房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問(wèn)題及對(duì)策分析

劉嬌華 麗水市水東投資管理有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，會(huì)計(jì)成本管理的水平直接決定著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速升溫，其逐漸進(jìn)入了白熱化狀態(tài)，隨著近年來(lái)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)政策的調(diào)整，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、生存等均帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始注重起了成本管理，通過(guò)成本控制及管理來(lái)降低支出成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)、健康的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)成本核算中存在的問(wèn)題

（一）成本核算的對(duì)象不統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、形態(tài)多樣化、建設(shè)周期長(zhǎng)等特征，建設(shè)過(guò)程比較復(fù)雜，這些客觀存在的因素在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)成本核算工作帶來(lái)了難度，例如成本虛列，實(shí)際執(zhí)行中往往企業(yè)成本核算混亂，如難以統(tǒng)一會(huì)計(jì)成本核算的對(duì)象，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均采用的是分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)形式，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)需要涉及土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收以及物業(yè)管理等多個(gè)方面，在面對(duì)大范圍的土地開(kāi)發(fā)時(shí)，不但要保證土地開(kāi)發(fā)管理工作各環(huán)節(jié)之間的密切連接，還需要人力、財(cái)力、物理等多個(gè)方面的支持，在這樣的環(huán)境下，分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式也就成了最佳的方式，避免房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)，這也對(duì)會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的統(tǒng)一性造成了較大的影響。

（二）成本核算費(fèi)用歸類(lèi)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過(guò)程中，成本核算中費(fèi)用歸類(lèi)的效果直接影響著成本核算工作的嚴(yán)謹(jǐn)性和準(zhǔn)確性。但是實(shí)際上，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用歸類(lèi)方面并不合理，如以直接成本和間接成本對(duì)所有產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行了隨意性的劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員過(guò)于注重了對(duì)企業(yè)整體成本的核算，卻忽視了對(duì)成本費(fèi)用類(lèi)型的劃分，導(dǎo)致在成本核算工作中，經(jīng)常出現(xiàn)了成本投入與實(shí)際情況不相符的情況。

（三）成本核算周期不穩(wěn)定

站在客觀性的角度上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作需要按照嚴(yán)格的生產(chǎn)周期進(jìn)行，這樣一來(lái)，才能夠保證企業(yè)管理人員能夠及時(shí)準(zhǔn)確的得知經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，以及需要繳納的稅費(fèi)等信息知識(shí)，并根據(jù)此對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)價(jià)。但是就目前的實(shí)際情況而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工后，為了能夠及時(shí)竣工結(jié)算，拿到后期資金，進(jìn)而擾亂了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算周期。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程結(jié)算結(jié)果過(guò)于重視，忽視了項(xiàng)目結(jié)算周期，工程結(jié)算與項(xiàng)目結(jié)算時(shí)間不一致，無(wú)法核實(shí)其真實(shí)成本，這些原因均導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算周期出現(xiàn)了明顯的不穩(wěn)定情況。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算質(zhì)量的對(duì)策

（一）對(duì)成本核算的對(duì)象進(jìn)行統(tǒng)一

依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的自身性質(zhì)來(lái)說(shuō)，其不但具備明顯的多樣性，還表現(xiàn)出了較強(qiáng)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)充分地利用了分期滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)方式，這也在一定程度上表現(xiàn)出了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品多樣化的特征。鑒于此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)要確定成本核算對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)，在此過(guò)程中需要遵循一定的原則，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，要加強(qiáng)對(duì)各方面信息的調(diào)查工作，對(duì)會(huì)計(jì)成本核算的對(duì)象進(jìn)行全面和深入地了解，盡可能的保證會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的統(tǒng)一性。如果房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)量比較大，還要對(duì)會(huì)計(jì)成本核算的對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)，需要根據(jù)核算對(duì)象的本質(zhì)或者類(lèi)型等進(jìn)行劃分，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員遵循了明確的要求與基本的原則時(shí)，才能夠?qū)?huì)計(jì)成本核算的對(duì)象進(jìn)行明確的劃分，這也對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的工作效率及工作質(zhì)量起到了積極的作用。

（二）對(duì)會(huì)計(jì)成本核算的費(fèi)用整理工作進(jìn)行調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的過(guò)程中，還應(yīng)對(duì)核算費(fèi)用整理工作進(jìn)行直接或者間接的調(diào)整，這就需要一種有效的分類(lèi)法，但是實(shí)際上，此種分類(lèi)法不夠注重細(xì)節(jié)，進(jìn)而對(duì)會(huì)計(jì)成本核算的整體質(zhì)量造成了極大的影響。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)核算類(lèi)型進(jìn)行細(xì)化處理，不但要進(jìn)行細(xì)節(jié)分類(lèi)，還要進(jìn)行整體分類(lèi)，不但促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的順利進(jìn)行，還保證了各項(xiàng)目成本費(fèi)用核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（三）加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)成本核算周期的統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)還要明確會(huì)計(jì)成本核算的周期，不但要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)成本核算相關(guān)制度的完善，還要在此基礎(chǔ)上保證會(huì)計(jì)核算各項(xiàng)工作能夠有法可依、有章可循的進(jìn)行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門(mén)還應(yīng)及時(shí)成立專(zhuān)門(mén)的核算小組，對(duì)結(jié)算工作的時(shí)間進(jìn)行調(diào)整，如開(kāi)關(guān)項(xiàng)目還未完全竣工，則需設(shè)置專(zhuān)門(mén)的“預(yù)提費(fèi)用”項(xiàng)目對(duì)未完成的工程項(xiàng)目進(jìn)行記錄，將預(yù)算支出費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中，保證項(xiàng)目核算工作的順利進(jìn)行，這樣一來(lái)，為固定會(huì)計(jì)成本核算周期提供了重要的保障，不但降低了會(huì)計(jì)成本核算的工作量，還在很大程度上提高了會(huì)計(jì)成本核算工作的效率。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著極其重要的作用，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制工作順利進(jìn)行的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的質(zhì)量直接決定企業(yè)的發(fā)展情況，幫助企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了有效的控制，極大地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中所涉及的范圍比較廣，涉及的因素比較多，導(dǎo)致會(huì)計(jì)成本核算工作中極易出現(xiàn)成本核算的對(duì)象不統(tǒng)一、成本核算費(fèi)用歸類(lèi)不合理、成本核算周期不穩(wěn)定等問(wèn)題，本次通過(guò)對(duì)這些問(wèn)題的分析，提出了有效的完善策略，對(duì)成本核算的對(duì)象進(jìn)行統(tǒng)一，對(duì)會(huì)計(jì)成本核算的費(fèi)用整理工作進(jìn)行調(diào)整，對(duì)會(huì)計(jì)成本核算周期進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，進(jìn)而提高企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。