房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理探析

蔡麗玲

廈門市萬(wàn)科企業(yè)有限公司（361000）

0 前言

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，建筑工程中的項(xiàng)目管理工作實(shí)際上就是從前期項(xiàng)目準(zhǔn)備開(kāi)始到竣工驗(yàn)收完成這段時(shí)間內(nèi)的管理，此項(xiàng)工作在整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程中都是必須重視的內(nèi)容。針對(duì)目前的房地產(chǎn)行業(yè)而言，是否能夠做好項(xiàng)目管理工作，將對(duì)行業(yè)的發(fā)展造成極其嚴(yán)重的影響，所以，可以從提升管理水平、加強(qiáng)質(zhì)量控制、明確權(quán)責(zé)、合理地規(guī)劃管理、科學(xué)地開(kāi)發(fā)管理等幾方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

1 建筑工程項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

1.1 安全管理問(wèn)題

房地產(chǎn)在對(duì)建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行管理的過(guò)程中依舊存在安全管理不到位的情況。通過(guò)對(duì)近些年工程建筑事故的發(fā)現(xiàn)，由于建筑施工原因引發(fā)的事故在國(guó)家行業(yè)事故中居第三位，這表明建筑事故要比其他行業(yè)事故發(fā)生的概率高，雖然我們無(wú)法避免事故的發(fā)生，但可以采取措施減少事故的發(fā)生。事故發(fā)生的原因，主要是因?yàn)楣こ贪踩芾碇杏新┒矗┕と藛T及承包商不具備較強(qiáng)的安全意識(shí)，進(jìn)而使安全管理出現(xiàn)問(wèn)題[1]。同時(shí)承包商不重視安全管理工作，為了控制生產(chǎn)資金，經(jīng)常減少安全設(shè)備投入或偷工減料，這些充分表明承包商不具備較強(qiáng)的安全管理意識(shí)。此外，建筑施工人員也不具備較強(qiáng)的安全意識(shí)，進(jìn)而使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加，嚴(yán)重地影響了施工效果。

1.2 施工質(zhì)量管理問(wèn)題

目前房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須建立良好的信譽(yù)必須得到重視，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要提升建筑質(zhì)量，提升自身信譽(yù)，只有這樣才能夠持續(xù)發(fā)展。當(dāng)人們認(rèn)可了建筑物的質(zhì)量時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)擁有生存動(dòng)力，因此，所有房地產(chǎn)企業(yè)必須重視建設(shè)工程安全問(wèn)題[2]。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于施工質(zhì)量安全的管理并不是非常重視，經(jīng)常為了節(jié)約成本，減少施工材料的數(shù)量，從而引發(fā)質(zhì)量安全管理問(wèn)題。目前，工程質(zhì)量是否合格已經(jīng)成為眾多人士關(guān)注的焦點(diǎn)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)監(jiān)督下進(jìn)行建筑施工，必須高度關(guān)注施工質(zhì)量管理，只有管控好質(zhì)量，企業(yè)的信譽(yù)才會(huì)提升，發(fā)展也會(huì)更加順利。

1.3 權(quán)責(zé)混亂，責(zé)任不清

目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)讓監(jiān)理負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目的施工方案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用業(yè)主和委托監(jiān)理互相監(jiān)督的管理方式，把施工階段交由監(jiān)理負(fù)責(zé)，這樣建設(shè)單位、監(jiān)理單位和其余單位間就會(huì)出現(xiàn)管理混亂的局面，最后會(huì)互相推卸責(zé)任，出現(xiàn)權(quán)責(zé)混亂及責(zé)任不清的問(wèn)題。

1.4 規(guī)劃管理問(wèn)題

合理規(guī)劃施工方案，第一個(gè)階段，企業(yè)會(huì)讓設(shè)計(jì)公司對(duì)建筑樓盤進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，而部分企業(yè)為了獲得經(jīng)濟(jì)利益，常常會(huì)忽視質(zhì)量問(wèn)題。第二階段是在第一階段的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，假如第一階段工作沒(méi)有做好，第二階段一定會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，所以，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)于建筑施工極其重要。

1.5 開(kāi)發(fā)管理問(wèn)題

要做好開(kāi)發(fā)管理工作，假如問(wèn)題出現(xiàn)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，則有可能無(wú)法進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至被政府嚴(yán)令停止，所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好開(kāi)發(fā)管理這項(xiàng)工作也非常重要。

2 房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理措施

2.1 提高安全管理水平

目前，住房是否具備較高的安全質(zhì)量是所有人重視的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理過(guò)程中一定要重視住房安全性，為人們提供一個(gè)安全的居住場(chǎng)所。

2.1.1 作好成本管理

施工企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)完善的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，確?？偼度胭Y金在施工早期和預(yù)算相同，使建筑獲得更高經(jīng)濟(jì)效益。

2.1.2 作好安全管理

針對(duì)正在施工的一些項(xiàng)目，一定要提升安全意識(shí)，讓所有施工者都明確安全的重要性，并對(duì)施工需求進(jìn)行分析，配備與其相匹配的安全設(shè)施及設(shè)備[3]。

