探析涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定特點(diǎn)難點(diǎn)

黃凱紅 啟東市發(fā)改委價(jià)格認(rèn)定中心

涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定有兩種定義，一種為狹義，指的是由政府主管價(jià)格部門(mén)設(shè)立的價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)，根據(jù)司法、紀(jì)檢等行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的要求，對(duì)案件涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定。是為司法部門(mén)提供案件所需的價(jià)格依據(jù)的一種公共服務(wù)職能。另一種是在廣義上指房地產(chǎn)估價(jià)公司在司法訴訟活動(dòng)中，根據(jù)專業(yè)知識(shí)和技能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并出具報(bào)告的活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定主要方法有：比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。其中，最常用的是市場(chǎng)比較法。

一、涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定的特點(diǎn)

一般的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定主要依據(jù)專業(yè)知識(shí)和技能，而涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定有什么不同呢？

（一）目的不同

一般房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定主要是為需求者將進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施的一種問(wèn)詢服務(wù)型工作。而涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定是根據(jù)相關(guān)案件涉及，在司法部門(mén)要求下，為協(xié)助案件處理提供的一種經(jīng)濟(jì)信息資料，屬于司法服務(wù)。

（二）要求不同

由于一般房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定更傾向于需求者個(gè)人活動(dòng)，而涉案房地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定更傾向?yàn)樗痉ㄌ幚戆讣枰峁┓?wù)。所以涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定不僅要求認(rèn)定師具有專業(yè)的知識(shí)和技能，更要求具有司法的嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)肅、認(rèn)真的態(tài)度和精神。

（三）過(guò)程不同

一般的房地產(chǎn)評(píng)估由于目的原因，是對(duì)法人或自然人，根據(jù)當(dāng)下的房地產(chǎn)政策、法律、價(jià)格從而分析推算出現(xiàn)時(shí)價(jià)值和預(yù)期價(jià)格。而涉案房地產(chǎn)的價(jià)格認(rèn)定往往需要調(diào)查回顧案件房地產(chǎn)最初或其他需要的時(shí)間的價(jià)格，有時(shí)往往需要認(rèn)定十余年前某一時(shí)刻的價(jià)格，具有一定的追溯性。是對(duì)過(guò)去價(jià)格的一種追回式分析和測(cè)算。

（四）因素不同

一般房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)基本指考慮現(xiàn)在的政策、環(huán)境等區(qū)域性因素（除商業(yè)性房地產(chǎn)）。而涉案房地產(chǎn)認(rèn)定是由某一案件引發(fā)的專項(xiàng)工作，同案件的性質(zhì)、案情等密不可分，具有案情相關(guān)性。可能會(huì)影響案情發(fā)展、進(jìn)程、判定，也容易隨案情的發(fā)展改變認(rèn)定過(guò)程或者結(jié)果。

二、涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定的難點(diǎn)

（一）時(shí)間跨度大

1.因時(shí)間變動(dòng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)的相關(guān)政策、法規(guī)改變不適用

根據(jù)涉案房地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定的追溯性和案件的需要，有時(shí)需要回顧多年前的房地產(chǎn)相關(guān)政策。但由于時(shí)代在不斷發(fā)展，許多政策和法律規(guī)定都依據(jù)現(xiàn)下的發(fā)展情況和人們的需求而更改、制定。所以如果時(shí)間跨度大，那么就很容易發(fā)生由于政策和法規(guī)不同引發(fā)的認(rèn)定結(jié)果偏差、有誤等問(wèn)題。

2.因時(shí)間變動(dòng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)屬性發(fā)生變化

因?yàn)槭挛镆彩翘幱跁r(shí)刻發(fā)展的狀態(tài)，所以很多房地產(chǎn)由于多方轉(zhuǎn)手，或者直接、間接的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)等導(dǎo)致涉案房地產(chǎn)的屬性在一定時(shí)間內(nèi)發(fā)生改變。如果涉案房地產(chǎn)的屬性發(fā)生變化，那么就會(huì)對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生巨大的變化，從而影響價(jià)值認(rèn)定結(jié)果。其中以商鋪等商業(yè)房地產(chǎn)最為復(fù)雜。一方面，商業(yè)房地產(chǎn)由于投資的屬性，利用追溯性對(duì)案例搜索時(shí)容易出現(xiàn)多方面困難，比如說(shuō)：資料收集難，需要跨板塊、跨區(qū)域進(jìn)行選取和分析等，難度較大。另一方面，由于商業(yè)的屬性，不僅僅需要對(duì)其區(qū)域資源調(diào)查，還需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)場(chǎng)勘查和對(duì)其營(yíng)業(yè)狀態(tài)等多方面進(jìn)行分析，很容易造成認(rèn)定結(jié)果的不確定性、不準(zhǔn)確性。

