房地產(chǎn)企業(yè)項目采購現(xiàn)狀及對策研究

高銘江

沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院（110168）

1 房地產(chǎn)企業(yè)項目采購現(xiàn)狀與特點

1.1 采購規(guī)模不斷擴(kuò)大

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場趨于成熟，市場集中度水平不斷提高。對于企業(yè)，主要表現(xiàn)為投資額日益增長，建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，采購規(guī)模也逐步擴(kuò)大。 2019 年 1～11 月 TOP100 房企總銷售金額已突破10 萬億元，達(dá)到104387 億元，同比增長16.45%。 以華潤置地東北大區(qū)為例，2016-2019 年 在 建 面 積 分 別 為 377、488、792、1 038 萬m2，2022 年預(yù)計達(dá)到 1 579 萬 m2；2016-2019 年采購金額分別為 21、57、87、116 億元；2016-2019 年采購合同數(shù)量分別為 748、1 062、1 286、1 646 個。

1.2 關(guān)聯(lián)度高

項目采購幾乎貫穿項目建設(shè)的全過程，呈現(xiàn)出多部門、多專業(yè)協(xié)作的特點，對項目建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)具有重要影響。 項目采購需招標(biāo)采購部門主導(dǎo)，相關(guān)專業(yè)部門協(xié)同完成，對企業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)性提出新的要求。

建設(shè)項目開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)高效整合產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)資源的過程。一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目需房地產(chǎn)企業(yè)與多個專業(yè)不同、分工各異的單位共同協(xié)作來完成，供應(yīng)商的好壞直接決定了企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本控制與運(yùn)營效率。

2 問題分析

2.1 采購流程不規(guī)范

在實際操作中存在流程設(shè)計漏項、 冗余等現(xiàn)象，從而導(dǎo)致采購效率低下。 流程設(shè)計漏項可能致使合同制定不規(guī)范、審批不嚴(yán)格，進(jìn)而增加合同變更次數(shù)。流程冗余會增加無效工作，延長采購周期，進(jìn)而影響項目的進(jìn)度與成本。流程不規(guī)范不利于防范采購環(huán)節(jié)中潛在的風(fēng)險， 不利于采購管理精細(xì)化，降低采購效率。

2.2 信息化程度低

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)采購的信息化進(jìn)程相對滯后，信息化程度普遍較低。 目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購過程尚未實現(xiàn)無紙化，存在采購信息遺失、信息共享不暢等現(xiàn)象。 其一方面不利于采購信息的長期存檔、分析及采購績效的評價；另一方面不利于有關(guān)信息在各部門、各合作伙伴間高效傳遞，未能有效避免信息不對稱所造成的損失，并且在意外情況發(fā)生時不能及時形成一致意見，進(jìn)而及時止損[1]。

2.3 供應(yīng)商管理薄弱

部分房地產(chǎn)企業(yè)疏于對供應(yīng)商的管理，招標(biāo)前忽略對供應(yīng)商的詳細(xì)考察，未能建立合格供應(yīng)商名冊，從而導(dǎo)致不良狀況的發(fā)生。 在招標(biāo)環(huán)節(jié)，投標(biāo)單位串標(biāo)、中途棄標(biāo)，嚴(yán)重擾亂招標(biāo)秩序。 在合同實施階段，房地產(chǎn)企業(yè)未能定期考核供應(yīng)商履約狀況，出現(xiàn)違約、合同變更等現(xiàn)象，履約能力差。 在合同結(jié)束后，房地產(chǎn)企業(yè)未能及時作供應(yīng)商履約評價，為后期項目采購作準(zhǔn)備。

3 對策與建議

3.1 規(guī)范采購流程

優(yōu)化采購流程，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)審核，提升采購效率。 首先，將整個采購過程細(xì)分為若干個環(huán)節(jié)，做到不漏項，同時盡可能簡化管理流程，避免冗余現(xiàn)象發(fā)生。 其次，合理設(shè)計各環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化模版與重點環(huán)節(jié)審批流程規(guī)定的工作時限，完善責(zé)任管理體制，將責(zé)任與績效掛鉤，建立激勵機(jī)制。 最后，建立反饋機(jī)制，主要責(zé)任部門需定期反饋實踐中由流程設(shè)計不理造成的一系列問題， 分析總結(jié)最終形成報告，進(jìn)一步優(yōu)化采購管理流程[2]。

3.2 加強(qiáng)項目采購信息化建設(shè)

從信息存儲、信息共享、信息處理三個方面加強(qiáng)項目采購信息化建設(shè)，建立適合企業(yè)的采購云平臺。 首先，整個采購過程實現(xiàn)無紙化，采購所涉及到的材料全部留存電子版，以便利于文件長期保存。其次，在采購云平臺上創(chuàng)建供企業(yè)內(nèi)部部門與部門、企業(yè)與供應(yīng)商使用的信息共享模塊，提升信息傳遞效率。 最后，基于采購數(shù)據(jù)，依據(jù)采購理論與數(shù)理統(tǒng)計方法，項目采購系統(tǒng)自動生成各種各樣的初級報表，便于追蹤項目采購計劃進(jìn)展?fàn)顩r， 分析偏差原因，及時執(zhí)行調(diào)整措施。 另外，在項目采購結(jié)束后，項目采購系統(tǒng)可自動生成項目采購績效評價報告[3]。

3.3 強(qiáng)化供應(yīng)商管理

從招標(biāo)前考察、評標(biāo)、定期考核、評估4 個方面加強(qiáng)對供應(yīng)商的管理。 招標(biāo)前注重對供應(yīng)商的考察，審核其以往業(yè)績、專業(yè)能力、財務(wù)狀況，評價其綜合實力，合格后錄入合格供應(yīng)商名冊。 評標(biāo)階段，依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)評判投標(biāo)文件，嚴(yán)格審核其項目實施計劃與報價是否合理，選擇最優(yōu)的合作伙伴。 合同實施階段，定期考核項目實施情況，形成階段性報告，并就存在問題采取相對應(yīng)的整改措施[4]。合同結(jié)束后，對供應(yīng)商的履約狀況進(jìn)行評價，重新定級其履約能力，為以后的項目采購作準(zhǔn)備。

4 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場集中度逐漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)項目采購規(guī)模不斷擴(kuò)大，項目采購成為項目開發(fā)過程中的重要一環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)亟需提升項目采購效率。 因此，文章聚焦于房地產(chǎn)企業(yè)項目采購現(xiàn)狀與問題分析，并且提出了相對應(yīng)的改進(jìn)措施。 首先，總結(jié)出項目采購具有規(guī)模大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的特點。 其次，房地產(chǎn)項目采購存在流程不規(guī)范、 信息化程度低、供應(yīng)商管理薄弱等現(xiàn)實問題。 最后，提出了規(guī)范采購流程、加強(qiáng)信息化建設(shè)、強(qiáng)化供應(yīng)商管理的改進(jìn)措施，以期提升房地產(chǎn)企業(yè)采購效率。