優(yōu)化措施

（一）優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度

（1）登記證發(fā)放制度

我國不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展經(jīng)歷了一個(gè)較為漫長的過程。自一開始展開的相關(guān)單位強(qiáng)制性登記，直至后期的主動(dòng)登記、備案，促使我國在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理方面得到了較為高效的改善，將誤記、漏記等問題大幅度減少。隨著《物權(quán)法》的最新頒布，其中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書屬于房屋所屬人的物權(quán)證明提出了規(guī)定，對(duì)于相關(guān)部門登記信息而言，需要與證書上的相關(guān)信息符合。由此可以充分證明，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作，正在朝著統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化的方向進(jìn)步。

（2）登記程序必須嚴(yán)格監(jiān)察

相應(yīng)的法律法規(guī)提出了規(guī)定，只有在相關(guān)部門展開登記，并且在登記簿上有所體現(xiàn)的物權(quán)，才真正具有法律效力。在我國所頒布的《土地登記規(guī)則》中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所屬者展開了重要規(guī)定，要求其必須要將相關(guān)的證明材料與產(chǎn)權(quán)合同收集并持有，才可以申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。在一系列的不動(dòng)產(chǎn)登記制度約束下，當(dāng)事人必須要將不同的登記事項(xiàng)作為依據(jù)，從而將不同的相關(guān)證明材料予以提供，才可以展開后續(xù)的登記工作。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記部門而言，對(duì)于申請(qǐng)人所遞交的相關(guān)證明材料，必須要認(rèn)真、細(xì)致的核查，在確保證明材料真實(shí)的情況下，及時(shí)為其辦理登記工作。其中，絕不可以出現(xiàn)相互包庇、隱瞞等行為。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記部門所收集的檔案資料，定期必須要作出檢查，從而對(duì)其真實(shí)性進(jìn)行保障。

（二）不動(dòng)產(chǎn)虛擬管理模式

所謂的虛擬化管理，實(shí)際上是對(duì)于物理管理來講的，主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中電子信息資源展開管理。對(duì)于信息平臺(tái)的建設(shè)，必須要與四統(tǒng)一的要求相符，也就是應(yīng)該將不動(dòng)產(chǎn)登記管理基礎(chǔ)平臺(tái)進(jìn)行建立，將不動(dòng)產(chǎn)的審批、交易以及登記信息在相關(guān)部門間依規(guī)依法共享得以實(shí)現(xiàn)，將信息孤島的現(xiàn)象清除，將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息依法公開查詢平臺(tái)進(jìn)行建立與推動(dòng)，確保不動(dòng)產(chǎn)交易能夠更加具有安全性，將公眾的合法權(quán)益進(jìn)行維護(hù)。對(duì)于基礎(chǔ)平臺(tái)來講，需要將管理區(qū)域當(dāng)中各個(gè)種類不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行匯集，從而將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)中心形成，將具備統(tǒng)一性的信息查詢系統(tǒng)建立，同時(shí)按照登記種類、管理層次，將查詢的權(quán)限設(shè)置，對(duì)內(nèi)、外查詢服務(wù)展開協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌，將交易安全性得以維護(hù)，并且保障個(gè)人隱私不會(huì)泄露，促使信息資源變得更加安全、完整。

（三）吸收、借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

因?yàn)槲覈粍?dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)制度和法律法規(guī)還不夠完善，所以相關(guān)的法律人員可以把我國的民事基本法作為基礎(chǔ)，要根據(jù)我國國情的發(fā)展，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)需要，并吸收借鑒發(fā)達(dá)國家不動(dòng)產(chǎn)登記制度的精華，制定出符合我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。與此同時(shí)，相關(guān)的部門還要進(jìn)一步完善我國的“物權(quán)法”，加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)法律的研究，并與社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)相結(jié)合，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)際管理的能力，明確不動(dòng)產(chǎn)具體實(shí)施的原則和管理?xiàng)l例，保證不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠在工作過程中有法可依、有章可循。

（四）通過多種渠道做好相關(guān)的宣傳政策

應(yīng)該提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記宣傳的重視，可以通過大眾廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)媒體、報(bào)刊等多種媒體，以及現(xiàn)場(chǎng)答疑、上門服務(wù)、設(shè)置專門的咨詢平臺(tái)等多種方式進(jìn)行宣傳。比如可以在不動(dòng)產(chǎn)中心和電視欄目組共同合作，在特定的時(shí)間專門為人們答疑解惑。除此之外，除了各不動(dòng)產(chǎn)登記中心設(shè)置服務(wù)向?qū)?，國土、地稅、銀行等駐場(chǎng)辦公外，還開通微信公眾號(hào)，為人民提供方便的服務(wù)，人們可以隨時(shí)隨地了解到不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)動(dòng)態(tài)信息，和當(dāng)天辦理業(yè)務(wù)的實(shí)際情況、投訴建議等等。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記的宣傳要多樣化，其中包括登記的規(guī)章制度和法規(guī)，也包括相應(yīng)的案例講解；在單獨(dú)進(jìn)行宣傳的同時(shí)，還要與其他部門共同聯(lián)合，一起開展相關(guān)的宣傳服務(wù)。

（五）信息協(xié)調(diào)共享技術(shù)

由于在實(shí)際情況中，不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)與信息共享必須實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)協(xié)同，因此，必須應(yīng)用先進(jìn)的信息協(xié)調(diào)共享技術(shù)，其中包括兩種方式：第一，信息主動(dòng)通知方式。也就是說，各部門在確定信息實(shí)時(shí)共享內(nèi)容時(shí)，信息數(shù)據(jù)會(huì)主動(dòng)發(fā)送出去，并通過實(shí)時(shí)信息通知相關(guān)部門。從現(xiàn)實(shí)角度來說，不動(dòng)產(chǎn)登記工作每完成一宗項(xiàng)目，在登記信息的時(shí)候就可以進(jìn)行信息發(fā)送，并通知相關(guān)部門。例如，在進(jìn)行房建不動(dòng)產(chǎn)資源處理時(shí)，登記機(jī)構(gòu)可以將信息數(shù)據(jù)結(jié)果發(fā)送到住建部門。除此之外，還可以將承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)、審批結(jié)果、房建申請(qǐng)結(jié)果等到進(jìn)行信息推送。反之，在各部門完成工作時(shí)，也應(yīng)該將信息推送到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)中；第二，前置交換機(jī)，所謂前置交換機(jī)就是登記工作人員將信息處理結(jié)果放入交換機(jī)中，住建部門、農(nóng)牧部門等等可以在前置交換機(jī)中反饋不動(dòng)產(chǎn)信息服務(wù)申請(qǐng)，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)送信息需求。在完成信息數(shù)據(jù)處理后，各部門都可以在前置交換機(jī)中獲取想要的資源數(shù)據(jù)。

三、結(jié)束語

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是我國不動(dòng)產(chǎn)管理的必然結(jié)果，它對(duì)提高我國不動(dòng)產(chǎn)管理效率、管理質(zhì)量具有重要作用。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員來說，因?yàn)楸旧聿簧婕耙?guī)則的制定，因此必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，對(duì)一些模糊不清，過去歷史遺留的問題，應(yīng)要備注清楚，為以后的登記管理提供便利。