基于多因素綜合分析的城市土地分等定級研究
——以寧夏中衛(wèi)市為例

宋 晨

(寧夏土地和礦業(yè)權集中審批服務中心，寧夏 銀川 750002)

0 引言

城鎮(zhèn)土地分等定級是建立和完善土地市場，規(guī)范級差地租，指導和調(diào)控土地利用，保護土地所有者和使用者合法權益的有效手段；是防止土地投機和土地收益流失，促進土地資源合理利用的必要手段，也是深化土地使用制度改革，建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的重要基礎性工作。

從目前全國的城市土地分等定級研究與實踐來看，采用直接定量評價法和類別主導指標測定法的比較多，而這些對于經(jīng)濟發(fā)達的大城市較敏感，工作量小，操作簡單，適用性強，但對主導因素不突出的城市或者功能分區(qū)不明顯的中小等城市缺乏研究。鑒于此，本研究以一個典型的西部城市為對象，在多因素綜合分析條件下，探索城市土地分等定級方法、影響因素、因素間作用機理及體系模型，以期為多因素綜合分析的土地利用規(guī)劃、土地資源合理利用提供參考。

1 研究區(qū)域概況

中衛(wèi)市市轄區(qū)為沙坡頭區(qū)，位于東經(jīng) 104°17′～106°10′，北緯36°58′～37°43′之間，地處寧夏回族自治區(qū)中西部，東鄰中寧縣，南與同心縣、海原縣及甘肅省靖遠縣交匯，西接甘肅省景泰縣，北鄰內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗?，F(xiàn)狀建成區(qū)面積 35.17 km2。是中衛(wèi)市的政治、經(jīng)濟、文化中心，地貌類型分為黃河沖積平原、臺地、沙漠、山地和丘陵五大地貌單元，地勢西南高，東北低，最高海拔2 954 m，最低海拔高程為1 160 m，市區(qū)地勢開闊平坦，地面坡度在0.5‰～2.5‰之間?？?cè)丝?0.9萬人，常住人口為40.6萬人，其中，城鎮(zhèn)人口22.2萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為54.7%。2017年全年沙坡頭區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值155.6億元，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入24 338.8元，是典型的中小城市。

2 研究方法

以中衛(wèi)市市轄區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的39.94 km2土地為對象，根據(jù)城鎮(zhèn)土地的自然、經(jīng)濟屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位和作用，在全面調(diào)查、分析影響中衛(wèi)市中心城區(qū)土地質(zhì)量的各種因素及其作用的基礎上，按照多因素綜合分析下的因果關系，應用坐標網(wǎng)格綜合作用分值，對土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上的分布差異狀況進行綜合分析，進行統(tǒng)一質(zhì)量，等級評定，分出表明城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量差異的土地等級序列，揭示土地質(zhì)量特征差異及其總體空間分布變化規(guī)律。

3 程序步驟

(1)采用特爾菲測定法確定土地分等定級因素因子體系及其權重值。

(2)以《中衛(wèi)市市轄區(qū)土地利用總體規(guī)劃(2006～2020)》確定的中衛(wèi)市市轄區(qū)中心城區(qū)建設用地范圍內(nèi)39.94 km2的土地為評定對象，在全面調(diào)查收集影響土地分等定級因素因子資料的基礎上，借助AutoCAD和ArcGIS技術，將土地級別更新范圍邊界、道路網(wǎng)系統(tǒng)、重要地物及必要的注記輸入計算機，數(shù)字化工作底圖，生成同等比例尺的土地級別更新計算機工作底圖，并將土地分等定級范圍置于直角坐標系的第一象限內(nèi)，建立坐標系。按工作底圖比例尺(1∶10000)，以實地距離50 m為間距，自動劃分覆蓋整個土地范圍的坐標網(wǎng)格單元(實地面積為50×50=2 500 m2)，自動生成所有網(wǎng)格單元幾何中心坐標值(Xi,Yi)和網(wǎng)格編號的數(shù)據(jù)庫，中衛(wèi)市中心城區(qū)共劃分了19 170個網(wǎng)格單元作為土地分等定級的基本計算單元，形成土地分等定級網(wǎng)格單元系統(tǒng)。

(3)土地分等定級因素因子資料的調(diào)查、整理與計算機錄入。根據(jù)確定的因素因子體系，結(jié)合計算機應用特點，將各類因素因子的調(diào)查資料按空間位置、相關屬性數(shù)據(jù)整理錄入計算機，建立起相對獨立的土地級別更新圖形、屬性數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

(4)因素因子的作用分值計算與統(tǒng)計。各個因素因子按其作用模型，分別計算其對各網(wǎng)格單元的作用分值，并按土地分等定級因素因子體系的層次關系和權重，統(tǒng)計各網(wǎng)格單元作用總分值。

各單元作用分值計算：

依據(jù)定級因素因子體系的層次結(jié)構關系，通過各因素因子的相應權重，逐級加權求和，最終得到所有網(wǎng)格單元的定級因素作用總分值。

基本公式：F=∑Wifi

式中：F為網(wǎng)格單元的作用總分值；Wi為某因素(或因子)的權重；fi為某因素(或因子)的作用分。

(5)根據(jù)單元作用總分值頻率分布直方圖顯示的分布特征，分析并劃分作用分值區(qū)間，分析確定土地級別。

4 結(jié)論與討論

通過將調(diào)查收集的資料數(shù)據(jù)與被調(diào)查單位填寫調(diào)查表的數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計分析，分析土地分等定級因素因子選擇和專家打分的總體意見平均值，意見基本趨于一致，最終確定了中衛(wèi)市市轄區(qū)中心城區(qū)的土地分等定級因素因子體系，定級因素因子體系、權重及標準差分別見表1。

