如何提高房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理水平

王董義 武漢地大建筑設(shè)計有限公司一級注冊建筑師、碩士研究生

隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，我國居民的人均收入水平不斷提高，人們越來越注重生活品質(zhì)。住房作為生活當中的必需品，人們對這方面的標準也在不斷提高，對住房的設(shè)計越來越關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)要想迅速占領(lǐng)市場，就必須加強設(shè)計管理方面的工作，滿足客戶的需求。房地產(chǎn)的設(shè)計管理工作不僅僅包括住房設(shè)計，設(shè)計管理的負責(zé)人也不僅僅只是設(shè)計師，因為他的整個工作內(nèi)容涉及推進設(shè)計方案、設(shè)計進度及施工配合等，會將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門聯(lián)系起來。設(shè)計管理工作是一種體系化、流程化、專業(yè)化程度很強的綜合性工作。因此，房地產(chǎn)設(shè)計管理活動的開展，要充分協(xié)調(diào)各個部門之間的職能，強化各部門之間的聯(lián)系，整合發(fā)展目標，通過相互之間的配合來提高房產(chǎn)質(zhì)量，讓設(shè)計活動更加具有價值。

1 房地產(chǎn)設(shè)計管理概述

房地產(chǎn)的設(shè)計管理活動主要涉及房屋的基本設(shè)計方案、計劃、實施落地，以及各方面協(xié)調(diào)組織的相關(guān)工作，并且設(shè)計管理活動與房地產(chǎn)的開發(fā)工作是不可分割的，整個設(shè)計工作要與工程的整體建設(shè)活動結(jié)合起來。任何設(shè)計活動都是有一個過程的，因此，設(shè)計管理的主要職責(zé)就是保證房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)的可持續(xù)性，通過科學(xué)的設(shè)計管理和較高的管理水平，有利地促進房地產(chǎn)開發(fā)工作的進行和實施效果。

2 設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中存在的問題

2.1 高素質(zhì)設(shè)計管理人員供不應(yīng)求

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理活動一般是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的技術(shù)部門承擔(dān)的，但是技術(shù)部門還有其他的管理工作，設(shè)計管理人員也大多數(shù)身兼數(shù)職，因而開展管理活動的精力有限。房地產(chǎn)設(shè)計管理人員既要懂專業(yè)又要會溝通，既要與內(nèi)部各部門打交道，又要與設(shè)計院、規(guī)劃局、門窗涂料單位等外部單位打交道。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，截至2019 年年底，全國有房企近9 萬家，高素質(zhì)的設(shè)計管理人員供不應(yīng)求。

2.2 沒有選擇好的設(shè)計供方

設(shè)計作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項極為重要的工作，由于部分開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中過于重視成本或者過于草率，沒有做好供方考察和評估等相關(guān)準備工作，所以選擇的設(shè)計供方專業(yè)能力較為薄弱，其也是影響房地產(chǎn)設(shè)計管理效果的重要因素之一。

2.3 沒有建立健全設(shè)計管理管控制度

要想保證設(shè)計管理工作的科學(xué)性，就必須健全這方面的管理體系，加強制度建設(shè)和管控。在整個房地產(chǎn)開發(fā)活動中，最重要的一個環(huán)節(jié)就是前期的設(shè)計工作，這項工作將會直接影響整個工程的收益及工程的建設(shè)流程。但是，部分企業(yè)卻沒有對這方面引起高度重視，而是將管控工作的重心放在了后期的建設(shè)活動中。

3 房地產(chǎn)設(shè)計管理活動相關(guān)問題的解決措施

3.1 提高設(shè)計管理人員的綜合素質(zhì)

首先，企業(yè)要加強對在職設(shè)計管理人員的培訓(xùn)，定期組織內(nèi)外部培訓(xùn)，提高設(shè)計管理者的專業(yè)素養(yǎng)，提高管理活動的質(zhì)量。同時，讓設(shè)計管理人員樹立團隊協(xié)作意識，在工作中加強合作交流。其次，完善員工考核制度，建立健全問責(zé)機制，通過階段性的考核來督促在職員工不斷提高自身的技能。最后，提高人才招聘標準或者淘汰不思進取的員工，以提高房地產(chǎn)設(shè)計管理隊伍的整理水平。

3.2 創(chuàng)建企業(yè)優(yōu)質(zhì)設(shè)計供方庫

結(jié)合公司現(xiàn)狀及發(fā)展情況，對現(xiàn)有設(shè)計供方進行評估，調(diào)研標桿房企的戰(zhàn)略供方庫，選擇和引入適量的優(yōu)秀設(shè)計單位入庫。每年由設(shè)計管理人員對全年合作的供方進行評估，評分評級，優(yōu)勝劣汰，創(chuàng)建企業(yè)優(yōu)質(zhì)設(shè)計供方庫[1]。

3.3 建立健全管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)部門要認識到設(shè)計管理活動的重要性，要加強制度和體系建設(shè)，充分調(diào)動全體設(shè)計人員的參與熱情。在制定管理體系的時候，首先要明確項目周期設(shè)計相關(guān)工作的內(nèi)容、流程和要求，然后根據(jù)這些要求來制定設(shè)計管控制度；其次要明確每一位設(shè)計師的崗位職責(zé)，同時設(shè)置科學(xué)的管理流程；最后要加強對制度執(zhí)行方面的檢查，要保證該制度落到實處，并且實時地對制度進行修正，發(fā)現(xiàn)和消除管理漏洞。

3.4 對標行業(yè)標桿，加強研究和積累，充分運用BIM 等新興技術(shù)

選擇一些產(chǎn)品力高的房企作為設(shè)計管理對標目標，學(xué)習(xí)其設(shè)計條線組織架構(gòu)、管控制度、標準化研發(fā)等，結(jié)合自身發(fā)展情況，定期組織參觀考察和學(xué)習(xí)交流，對區(qū)域行業(yè)設(shè)計動態(tài)和產(chǎn)品進行研究。收集新材料、新技術(shù)、新工藝的信息及應(yīng)用，積累研發(fā)成果并投入新的項目。充分利用BIM 等新興技術(shù)來提高設(shè)計管理的質(zhì)量，對建筑中的結(jié)構(gòu)、機電布置等進行更直觀的考察，及時在設(shè)計階段解決管線碰撞等問題，查漏補缺，從而避免施工階段的返工損失[2]。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認識到在現(xiàn)代化市場體制下我國居民對于房產(chǎn)的新需求，要不斷提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，強化設(shè)計管理方面的工作，降低房產(chǎn)投資成本，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值最大化。