2.1.3 作好施工管理

應(yīng)該探究存在施工中的安全隱患，并制訂改正方案，使人身安全得到保證。還應(yīng)該仔細(xì)把控材料質(zhì)量，嚴(yán)格對(duì)材料進(jìn)行審核，如果發(fā)現(xiàn)材料存在問(wèn)題，一定不能讓其進(jìn)入施工場(chǎng)地，并認(rèn)真記錄和規(guī)劃每一個(gè)環(huán)節(jié)，提高施工材料的質(zhì)量。

2.2 加強(qiáng)質(zhì)量控制

2.2.1 培養(yǎng)施工人員施工質(zhì)量意識(shí)

施工企業(yè)應(yīng)定期開(kāi)展施工技術(shù)教育培訓(xùn)課程，強(qiáng)化施工人員的專業(yè)理論知識(shí)，全面提高其綜合素質(zhì)水平，進(jìn)而提升建筑工程的質(zhì)量。

2.2.2 建立健全質(zhì)量管理?xiàng)l例

施工企業(yè)應(yīng)該建立健全與質(zhì)量有關(guān)的管理?xiàng)l例，規(guī)范施工人員的行為，使建筑工程具備較強(qiáng)的安全性及較高的質(zhì)量。

2.2.3 更新質(zhì)量管理理念

施工管理者需要及時(shí)更新自己的質(zhì)量管理理念，不斷豐富自己的專業(yè)知識(shí)，進(jìn)而使建筑施工質(zhì)量得到保障[4]。

2.3 明確權(quán)責(zé)

2.3.1 監(jiān)理單位的權(quán)責(zé)

房地產(chǎn)企業(yè)與監(jiān)理單位進(jìn)行合作時(shí)，必須查看監(jiān)理單位是否具備合法性，在簽訂合同的時(shí)候一定要將每一個(gè)人的權(quán)利、責(zé)任分工明確。

2.3.2 工程部的權(quán)責(zé)

施工企業(yè)應(yīng)該根據(jù)公司的年度計(jì)劃制訂各施工部門的年度計(jì)劃和執(zhí)行方案，隨時(shí)作好被公司監(jiān)督與檢查的準(zhǔn)備。

2.3.3 施工部門的權(quán)責(zé)

任何一個(gè)建筑施工部門都應(yīng)該明確自己擁有哪些責(zé)任及權(quán)利，并在完成任務(wù)的同時(shí)使所有環(huán)節(jié)相互連接，進(jìn)而確保施工質(zhì)量。

2.3.4 施工人員的權(quán)責(zé)

施工人員必須熟練掌握與施工有關(guān)的知識(shí)與技術(shù)，努力發(fā)揮自身特長(zhǎng)，有效完成所有施工任務(wù)。

2.4 合理規(guī)劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須做好規(guī)劃管理工作，運(yùn)用科學(xué)方法檢驗(yàn)委托設(shè)計(jì)單位，進(jìn)而選擇出優(yōu)秀的委托方進(jìn)行合作，并與委托方作好交流。建筑施工的過(guò)程中應(yīng)該合理地規(guī)劃材料，做好復(fù)查、檢驗(yàn)工作，按照規(guī)定程序?qū)嵤┟總€(gè)環(huán)節(jié)施工和管理，進(jìn)而形成一個(gè)既合理又科學(xué)的管理模式。特別在對(duì)施工進(jìn)行規(guī)劃管理的時(shí)候，必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)格檢驗(yàn)施工材料，科學(xué)控制施工成本，明確施工材料和施工成本之間存在哪些關(guān)系，在有依據(jù)的條件下對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和管理，從而促進(jìn)建筑施工順利進(jìn)行。

2.5 有效合理的開(kāi)發(fā)管理

房地產(chǎn)企業(yè)想要使建設(shè)項(xiàng)目順利開(kāi)展，一定要作好開(kāi)發(fā)管理，規(guī)范運(yùn)作程序，運(yùn)用科學(xué)的管理方法，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量得到保障[5]。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息不但要及時(shí)和準(zhǔn)確，而且要科學(xué)有序地一步一步進(jìn)行，只有這樣才不會(huì)影響現(xiàn)場(chǎng)施工。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建筑項(xiàng)目的時(shí)候，首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確開(kāi)發(fā)信息是否準(zhǔn)確，如果信息準(zhǔn)確才可以進(jìn)行下一步開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。其次，需要制訂合理的開(kāi)發(fā)管理方案，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。最后，還需要合理的修改開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更高效地運(yùn)行。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)一定要關(guān)注項(xiàng)目管理，嚴(yán)格管控安全問(wèn)題、施工質(zhì)量問(wèn)題、責(zé)任不清問(wèn)題、規(guī)劃管理問(wèn)題及開(kāi)發(fā)管理問(wèn)題等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制訂有序合理的項(xiàng)目管理方案，提升企業(yè)聲譽(yù)，使企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。