拿什么拯救你，我的“租售比”

胡萬(wàn)程

雖然廈門(mén)的氣溫沒(méi)有下過(guò)10度，但對(duì)于餐飲店老板許興來(lái)說(shuō)，這個(gè)冬天并不好過(guò)。

在“寸土寸金”的中山路商圈，許興有一間30平方米的店鋪在賣(mài)些福建特色小吃。店鋪不起眼，裝修亦簡(jiǎn)約樸實(shí)，但店租卻貴得令人咂舌。

“2019年3月我接手這家店的時(shí)候租金還是85000元，房東上個(gè)月發(fā)來(lái)通知說(shuō)2020年要漲到每個(gè)月95000元?！痹S興表示無(wú)奈，“店鋪的利潤(rùn)有限，并沒(méi)有能力承擔(dān)上漲的部分，考慮撤了?！?/p>

在廈門(mén)的熱門(mén)商圈，像許興這樣因房租上漲瀕臨關(guān)門(mén)的業(yè)主并不是少數(shù)。附近的居民，通常半年左右就會(huì)發(fā)現(xiàn)街上小店迎來(lái)一波“更新”，可謂“鐵打的商鋪、流水的商家”。商鋪下一年的租金往往根據(jù)本年度的“行情”來(lái)定。根據(jù)市文旅部門(mén)發(fā)布的報(bào)告來(lái)看，2019年廈門(mén)的旅游產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)提升明顯。業(yè)內(nèi)人士告訴《南風(fēng)窗》記者，2020年的店鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)看漲10%～15%。

租金的上漲讓店主叫苦不迭。但一方面，有關(guān)廈門(mén)的租售比新聞卻引起了眾人關(guān)注。2019年12月，諸葛找房發(fā)布的《全國(guó)重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》顯示，以年租金收回買(mǎi)房成本情況來(lái)看，廈門(mén)以89.6年高居全國(guó)榜首，深圳和北京分別為54.9年和54.3年，而哈爾濱只需24.9年。

國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。像廈門(mén)這種1∶1000的租售比，出租回報(bào)率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常值了。SOHO中國(guó)掌門(mén)人潘石屹認(rèn)為，租售比長(zhǎng)期不正常，拖下去會(huì)爆炸?；蛘咦尫肿樱ㄗ饨穑┩蠞q一些，或者是讓分母（房?jī)r(jià)）往下降一些。

從當(dāng)下的國(guó)民收入來(lái)看，租金的上漲空間顯然不大。但大幅度的“降房?jī)r(jià)”國(guó)民更是聞之色變，資產(chǎn)端的價(jià)格下跌可能會(huì)引發(fā)債務(wù)鏈條的螺旋式下墜，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。

一方是苦于高昂租金的店主，一方是苦于回報(bào)率太低的房東。眼下，兩條路似乎都不好走。人們疑惑，中國(guó)的租售比還能好嗎？

房客房東都難受

租金高不高，不同城市生活的居民感知不同，先從幾個(gè)一線城市來(lái)看，租房成本無(wú)疑是高的。

中國(guó)房地產(chǎn)行情網(wǎng)公開(kāi)信息顯示，2019年11月，北京房租以每平方米91.03元位居各大城市之首。四環(huán)內(nèi)，沒(méi)有一間低于2000元的單間。

時(shí)值年末，《南風(fēng)窗》記者對(duì)北京地區(qū)租房市場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，臨近年底，各大中介租房源充足，但是租金報(bào)價(jià)仍然處于高位，沒(méi)有出現(xiàn)較為明顯的回落。12月并非“旺季”，買(mǎi)方市場(chǎng)現(xiàn)象較明顯，中介和房東會(huì)在起租日期和中介費(fèi)上稍有讓步。

以四環(huán)內(nèi)臨近地鐵站10分鐘路程的一居室為例，40平方米左右，房租在6000元上下浮動(dòng)。根據(jù)Boss直聘所統(tǒng)計(jì)的北京就業(yè)人員平均月薪（11614元）來(lái)看，這樣的房租已超過(guò)一半的收入占比。

“從2018年開(kāi)始，很多房源被租房品牌公司囤積，裝修后價(jià)格大幅上揚(yáng)?！辨溂液５韰^(qū)某分店負(fù)責(zé)出租業(yè)務(wù)的張經(jīng)理告訴記者，“現(xiàn)在要找便宜房源要去天通苑，甚至大興那邊?！?blockquote>國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。像廈門(mén)這種1∶1000的租售比，出租回報(bào)率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常值了。