表1 中衛(wèi)市市轄區(qū)中心城區(qū)土地分等定級因素因子體系表

將各因素因子輸入各網(wǎng)格單元計算各單元的因素作用分值，根據(jù)各單元地塊的分值大小，地塊土地質(zhì)量的優(yōu)劣，采用總分頻率曲線法，統(tǒng)計總分值頻率。將總的分值區(qū)間劃分成若干細小的區(qū)間，統(tǒng)計各細小分值區(qū)間內(nèi)的網(wǎng)格單元數(shù)，計算其占網(wǎng)格單元總數(shù)的千分比(即頻率)，以此頻率為縱坐標，作用分值為橫坐標，通過計算并且制出揭示網(wǎng)格單元每1分值區(qū)間數(shù)量分布特征與頻率分布，然后按土地優(yōu)劣的實際情況，確定級間分界，確定土地級別。結(jié)合中衛(wèi)市中心城區(qū)實際和對其土地質(zhì)量空間分異規(guī)律的經(jīng)驗判斷，依據(jù)前述分值區(qū)間，在征詢有關部門和專家意見和建議的基礎上，最終確定了土地級別及其分布范圍，完成了面積量算。在經(jīng)與中衛(wèi)市人民政府相關部門、專家進行論證后，最終確定了中衛(wèi)市中心城區(qū)綜合級別體系。中衛(wèi)市中心城區(qū)土地綜合級別分值區(qū)間如表2、圖1所示。

表2 中衛(wèi)市中心城區(qū)土地級別分值區(qū)間表

圖1 中衛(wèi)市中心城區(qū)土地級別面積比例圖

從分析與測定的結(jié)果來看，中衛(wèi)市中心城區(qū)土地級別體系均符合《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》規(guī)定，土地分等定級結(jié)果反映出中心城區(qū)土地的基本情況。土地分等定級采用“坐標網(wǎng)格綜合作用分值法”和多因素綜合評定法確定的土地級別，應用計算機等技術手段計算、成圖，保證了土地級別更新的精度和結(jié)果的科學性。土地級別更新成果表現(xiàn)出以下4個顯著的特征：

(1)土地級別總體呈現(xiàn)由城區(qū)中心向邊緣遞次降低的分布規(guī)律，從土地級別圖上可以清楚地看出，級別更新范圍內(nèi)土地呈現(xiàn)出以主要街道為軸心的圈層分布。土地級別的這種空間分布特點，正是對中衛(wèi)市市區(qū)中心城區(qū)的客觀、正確的反映，也符合城鎮(zhèn)土地級別的漸變規(guī)律。

(2)高級別商服用地與高級別商服中心密切相關，高級別土地大多集中在中衛(wèi)市市轄區(qū)中心城區(qū)中心及商業(yè)服務業(yè)中心周圍，高級別土地級別存在沿干道向兩側(cè)比較明顯遞減，土地級別大致以同心圓狀向外降低，同時又沿干道呈帶狀向外延伸。土地級別由高級別向低級別逐漸過渡，雖有個別的級別突變現(xiàn)象，但也形成了明顯級差土地。

(3)土地級別的空間分布揭示了城鎮(zhèn)的發(fā)展方向高級別土地大多與高級別商服中心、配套基礎設施和公用設施相對應，集中在城鎮(zhèn)中心。商服用地集聚效益強于住宅和工業(yè)用地，因此商服用地高級別面積變化幅度較之住宅工業(yè)為強烈，而低級別變化趨緩，符合不同用途土地級別變化規(guī)律。

(4)商服繁華影響度和交通條件對土地級別影響較大構成城區(qū)核心的高級別地段正是該區(qū)域中商業(yè)的主要活動區(qū)，而商服用地又明顯表現(xiàn)為沿主要街道和市場活動，中心城區(qū)最高級別的Ⅰ級地段范圍，也基本上以各商服中心和市區(qū)的主、干道為軸(核)心。各商服中心周圍和交通主、次干道的交匯處，往往表現(xiàn)為較高的土地級別。

5 應用及建議

(1)土地分等定級反映中衛(wèi)市城區(qū)土地條件和土地質(zhì)量的差異，反映出土地收益的高低，為政府用經(jīng)濟手段合理管理與調(diào)控土地收益提供依據(jù)。

(2)可滿足城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局需要，促進中衛(wèi)市城市開發(fā)利用和規(guī)劃建設。城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局與規(guī)劃要考慮土地質(zhì)量的差異，優(yōu)劣程度，根據(jù)土地區(qū)位特征來確定最合理的利用方式，城區(qū)規(guī)劃應以土地經(jīng)濟規(guī)律和價值規(guī)律為指導，綜合部署中衛(wèi)市經(jīng)濟、文化、公共事業(yè)等各項事業(yè)，合理布局，優(yōu)地優(yōu)用，劣地巧用，實現(xiàn)土地利用結(jié)構的合理調(diào)整和優(yōu)化組合。

(3)土地分等定級可為中衛(wèi)市政府加強土地資源管理提供了重要決策依據(jù)。政府通過不同級別用途標準加強對土地市場的管理，實現(xiàn)對土地資源管理的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟和社會效用。為政府宏觀調(diào)控，科學管理土地資源與土地資產(chǎn)，促進資源合理、節(jié)約集約、高效利用， 完善和規(guī)范市場提供科學依據(jù)，為保證國有土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟手段強化土地資產(chǎn)管理，加強政府對土地市場的管理，全面、科學合理地使用城市土地提供基礎依據(jù)。