3.因時(shí)間變動(dòng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)環(huán)境變化問(wèn)題

以商鋪為例，房地產(chǎn)周圍是否有道路、是否交通便利、是否處于經(jīng)濟(jì)中心圈、是否具有一定的公共設(shè)施等區(qū)域問(wèn)題發(fā)生變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生巨大的影響，同時(shí)，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、人流量、商業(yè)聚集度、名望度、未來(lái)規(guī)劃等多方面因素也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如果案件時(shí)間跨度大，那么很多公共設(shè)備、配套服務(wù)等信息材料收集不全，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘查和搜集調(diào)查資料的能力提出挑戰(zhàn)。如果不能準(zhǔn)確還原當(dāng)時(shí)情況，就很容易對(duì)最終的認(rèn)定的結(jié)果產(chǎn)生影響。

（二）主觀因素

1.專業(yè)知識(shí)不夠；

2.調(diào)查思考不徹底、不嚴(yán)謹(jǐn)甚至出現(xiàn)錯(cuò)誤的問(wèn)題；

（三）客觀因素

1.由于案件的保密性不能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查

由于部分案情的特殊性，需要對(duì)案情進(jìn)行保密，所以無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，從而很容易影響認(rèn)定結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2.現(xiàn)場(chǎng)勘查受到阻礙

在某些情況下，受到案情的影響，可能會(huì)受到有意阻礙或者無(wú)意的不配合，從而拖延認(rèn)定工作進(jìn)程。

（四）個(gè)人想法

1.關(guān)于時(shí)間跨度大這一問(wèn)題不好解決，這受案件本身的因素影響。為了減小這一方面的影響，我們需要在平時(shí)加強(qiáng)對(duì)數(shù)據(jù)和信息的采集，建立多渠道獲取大數(shù)據(jù)，必要的時(shí)候可以購(gòu)買(mǎi)相關(guān)軟件進(jìn)行適時(shí)的信息量第一手儲(chǔ)備，形成個(gè)人數(shù)據(jù)庫(kù)，幫助自己快速高效地完成工作。

2.關(guān)于主觀因素導(dǎo)致的問(wèn)題，我認(rèn)為應(yīng)該從根本解決。首先，為了能夠基本完成任務(wù)我們需要學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)和技能，學(xué)習(xí)相關(guān)的政策和法律法規(guī)，學(xué)習(xí)如何運(yùn)用現(xiàn)有資源解決問(wèn)題，全方位、多方面學(xué)習(xí)，提高自己的綜合能力和專業(yè)素養(yǎng)，養(yǎng)成嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真的從業(yè)精神和態(tài)度。

3.關(guān)于客觀因素導(dǎo)致的問(wèn)題，我認(rèn)為在必要的時(shí)候應(yīng)該尋求相關(guān)的工作人員的協(xié)助，調(diào)整走訪調(diào)查的方式方法，在不違反保密性的情況下，按時(shí)做好自身任務(wù)，盡量不出現(xiàn)意外的同時(shí)保護(hù)好個(gè)人人身安全。

三、結(jié)語(yǔ)

涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定和一般房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作不同。想要做好涉案房地產(chǎn)評(píng)估工作，不僅需要過(guò)硬的專業(yè)知識(shí)和技能，還需要對(duì)多方面知識(shí)、信息的儲(chǔ)備積累，對(duì)相關(guān)的政策的法律法規(guī)合理運(yùn)用，必要時(shí)要謹(jǐn)慎大膽的猜測(cè)推理，對(duì)案情事件中相關(guān)可涉獵的線索要有敏銳的直覺(jué)和判斷，從而完成具有足夠真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性的涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定結(jié)果，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為相關(guān)司法部門(mén)“捉賊緝兇”提供有力的幫助，發(fā)揮應(yīng)有的作用。