年初開(kāi)始在某短視頻公司工作的沈偉就住在北五環(huán)外昌平區(qū)的天通苑。剛?cè)肼氁荒辏剿桓?，稅后拿到?000元出頭。他在天通苑租了一個(gè)隔斷房，原本三居室的格局被房東隔成了7個(gè)隔間，他租了“稍寬敞”的一間，每月1200元。

“在北京能租到這個(gè)價(jià)位房子的地方不多，即使上下班擠得要命，但因?yàn)榉孔獗阋诉€是忍下來(lái)了?！鄙騻タ嘈?，“要說(shuō)不方便也有，就是房子太小，沒(méi)法談戀愛(ài)?！?/p>

沈偉的房東是陳女士，被記者問(wèn)及為何好好的三居室要隔斷成7間房的時(shí)候，她表現(xiàn)得坦誠(chéng)：“我們這邊多是大戶型回遷房，由于地理位置稍偏，來(lái)這住的一般收入也有限。這房子整個(gè)租大概5000元不到，回報(bào)率比較低，但是隔開(kāi)來(lái)每月就有8000元的房租。”

實(shí)際上北京市對(duì)于群租房、隔斷房已出臺(tái)了相關(guān)的限制措施，把打隔斷墻或者改成床位進(jìn)行變相出租以及利用廚房、衛(wèi)浴、地下儲(chǔ)藏室等公共空間來(lái)進(jìn)行出租的行為列入了“違法房源”。無(wú)論是沈偉還是陳女士，其租賃行為均得不到保障。

但政策法規(guī)的B面，也刻著生活的無(wú)奈。人口流入為主的城市房?jī)r(jià)高企，購(gòu)房成本高導(dǎo)致租房人群多，租房需求多疊加租房市場(chǎng)越來(lái)越受資本關(guān)注，導(dǎo)致租金價(jià)格整體高企。正常渠道價(jià)格高，租不起，使得群租房屢禁不止。沈偉和陳女士，一個(gè)是“討生活”的北漂，一個(gè)是掙扎在一線城市“低回報(bào)率”的房東，各有各的不易。

租金高，但仍不夠

除北京之外，其他城市的房租是怎么樣的呢？

根據(jù)《全國(guó)重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》，2019年上半年，上海、深圳整租一居室租金收入比分別為82.5%、78.1%。即使選擇合租的住房模式，在北上深租房成本普遍超過(guò)收入的30%以上，一線城市呈現(xiàn)出“買(mǎi)不起，租不起”的住房態(tài)勢(shì)。

部分二線城市的住房壓力同樣不小，如大連、西安、杭州、成都熱點(diǎn)二線城市的整租一居收入比大于50%，合租租金收入比也同樣位于高位。

房租收入比不能單看租金絕對(duì)值，還與收入高低有關(guān)。長(zhǎng)三角區(qū)域的無(wú)錫、寧波和海峽經(jīng)濟(jì)圈的泉州的租房壓力較小，無(wú)論是整租還是合租的方式，租金收入比均位于末位，這與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展較快，GDP和工資水平維持在高位關(guān)系密切。

“體感上‘租金是高的，但實(shí)際上的租金回報(bào)率確是很低?！迸d業(yè)證券的首席分析師王家遠(yuǎn)認(rèn)為，北上廣深的租售比基本處于同一水準(zhǔn)，平均租售比為1∶636，售租比達(dá)53年。對(duì)于房產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，這樣的租金回報(bào)率相比其他國(guó)家與其他城市是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的。

美國(guó)的租賃市場(chǎng)需求仍然旺盛，尤其是在人口持續(xù)流入的二線城市，比如達(dá)拉斯、奧斯汀、波士頓，其主要城市租金回報(bào)率基本能上到6%。日本的租金回報(bào)率也很高，東京、大阪和名古屋三大都市圈的租金回報(bào)率都接近或超過(guò)了6%，在3.5%的分界線基礎(chǔ)上幾乎翻倍。

英國(guó)與美日相仿，利物浦地區(qū)租金回報(bào)率甚至高達(dá)6.75%。而法國(guó)和德國(guó)比較特殊。由于政府嚴(yán)格控制房租和房?jī)r(jià)上漲，使得租金回報(bào)率一直在2%～3%左右的水平波動(dòng)。

但各國(guó)國(guó)情不同，中國(guó)與世界其他國(guó)家的橫向?qū)Ρ戎杏袀€(gè)重要指標(biāo)的缺失使得租售比失衡這個(gè)問(wèn)題顯得“沒(méi)那么嚴(yán)重”。

