租金貸：助推與反噬，長租公寓倒在租金貸

楊琳

2015年，伴隨消費(fèi)金融的火爆，出現(xiàn)了一大波“租房分期”產(chǎn)品?！白饨鹳J”，這個(gè)原本可以減輕租房者房租壓力的產(chǎn)品，卻被一些長租公寓用于快速擴(kuò)張，形成隱患。到2020年，“租金貸”終于到了“結(jié)算”時(shí)刻。

現(xiàn)在來看，一些資本的寵兒、看似繁榮的長租公寓只是表面風(fēng)光?！白饨鹳J”就是一把雙刃劍，在“搶房圈地”的搏殺中鋒利無比，但也隨時(shí)可能傷及自身。

“資金黑洞”

自2018年開始，已有一批長租公寓相繼爆雷、跑路，這種趨勢(shì)在今年愈演愈烈。隨著青客和蛋殼在年初相繼曝出資金鏈危機(jī)，外界才發(fā)現(xiàn)，連體量巨大的頭部企業(yè)也撐不住了。

青客和蛋殼登陸美國上市一年后，股價(jià)已縮水至上市初的1/4，虧損還在一路飆升。

財(cái)報(bào)顯示，2017—2019年，青客公寓分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元;蛋殼公寓分別虧損2.72億元、13.7億元、34.47億元。二者相比，蛋殼的體量更大，虧損規(guī)模也是青客的數(shù)倍。3年時(shí)間里，蛋殼虧損超50億元，虧損額也在不斷上升。

今年一季度，青客和蛋殼分別虧損4.52億元和12.34億元，接近各自在2018年整年的虧損數(shù)額，而且均面臨資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

這一切源于其不健康的經(jīng)營模式。目前，國內(nèi)有諸多長租公寓相當(dāng)于“二房東”的角色。但依靠租房成本和租金之間差價(jià)的盈利非常低，再加上前期收房和后期運(yùn)維的投入，導(dǎo)致成本投入較大、回款周期較長。因此，很多長租公寓選擇瘋狂擴(kuò)張，搶占市場(chǎng)，以期實(shí)現(xiàn)規(guī)模盈利。

擴(kuò)張，就需要燒錢。盤子更大的蛋殼公寓5年8輪共融資63億元，CMC資本、螞蟻金服、高榕資本、老虎基金等都是它的投資方，仍然承受不住“資金黑洞”燒錢的速度，包括其在內(nèi)的眾多長租公寓采用“租金貸”來形成資金沉淀。這成了今年令無數(shù)房東和租客頭疼的源頭之一。

擴(kuò)張利器

什么是“租金貸”？部分租戶在簽訂房屋租賃合同時(shí)，會(huì)簽訂“租金貸”合同，金融機(jī)構(gòu)或第三方財(cái)富公司替租客支付一年甚至兩年的房租，提前一次性將租金預(yù)付給長租公寓，而租客則須向金融機(jī)構(gòu)按月還貸。

我愛我家前副總裁胡景暉曾算過一筆賬：“租金貸”一次至少放一年，如果加上一個(gè)月的押金，運(yùn)營商將一次拿到相當(dāng)于13個(gè)月租金的資金，但其最多給房東一個(gè)季度的房租。也就是說，單筆生意就沉淀了10個(gè)月的房租。按3000元/月的房租計(jì)算，10個(gè)月就是3萬元，1萬筆交易就會(huì)沉淀3億元。

蛋殼公寓發(fā)布的2019年財(cái)報(bào)顯示，該公司大量現(xiàn)金流來源于“租金貸”，“租金貸”在該公司的融資中占比過半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過60%的租客在使用“租金貸”。

這是長租公寓擴(kuò)張規(guī)模的一大利器，也是透支未來的隱患。

在此加持下，蛋殼僅用5年時(shí)間，旗下公寓數(shù)量從最初的 2500 余間增加到 2019 年年末的 43.8 萬間，增加約175倍。其間，蛋殼還在2019年斥資2億美元收購長租公寓品牌愛上租。青客旗下公寓數(shù)量也從2012年的900多間升至2019年的近10萬間。

有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著規(guī)模增長，公寓的維護(hù)和運(yùn)營成本、房屋的空置損失會(huì)越來越大，一旦遇到租金、入住率下降情況，很可能導(dǎo)致“租金貸”模式無法維系，引發(fā)資金鏈斷裂危險(xiǎn)。

監(jiān)管加碼

不斷暴露的問題，正加速結(jié)束長租公寓野蠻生長的時(shí)代。自去年至今，圍繞規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，從中央到地方一直在加碼布局。

在12月18日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“解決好大城市住房突出問題”被列為明年要抓好的重點(diǎn)任務(wù)之一。相關(guān)表述中，2/3的篇幅在談租賃市場(chǎng)。

這一年，全國各地的監(jiān)管政策也開始密集推出。自去年12月住建部等6部門發(fā)文從租賃金融業(yè)務(wù)、企業(yè)監(jiān)管等14個(gè)方面對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范后，今年以來，已有深圳、杭州、武漢、成都、重慶、西安等多地發(fā)布監(jiān)管新規(guī)。同時(shí)，資金補(bǔ)助、閑置存量房屋改建租賃住房、政府主導(dǎo)租賃房社區(qū)等各種政策和支持也在加速聯(lián)動(dòng)。

9月7日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見。其中規(guī)定，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，監(jiān)管貸后租金流向、防止租金挪用將成管理重點(diǎn)。有專家建議，業(yè)務(wù)主管部門和金融機(jī)構(gòu)設(shè)置一個(gè)租金專用賬戶，加強(qiáng)監(jiān)管“?？顚Ｓ谩?，對(duì)長租公寓運(yùn)營商進(jìn)行分類管理，防止其披著合法外衣從事違法違規(guī)行為。

另外，行業(yè)本身也認(rèn)識(shí)到，當(dāng)下亟須探索更穩(wěn)健的盈利模式。目前，業(yè)內(nèi)較為看好以托管為主的輕資產(chǎn)模式。這種模式下，長租公寓把角色轉(zhuǎn)向“物業(yè)管理、運(yùn)營”，不靠賺取租金差盈利，不需要承擔(dān)空置期風(fēng)險(xiǎn)與裝修費(fèi)用，也不涉及物業(yè)租賃與投資，而是專注于運(yùn)營服務(wù)，從租金中抽取服務(wù)費(fèi)。這樣一來，企業(yè)不會(huì)再被巨額資金需求挾持，“租金貸”問題也會(huì)相應(yīng)而解。

有業(yè)內(nèi)人士表示，我國租房市場(chǎng)租賃人口已超2億，未來幾年內(nèi)的租賃需求仍會(huì)增長。隨著監(jiān)管日益完善，再加上行業(yè)積極轉(zhuǎn)型，長租公寓能夠走出“至暗時(shí)刻”，“租金貸”將回到正軌。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第24期）

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第17期《杭州長租公寓連續(xù)爆雷》

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第20期《蛋殼公寓身陷資金鏈危機(jī)》