這個(gè)指標(biāo)就是房產(chǎn)稅，這個(gè)稅在世界屬于主流稅種。中國(guó)暫時(shí)還沒(méi)有房地產(chǎn)稅，使得中國(guó)房東的持房成本原本就比海外低了不少。而美國(guó)50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，稅率大致介于0.5%～2.5%之間。日本的房屋持有成本同樣高昂，每年需要繳納固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅、修繕?lè)e立金、稅理士費(fèi)用等費(fèi)用，每年成本約為房?jī)r(jià)的 1%～2%。

此外，現(xiàn)階段中國(guó)房屋與戶口教育資源綁定，學(xué)區(qū)房的價(jià)值無(wú)法在租售比中體現(xiàn)，而這些在現(xiàn)實(shí)生活中也是可以置換成貨幣的資源。

偽命題？

在美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，人們買(mǎi)房，非常關(guān)心租售比這個(gè)指標(biāo)，其意義相當(dāng)于股票的市盈率，租售比是決定物業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵性指標(biāo)，租售比過(guò)低的物業(yè)往往被認(rèn)為一文不值。

但在國(guó)內(nèi)衡量一處房產(chǎn)的價(jià)值，并不能純粹用租售比去衡量。過(guò)去十年一線城市的租售比不到2%，但這毫不影響這些物業(yè)的升值速度。相反租售比看起來(lái)不錯(cuò)的三四線城市，反而房?jī)r(jià)并未“騰飛”。在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的時(shí)刻購(gòu)房，國(guó)人更看重的是其投資價(jià)值和附加價(jià)值。

不應(yīng)該把中國(guó)的住宅與海外房產(chǎn)比較租售比，而應(yīng)該用商住公寓，因?yàn)閮烧叨紱](méi)有落戶價(jià)值。中國(guó)商住公寓的租售比普遍高于3.5%，這就與海外接軌了。

考慮到國(guó)情特殊，在中國(guó)的環(huán)境下討論“租售比問(wèn)題”，這件事本身是否是偽命題呢？

有人認(rèn)為，不應(yīng)該把中國(guó)的住宅與海外房產(chǎn)比較租售比，而應(yīng)該用商住公寓，因?yàn)閮烧叨紱](méi)有落戶價(jià)值。中國(guó)商住公寓的租售比普遍高于3.5%，這就與海外接軌了。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，近幾年國(guó)內(nèi)租售比失衡的主要原因在于房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)高于租金，尤其是2016—2017年部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲，更是加劇了租售比的擴(kuò)大化。從2018年下半年以來(lái)樓市的降溫開(kāi)始呈現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲的速度得到有效控制，未來(lái)租售比逐步恢復(fù)正常將是一個(gè)大趨勢(shì)。

這個(gè)趨勢(shì)的回歸是在認(rèn)知內(nèi)的。再回到最基本的是房租提升，還是房?jī)r(jià)上漲上，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家們更多地偏向房租上漲。

高房?jī)r(jià)在某種程度上預(yù)支了未來(lái)的增長(zhǎng)空間，但房租沒(méi)有辦法預(yù)支。但房租是與居民的收入掛鉤的，收入不提高，房租就不可能上漲。現(xiàn)階段短時(shí)間內(nèi)提升國(guó)民平均收入存在難度，所以租售比的回歸也是一個(gè)長(zhǎng)周期的事。

被高估的房?jī)r(jià)和被低估的房租，背后其實(shí)是中國(guó)樓市存在現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的折射。

房租現(xiàn)階段被低估，原因在于缺失了購(gòu)房的附加價(jià)值。房產(chǎn)本身?yè)碛性诔鞘新鋺?、享受更好教育資源等隱性福利和附加價(jià)值。租房的話無(wú)法享有這些價(jià)值。只有剝離了房產(chǎn)本身不可動(dòng)搖的附加價(jià)值，才能讓房子回歸本源—用來(lái)住，而不是搶學(xué)位，也不是投機(jī)倒把。

此外，國(guó)內(nèi)法律法規(guī)對(duì)租房者利益的保障尚不到位，容易出現(xiàn)糾紛。無(wú)法讓人產(chǎn)生歸屬感和安全感的租房，價(jià)格自然難以真正提升至應(yīng)有的檔位。

讓租房的人能夠在住宿、醫(yī)療、教育等方面享有與房產(chǎn)所有者一樣的權(quán)利，讓“租售同權(quán)”的方案徹底在全國(guó)落實(shí)下來(lái)，房市才可能更加健康，租售比回到合理區(qū)間速度才會(huì)更快。

（文中沈偉為化名）